2015年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn)第二章4節(jié)

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　　第二章 房地產(chǎn)市場(chǎng)與市場(chǎng)運(yùn)行

　　第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

　　1.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)：

　　房地產(chǎn)屬于一種耐用品，兼有消費(fèi)品和投資品的雙重特征。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)這兩個(gè)層面。

　　(一)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

　　在房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上，房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間。對(duì)于家庭，空間是其消費(fèi)的商品之一;對(duì)于企業(yè)，空間是生產(chǎn)要素之一。他們既可以通過(guò)租賃房地產(chǎn)，也可以通過(guò)擁有房地產(chǎn)來(lái)獲得空間帶給他們的效用，相應(yīng)地需要支付租金或住房所有權(quán)成本(住房?jī)r(jià)格在擁有年限中各年的攤銷(xiāo)值，可看作是等效租金)?？臻g市場(chǎng)上的需求者是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)，供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)，即目前所存在的房地產(chǎn)資產(chǎn)的數(shù)量。

　　(二)房地產(chǎn)資嚴(yán)市場(chǎng)

　　在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易，其目的是獲取投資收益。

　　(三)房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)系和均衡狀態(tài)

　　房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求;同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)：

　　由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)或產(chǎn)生了對(duì)商業(yè)、居住和服務(wù)設(shè)施的空間需求，從而帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興起。因此從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是由整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展決定的。

　　(一)房地產(chǎn)周期循環(huán)的定義

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)是指房地產(chǎn)業(yè)活動(dòng)或其投入與產(chǎn)出有相當(dāng)?shù)牟▌?dòng)現(xiàn)象，且此現(xiàn)象重復(fù)發(fā)生。

　　(二)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因

　　房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因包括：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵;市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的時(shí)間存在時(shí)滯(Time-lag)。

　　(三)傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容

　　傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論的主要內(nèi)容包括：在市場(chǎng)供求平衡的前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)正常運(yùn)作，且這種平衡性會(huì)持續(xù)一定的時(shí)期;在此時(shí)期內(nèi)，投入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金的利潤(rùn)預(yù)期保持不變，投資者具有自我調(diào)節(jié)投資量的能力。

　　(四)分析房地產(chǎn)周期運(yùn)動(dòng)的新觀念

　　上述傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論在政治、經(jīng)濟(jì)狀況基本穩(wěn)定或預(yù)期穩(wěn)定的情況下，是有效的。

　　(五)房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期

　　不論供給是短缺還是過(guò)剩，需求是超過(guò)還是少于現(xiàn)存的供給數(shù)量，市場(chǎng)機(jī)制的作用總能在市場(chǎng)周期運(yùn)動(dòng)中找到一個(gè)供需平衡點(diǎn)(從供給的角度來(lái)說(shuō)，在這個(gè)平衡點(diǎn)上允許有一定數(shù)量的空置)，盡管不能精確地確定平衡點(diǎn)的位置，但研究表明，從歷史多個(gè)周期變化的資料中計(jì)算出的長(zhǎng)期平均空置率(又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率)，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期中的平衡點(diǎn)。

　　(六)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，資本流動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的許多外部因素有著重大的影響。因此，如果沒(méi)有資本流動(dòng)的影響，就不可能產(chǎn)生房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期。

　　(七)房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期和投資周期之間的關(guān)系

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期和投資周期是相互聯(lián)系和相互影響的，投資周期在第一階段和第二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，在其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化。