2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

　　【摘要】"房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)"知識點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"2017年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)：

　?、迨找娆F(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

　　指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)(置業(yè))投資都面臨著收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)投資：未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，會對開發(fā)商收益產(chǎn)生巨大的影響;置業(yè)投資：未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會對投資者收益產(chǎn)生巨大的影響。

　　㈡未來運(yùn)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

　　指物業(yè)實(shí)際運(yùn)營費(fèi)用支出超過預(yù)期運(yùn)營費(fèi)用而帶來的風(fēng)險(xiǎn)。新建成的甲級物業(yè)投資也會面對著建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。評估房地產(chǎn)市場價(jià)值時(shí)，要注意到未來的重新裝修甚至更新改造所需投入的費(fèi)用對當(dāng)前房地產(chǎn)市場價(jià)值的影響。其他未來會遇到的經(jīng)營費(fèi)用包括由于建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用和不可預(yù)見的法律費(fèi)用。

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　?、缳Y本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

　　資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運(yùn)營費(fèi)用水平。即使收益和運(yùn)營費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價(jià)值和現(xiàn)實(shí)資本價(jià)值之間的差異，即資本價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)，在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。

　　㈣比較風(fēng)險(xiǎn)(機(jī)會成本風(fēng)險(xiǎn))

　　指將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會及其相應(yīng)可能收益，給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

　　㈤時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

　　指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇因素相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)調(diào)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，才能使其在獲得最大投資收益的同時(shí)使風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度。其表現(xiàn)在：①選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，②物業(yè)持有時(shí)間的長短、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)③物業(yè)持有過程中對物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇、④物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)的選擇以及⑤轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等。

　?、瓿钟衅陲L(fēng)險(xiǎn)

　　指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。投資項(xiàng)目壽命周期越長，可能遇到的影響項(xiàng)目收益的不確定性因素就越多。置業(yè)投資實(shí)際收益和預(yù)期收益間的差異是隨持有期的延長而加大的。

　　上述所有風(fēng)險(xiǎn)因素都應(yīng)引起投資者的重視，而且投資者對這些風(fēng)險(xiǎn)因素將給投資收益帶來的影響估計(jì)得越準(zhǔn)確，他所做出的投資決策就越合理。

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