城鄉(xiāng)規(guī)劃師|政府工作報告：老舊小區(qū)“加裝電梯”
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一、楔子
在2020年5月的《政府工作報告》第五部分"實施擴大內需戰(zhàn)略，推動經濟發(fā)展方式加快轉變"中明確提出：
"加強新型城鎮(zhèn)化建設，大力提升縣城公共設施和服務能力，以適應農民日益增加的到縣城就業(yè)安家需求。新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個，支持加裝電梯，發(fā)展用餐、保潔等多樣社區(qū)服務。"
這已經是“加裝電梯”第三次被寫進政府工作報告中了。
2018年，"加裝電梯"首次寫入《政府工作報告》，當時的措辭是："有序推進‘城中村’、老舊小區(qū)改造，完善配套設施，鼓勵有條件的加裝電梯。"
2019年 ，"加裝電梯"再次寫入《政府工作報告》，措辭從2018年的“鼓勵有條件的加裝電梯"變成了"支持加裝電梯"。
而這一次重申“支持加裝電梯”，相信國家和地方政府必將推出更多“支持加裝電梯”的具體政策，老舊小區(qū)加裝電梯也許迎來了“春天”!
二、背景介紹
加裝電梯是“城市更新”中重要的項目之一，是為了應對城市老齡化問題。
目前，中國已經成為世界上老年人口最多的國家。上海作為中國經濟最為發(fā)達的城市之一，2017年老齡化率已達到14.3%。與國際上大城市相比，也處于較高水平。
但是，我們老舊小區(qū)的無障礙設施卻非常落后，都還是沒有電梯的房子，讓老人成了“孤老”!
城市更新既是民生問題，更是帶動就業(yè)、拉動內需的新引擎。
我國既有居住建筑存量巨大。
據初步測算，總量約有500億m2。其中，城鎮(zhèn)既有居住建筑約290億m2，2000年以前建成的居住小區(qū)總面積約為40億m2。
而老舊小區(qū)加裝電梯的“市場”有多大呢?
A.據住建部標準定額司巡視員倪江波初步統(tǒng)計，全國共有老舊小區(qū)近16萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約為40億平方米。加裝電梯潛在需求量約200萬部。
B.根據住建部數據，2018年，全國老舊小區(qū)加裝電梯已經完成了1萬多部，在施工的有4,000多部，正在辦理前期手續(xù)的有7,000多部。其中，廣州成功加裝電梯總量占全國的45%。
C.據上海市電梯行業(yè)協會統(tǒng)計，上海有約20-22萬棟老舊多層住宅未安裝電梯，數量接近上海已有的電梯總量——25萬臺。
不難看出，這是一片藍海，有著廣闊的前景。但也有一些客觀條件制約著發(fā)展，比如“居民征詢工作難”，加電梯的客觀條件不理想等等。
三、政府層面
前幾年上海老舊小區(qū)”加裝電梯“推進緩慢，主要是卡在居民征詢工作上。當時加裝要求：
A.物業(yè)管理區(qū)域內三分之二以上業(yè)主同意
B.加裝幢90%以上業(yè)主同意,
C.其他業(yè)主無明確反對意見.
上面三個條件，缺一不可。
以一個6層樓的樓棟為例，只要底層居民不同意，這個工作就擱淺了。而底層居民因為涉及到自身房屋價值的”貶值“，多半是不會同意的。
而2019年底出臺的《上海市：關于進一步做好既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》對于加裝的條件進行了適當的放松。
01.申請人應當依照《物權法》第七十六條規(guī)定，就加裝電梯的意向和具體方案等問題進行充分協商，并征求所在樓幢全體業(yè)主意見，經所在樓幢專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。
02.加裝電梯擬占用小區(qū)業(yè)主共有部分的，應當征求建筑區(qū)劃內全體業(yè)主意見，經建筑區(qū)劃內專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半的業(yè)主同意，并盡可能優(yōu)化方案，減少對周邊相鄰業(yè)主的不利影響。加裝電梯擬占用業(yè)主專有部分的，應當征得專有部分權利人的同意。
03.業(yè)主之間通過協商等方式解決加裝電梯中的利益平衡等事宜。
從“90%以上同意”降低到“2/3以上同意”，意味著即使底樓居民不同意，這個居民征詢工作還是有可能成功的。
另外在政府資金補貼上，也給與了很大的扶持力度，讓老百姓享受到實惠。
前期可行性評估費用納入街道(鎮(zhèn))的公共財政預算。房屋安全性老師論證費用由公共財政承擔。政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補貼(最高不超過28萬元/臺)，市與區(qū)分擔比例各為50%。
這些舉措讓老舊小區(qū)加裝電梯，變得越發(fā)的可能。
四、技術層面
政策有了保障之后，后面就是技術問題了。在《關于規(guī)范既有多層住宅加裝電梯建筑方案設計工作的通知》中對于加裝電梯的技術要點提了幾點要求。
一、加裝電梯的建筑設計應當做到平面布局合理，注重與原有建筑及相鄰建筑的協調，盡可能減少對周邊房屋建筑的影響。
二、既有多層住宅擬加裝電梯的房屋建筑應處于正常穩(wěn)定的使用狀態(tài)，建筑本身無嚴重的不均勻沉降、傾斜和結構性損傷等情況，能夠滿足房屋正常安全使用要求。設計的新建電梯井道和平臺結構連為一體，并與原樓梯間相鄰，且能夠獨立并承擔恒荷載、活荷載、風荷載等和地震作用。
上述兩條強化了加裝的電梯要”獨立成體系“，減少對既有建筑的結構影響，也不要影響室內、外的使用功能。加建之前要對既有建筑做評估，保障安全性。
對通過新增電梯候梯廳和連廊實現平層入戶的，應嚴格控制候梯廳和連廊的面積。并符合如下規(guī)定：
(一)新增連廊應當遵循就近入戶，控制連廊跨度與外挑尺寸，原則上凈寬不超過1.2米，凈長不超過1.5米。同時應確保候梯廳及連廊敞開。(二)新增連廊只可延伸至原樓梯間相鄰第一開間范圍內，并滿足防火規(guī)范相關要求。
(三)應保留原樓梯間的自然通風、采光和消防疏散功能。如不能滿足，應增加補救措施。
(四)新增候梯廳和連廊均為公共空間，嚴禁加建改建擴建以擴大住宅套內使用面積。嚴禁設置安裝入戶門，將候梯廳、連廊變?yōu)闃I(yè)主的獨用空間。
(五)嚴禁通過擴建既有住宅陽臺或新建陽臺實現平層入戶。嚴禁通過板式陽臺實現平層入戶。
即便滿足了上述的這些細則，老舊小區(qū)加裝電梯也不是件輕松的事情。我在《老舊小區(qū)“加裝電梯”,你想知道的都在這里!》一文中說到了2種加裝的情況，其中一種半平臺入戶的加裝，對居民還是有諸多不便的。(下左)
兩跑樓梯需要下半層才能入戶，對于老年人使用是非常不方便的。這樣的加裝電梯也是不夠徹底的。(如下圖)
圖 蕪湖業(yè)態(tài)大數據(POI)分析
那就沒什么好的解決方案嗎?
良子提過一個解決方案，通過加長一跑樓梯的長度達到“平層入戶”的效果，但是會涉及到很多結構問題，對于小區(qū)的道路通行也會造成一定的干擾。(如下圖)
后來，良有方的群聊里有朋友提供了另一個思路。雖然不能完全滿足現行規(guī)范，但也是個創(chuàng)新的思路。
這個解決方案的思路：是通過坡道來化解高度問題，這樣原有的樓梯不用拆除，只要加建就能完成施工，業(yè)內對這種做法還有一個叫法“亞平層”。雖然沒能符合規(guī)范，但是這種思路在湖南有落地的項目了。
亞平層入戶目前無法滿足的規(guī)范：
a、消防通道的凈空要求為不能低于2.2米，局部主梁位置不能低于2米，亞平層在不敲掉步梯承重梁的情況下，局部凈空為1.5米。
b、為增加凈空高度，亞平層需敲掉原有半平臺樓梯承重梁，需要嚴格的房屋檢測以及加固措施，并得到房屋原有設計單位的認可，這都是比較困難的事情。
c、亞平層的斜坡為無障礙通道，無障礙通道的要求是：高度比長度為1:12，平均坡度約為8.5度，而亞平層的坡度約為17度到19度，嚴重不符合無障礙通道要求。
我畫了個剖面示意圖，幫助大家理解。希望我這篇文章能起到拋磚引玉的作用，能讓更多的設計師參與其中，并提出更多可行的解決方案。
五、結束語
雖然加裝電梯還有“這樣那樣”的問題，但是發(fā)展是硬道理。任何滿足“人民日益增長的美好生活需要”的舉措都是好的解決方案。
加裝電梯是老舊小區(qū)改造中重要的一環(huán)，是解決民生問題的重要舉措，特別是應對城市老齡化問題的一劑良方。
“大拆大建”已經不再適合目前中國的城市化進程，而“微更新”將會是城市發(fā)展的“主流”，大面積推廣只是時間問題，也許春天已經來到了。
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