2015年房地產估價師《經營與管理》考點金融機構對房地產項目貸款的審查
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金融機構對房地產項目貸款的審查
金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四個方面的工作。
(一)企業(yè)資信等級評價
金融機構在向申請貸款的項目貸款前，首先要審查企業(yè)的資信等級，即客戶評價。
(二)貸款項目評估
金融機構在提供資金融通的過程中，除對開發(fā)商進行資信等級評價外，還會對開發(fā)商所開發(fā)的項目進行詳細的審查，以確保開發(fā)商能夠憑借項目本身的正常運行，具備充分的還款能力。
(三)房地產貸款擔保方式評價
貸款擔保是指為提高貸款償還的可能性，降低銀行資金損失的風險，由借款人或第三人對貸款本息的償還提供的一種保證。當銀行與借款人及其他第三人簽訂擔保協(xié)議后，如借款人財務狀況惡化、違反借款合同或無法償還貸款時，銀行可以通過執(zhí)行擔保來收回貸款本息。需要指出的是，貸款的擔保不能取代借款人的信用狀況，僅僅是為已經發(fā)生的貸款提供了一個額外的安全保障，銀行在發(fā)放貸款時，首先應考查借款人的第一還款來源是否充足;貸款的擔保并不一定能確保貸款得以足額償還。房地產貸款擔保通常有以下三種形式：
1.保證
即由貸款銀行、借款人與第三方簽訂一個保證協(xié)議，當借款人違約或無力歸還貸款時，由第三方保證人按照約定履行債務或承擔相應的責任。
2.抵押
是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。
3.質押
貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權利(包括商標權、專利權等)移交銀行占有，將該動產或權利作為債權的擔保。
(四)貸款綜合評價
金融機構考察完開發(fā)商的資信狀況和房地產開發(fā)項目以后，還要結合對企業(yè)和項目考察的結果，綜合企業(yè)信用等級、項目風險等級、貸款擔保方式、貸款期限等因素，對項目貸款進行綜合評價。
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