城鄉(xiāng)規(guī)劃師|零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)是什么？與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的關(guān)系
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什么是零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)?
自然資源部在《市級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制指南(試行)》中，并未提出零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的概念，那么零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)從何而來(lái)，是否有必要提出零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)呢?與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的關(guān)系又如何?
一、規(guī)劃分區(qū)與城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)
1、規(guī)劃分區(qū)
規(guī)劃分區(qū)來(lái)自《市級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制指南(試行)》，要求按照主體功能定位和空間治理要求，優(yōu)化城市功能布局和空間結(jié)構(gòu)，劃分規(guī)劃分區(qū);其中，中心城區(qū)和沿海城市的海洋發(fā)展區(qū)應(yīng)細(xì)化至二級(jí)規(guī)劃分區(qū)。
一級(jí)規(guī)劃分區(qū)包括以下 7 類：生態(tài)保護(hù)區(qū)、生態(tài)控制區(qū)、農(nóng)田保護(hù)區(qū)，以及城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、鄉(xiāng)村發(fā)展區(qū)、海洋發(fā)展區(qū)、礦產(chǎn)能源發(fā)展區(qū)。在城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、鄉(xiāng)村發(fā)展區(qū)、海洋發(fā)展區(qū)分別細(xì)分為二級(jí)規(guī)劃分區(qū)，各地可結(jié)合實(shí)際補(bǔ)充二級(jí)規(guī)劃分區(qū)類型。
2、城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)
參照《市級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制指南(試行)》，城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)的含義是指城鎮(zhèn)開發(fā)邊界圍合的范圍，是城鎮(zhèn)集中開發(fā)建設(shè)并可滿足城鎮(zhèn)生產(chǎn)、生活需要的區(qū)域;包含城鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)、城鎮(zhèn)彈性發(fā)展區(qū)及特別用用途區(qū)。
二、城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界線
1、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的概念
自然資源部在《城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定指南》(征求意見稿)，明確城鎮(zhèn)開發(fā)邊界是指在國(guó)土空間規(guī)劃中劃定的，一定時(shí)期內(nèi)因城鎮(zhèn)發(fā)展需要，可以集中進(jìn)行城鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)，完善城鎮(zhèn)功能、提升空間品質(zhì)的區(qū)域邊界，涉及城市、建制鎮(zhèn)以及各類開發(fā)區(qū)等。城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)可分為城鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)、城鎮(zhèn)彈性發(fā)展區(qū)和特別用途區(qū)。
2、城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的關(guān)系城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)可分為城鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)、城鎮(zhèn)彈性發(fā)展區(qū)和特別用途區(qū)。城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)包含城鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)、城鎮(zhèn)彈性發(fā)展區(qū)及特別用用途區(qū)。
所以城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)=城鎮(zhèn)開發(fā)邊界，城鎮(zhèn)開發(fā)邊界范圍內(nèi)就是城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)。
3、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定的要求
自然資源部在《城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定指南》(征求意見稿)，在邊界劃定入庫(kù)時(shí)要盡量利用國(guó)家有關(guān)基礎(chǔ)調(diào)查明確的邊界、各類地理邊界線、行政管轄邊界、保護(hù)地界、權(quán)屬邊界、交通線等界線，將城鎮(zhèn)開發(fā)邊界落到實(shí)地，做到清晰可辨、便于管理。
城鎮(zhèn)開發(fā)邊界由一條或多條連續(xù)閉合線組成，范圍應(yīng)盡量規(guī)整、少“開天窗”，單一閉合線圍合面積原則上不小于30公頃。
現(xiàn)實(shí)中，實(shí)際存在很多圖斑地塊小于30公頃的國(guó)有建設(shè)用地，該如何處理?
三、零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的概念
1、提出目的
為了解決地塊小于30公頃的城鎮(zhèn)建設(shè)用地，湖南省自然資源廳在《縣級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制指南(試行)》中，提出零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的概念。零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)屬于城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)的二級(jí)分區(qū)，是除集中建設(shè)區(qū)及彈性發(fā)展區(qū)、特別用途區(qū)之外的第4個(gè)二級(jí)規(guī)劃分區(qū)。所以，湖南省的縣級(jí)指南中，城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)包含集中建設(shè)區(qū)、彈性發(fā)展區(qū)、特別用途區(qū)及零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)。
2、零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)是否符合上級(jí)規(guī)定?
自然資源部在《市級(jí)國(guó)土空間總體規(guī)劃編制指南(試行)》規(guī)劃分區(qū)中，指出在城鎮(zhèn)發(fā)展區(qū)、鄉(xiāng)村發(fā)展區(qū)、海洋發(fā)展區(qū)分別細(xì)分為二級(jí)規(guī)劃分區(qū)，各地可結(jié)合實(shí)際補(bǔ)充二級(jí)規(guī)劃分區(qū)類型。所以，湖南省自然資源廳提出的零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)是符合要求的。
四、零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界的關(guān)系自然資源部確定城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)包含城鎮(zhèn)集中建設(shè)區(qū)、城鎮(zhèn)彈性發(fā)展區(qū)和特別用途區(qū)，而且在《城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定指南》(征求意見稿)中要求單一閉合線圍合面積原則上不小于30公頃。由于零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)的面積小于30公頃，按自然資源部的要求而無(wú)法劃定到城鎮(zhèn)開發(fā)邊界線內(nèi)，故分區(qū)應(yīng)位于城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外。
所以，零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)是指城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外面積小于30公頃可以進(jìn)行零散城鎮(zhèn)建設(shè)的區(qū)域。
思考：
由于歷史遺留，其他各省存在的零散城鎮(zhèn)建設(shè)用地，由于不在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內(nèi)，若不在編制國(guó)土空間總體規(guī)劃中，制定合適的解決方法，未來(lái)將如何發(fā)展?是逐步退出，還是允許產(chǎn)業(yè)更新?是否可以參考湖南省的解決方法，制定縣級(jí)國(guó)土空間規(guī)劃指南時(shí)，合理劃定零散城鎮(zhèn)建設(shè)區(qū)，給這些合法的國(guó)有土地一條出路，在產(chǎn)業(yè)升級(jí)中能夠合法辦理相關(guān)手續(xù)?
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