2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第六章4節(jié)

　　【摘要】2015年房地產(chǎn)估價師考試是10月17日-18日，為幫助考生更系統(tǒng)的掌握2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》章節(jié)知識點(diǎn)，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2015年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點(diǎn)第六章4節(jié)"，本文系統(tǒng)闡述了靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算的知識點(diǎn)，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　第六章 經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)與方法

　　第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計算

　　1.成本利潤率與銷售利潤率：

　　(一)成本利潤率

　　成本利潤率(RPC)，是指開發(fā)利潤占總開發(fā)成本的比率，是初步判斷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財務(wù)可行性的一個經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)。

　　計算項(xiàng)目總開發(fā)價值時，如果項(xiàng)目全部銷售，則等于總銷售收入扣除營業(yè)稅金及附加后的凈銷售收入;當(dāng)項(xiàng)目用于出租時，為項(xiàng)目在整個持有期內(nèi)凈營業(yè)收入和凈轉(zhuǎn)售收入的現(xiàn)值累計之和。總銷售收入的計算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。項(xiàng)目總開發(fā)成本是開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)實(shí)際支出的成本，包括土地費(fèi)用、勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、其他工程費(fèi)、開發(fā)期間稅費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)等。具體估算方法，見第八章有關(guān)內(nèi)容。

　　計算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的總開發(fā)價值和總開發(fā)成本時，可依評估時的價格水平進(jìn)行估算，因?yàn)樵诖蠖鄶?shù)情況下，項(xiàng)目的收入與成本支出受市場價格水平變動的影響大致相同，使項(xiàng)目收入的增長基本能抵消成本的增長。

　　開發(fā)利潤實(shí)際是對開發(fā)商所承擔(dān)的開發(fā)風(fēng)險的回報。成本利潤率一般與目標(biāo)利潤率進(jìn)行比較，超過目標(biāo)利潤率，則該項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是可接受的。目標(biāo)利潤率水平的高低，與項(xiàng)目所在地區(qū)的市場競爭狀況、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期長度、開發(fā)項(xiàng)目的物業(yè)類型以及貸款利率水平等相關(guān)。一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%。

　　成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的利潤率，不是年利潤率。成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)，也不等于年成本利潤率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營期開始時一次投入。

　　(二)銷售利潤率

　　銷售利潤率是衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目單位銷售收入盈利水平的指標(biāo)。銷售利潤率的計算公式為：銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。其中：銷售收入為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益;銷售利潤等于開發(fā)項(xiàng)目銷售收入扣除總開發(fā)成本和營業(yè)稅金及附加，在數(shù)值上等于計算成本利潤率時的開發(fā)商利潤。

　　2.投資利潤率：

　　投資利潤率分為開發(fā)投資的投資利潤率和置業(yè)投資的投資利潤率。

　　開發(fā)投資的投資利潤率是指開發(fā)項(xiàng)目年平均利潤額占開發(fā)項(xiàng)目總投資的比率。開發(fā)項(xiàng)目總投資與項(xiàng)目總開發(fā)成本的差異在于前者不含財務(wù)費(fèi)用。

　　置業(yè)投資的投資利潤率是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率，它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)。對經(jīng)營期內(nèi)各年的利潤變化幅度較大的項(xiàng)目，應(yīng)計算經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率。

　　投資利潤率可以根據(jù)利潤表中的有關(guān)數(shù)據(jù)計算求得。在財務(wù)評價中，將投資利潤率與行業(yè)平均利潤率對比，以判別項(xiàng)目單位投資盈利能力是否達(dá)到本行業(yè)的平均水平。

　　3.資本金利潤率和資本金凈利潤率：

　　(一)資本金利潤率

　　資本金利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入的資本金或權(quán)益資本。

　　(二)資本金凈利潤率

　　資本金凈利潤率，是指項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個正常年份的年稅后利潤總額或項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均稅后利潤總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。4.靜態(tài)投資回收期：針對本知識點(diǎn)提問?　　靜態(tài)投資回收期(P’b)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時間。一般以年表示，對房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起。5.現(xiàn)金回報率與投資回報率：針對本知識點(diǎn)提問?　　現(xiàn)金回報率和投資回報率，都是房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，投資者量測投資績效的指標(biāo)，反映了置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力。

　　(一)現(xiàn)金回報率

　　現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于營業(yè)利潤(凈經(jīng)營收人)扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資;稅后現(xiàn)金回報率等于稅后凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。

　　現(xiàn)金回報率指標(biāo)非常簡單明了：它與資本化率不同，因?yàn)橘Y本化率通常不考慮還本付息的影響;與一般意義上的回報率也不同，因?yàn)樵摶貓舐士赡苁嵌惽暗模部赡苁嵌惡蟮摹?/p>

　　(二)投資回報率

　　投資回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對于現(xiàn)金回報率來說，投資回報率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計入投資收益。投資回報率計算過程中采用的現(xiàn)金收益，通常為稅后現(xiàn)金收益。投資回報率與資本金凈利潤率的差異，主要在于其考慮了房地產(chǎn)投資的增值收益和權(quán)益增加收益。該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之比。存不考慮物業(yè)增值收益時.