2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第二章1節(jié)

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　　第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　第一節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)概述

　　1.房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義：　房地產(chǎn)時(shí)一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類(lèi)型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但可以被某個(gè)人或單位擁有，并且給擁有者帶來(lái)利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押等交易行為。

　　傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是指從事房地產(chǎn)交易活動(dòng)的場(chǎng)所。隨著電子商務(wù)時(shí)代的到來(lái)，交易雙方不再需要到一個(gè)特定的場(chǎng)所去交易，因此市場(chǎng)的概念就進(jìn)一步擴(kuò)大為一切途徑和形式的交易活動(dòng)安排。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)及管理活動(dòng)中涉及的房地產(chǎn)市場(chǎng)，則采用了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，指潛在的房地產(chǎn)買(mǎi)者和賣(mài)者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)由參與房地產(chǎn)交易的當(dāng)事人、作為交易對(duì)象的房地產(chǎn)資產(chǎn)以及交易制度、促進(jìn)交易的組織機(jī)構(gòu)等構(gòu)成。這些反映著房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行質(zhì)量和發(fā)展趨勢(shì)。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的各種因素的總和。在整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是孤立存在的，它時(shí)刻受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)體系中各方面因素的影響，同時(shí)也會(huì)對(duì)這些因素產(chǎn)生反作用。按照這些影響因素的性質(zhì)，可以將房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境分為以下八類(lèi)：社會(huì)環(huán)境、政治環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境、法律制度環(huán)境、技術(shù)環(huán)境、資源環(huán)境和國(guó)際環(huán)境。

　　(1)社會(huì)環(huán)境是指一定時(shí)期和一定范圍內(nèi)人口的數(shù)量及其文化、教育、職業(yè)、性別、年齡等結(jié)構(gòu)，家庭的數(shù)量及其結(jié)構(gòu)，各地的風(fēng)俗習(xí)慣和民族特點(diǎn)等。

　　(2)政治環(huán)境是指政治體制、政局穩(wěn)定性、政府能力、政策連續(xù)性以及政府和公眾對(duì)待外資的態(tài)度等。它涉及資本的安全性，是投資者最敏感的問(wèn)題之一。

　　(3)經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。例如城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、就業(yè)狀況、居民收入與支付能力、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、利率和通貨膨脹率等。

　　(4)金融環(huán)境是指房地產(chǎn)業(yè)所處的金融體系和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的金融資源。金融體系包括金融政策、金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品和金融監(jiān)管。金融資源則涵蓋了針對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益融資和債務(wù)融資的金融服務(wù)種類(lèi)和金融支持力度等。

　　(5)法律制度環(huán)境是指與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的現(xiàn)行法律法規(guī)與相關(guān)政策，包括土地制度、產(chǎn)權(quán)制度、稅收制度、住房制度、交易制度等。

　　(6)技術(shù)環(huán)境是指一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的技術(shù)水平、技術(shù)政策、新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能力以及技術(shù)發(fā)展動(dòng)向等。

　　(7)資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

　　(8)國(guó)際環(huán)境是指經(jīng)濟(jì)全球化背景下國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境狀況或發(fā)生的事件與關(guān)系。它是一種動(dòng)態(tài)的過(guò)程，是國(guó)家以外的結(jié)構(gòu)體系對(duì)一國(guó)的影響和一國(guó)對(duì)國(guó)家以外結(jié)構(gòu)體系的影響所做出的反應(yīng)之間的相互作用、相互滲透和相互影響的互動(dòng)過(guò)程。

　　3.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量：

　　隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的逐步推進(jìn)和信息技術(shù)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，其中影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的主要社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量包括：

　　(一)金融業(yè)的發(fā)展

　　房地產(chǎn)業(yè)作為產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)時(shí)，金融資本供給方的決策會(huì)直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格，進(jìn)而影響市場(chǎng)供給及人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格和租金水平的預(yù)期，從而導(dǎo)致市場(chǎng)空置情況及實(shí)際租金水平的變化。金融和資本市場(chǎng)的支持，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展和房地產(chǎn)價(jià)格水平的提升，起到了不可替代的重要作用;而且隨著房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)投資工具的創(chuàng)新，這種影響力還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。

　　(二)信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善

　　信息、通訊技術(shù)水平的提高和交通條件的改善大大縮短了不同物業(yè)之間的相對(duì)距離，推動(dòng)了不同地域消費(fèi)品的交流，降低了勞動(dòng)力的溝通成本和時(shí)間費(fèi)用。這無(wú)疑會(huì)改變?nèi)藗児逃械奈飿I(yè)區(qū)位觀念，增加對(duì)不同位置物業(yè)的選擇機(jī)會(huì)，促進(jìn)不同地區(qū)問(wèn)的資本流動(dòng)。

　　(三)生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變

　　2007年我國(guó)第三產(chǎn)業(yè)增加值比重達(dá)到了39.1%，北京、上海、廣東第三產(chǎn)業(yè)增加值比重均超過(guò)了全國(guó)平均水平，分別達(dá)到了71.3%、 51.9%和42.3%。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展壯大、勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)向資金密集型和技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)變、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等，促進(jìn)了人們工作和生活居住模式及觀念的轉(zhuǎn)變，居家辦公、網(wǎng)上購(gòu)物、跨區(qū)域甚至跨國(guó)服務(wù)采購(gòu)與外包等模式的出現(xiàn)，使房地產(chǎn)空間服務(wù)需求特點(diǎn)發(fā)生了重大改變。

　　(四)人文環(huán)境的變化

　　社會(huì)老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對(duì)住房的認(rèn)識(shí)、以及住房消費(fèi)觀念與消費(fèi)模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運(yùn)而生。

　　(五)自然環(huán)境的變化

　　城市環(huán)境污染、農(nóng)村人口大量涌入城市所產(chǎn)生的社會(huì)問(wèn)題等導(dǎo)致住宅郊區(qū)化;環(huán)境問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題的解決、土地資源的約束，使城區(qū)內(nèi)住宅重新受到青睞。

　　(六)政治制度的變遷

　　住房問(wèn)題的社會(huì)政治性特征，使得任何政府均將住房政策作為其施政綱領(lǐng)中的重要內(nèi)容。