房地產(chǎn)抵押的需要?
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【摘要】"房地產(chǎn)抵押的需要"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"房地產(chǎn)抵押的需要?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?
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問題：
房地產(chǎn)抵押的需要?
答疑：
房地產(chǎn)抵押：是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保，當(dāng)債務(wù)人不履行到期債務(wù)，或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形時，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定，以該房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)上述債務(wù)人或者第三人為抵押人;債權(quán)人為抵押權(quán)人;提供擔(dān)保的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。
房地產(chǎn)由于具有不可移動、壽命長久、價值量大、保值增值的特性，是一種良好的用于提供擔(dān)保的財產(chǎn)。因此，債權(quán)人在借貸等民事活動中，為保障其債權(quán)的實現(xiàn)，一般會要求債務(wù)人或者第三人將其有權(quán)處分的、法律、行政法規(guī)規(guī)定可以抵押的房地產(chǎn)抵押給債權(quán)人，并且要求貸款金額低于抵押房地產(chǎn)的價值。特別是商業(yè)銀行出于業(yè)務(wù)發(fā)展及同行間競爭的考慮，不能隨意壓低房地產(chǎn)的抵押價值，即如果為了顧慮安全而少放款，將會失去賺取利息的機(jī)會;但如果為了謀求更多的利息而多放款，將承受損失的風(fēng)險，兩全其美的辦法是要確定合理的抵押價值。為了確定合理的抵押價值，商業(yè)銀行一般會委托或要求債務(wù)人委托商業(yè)銀行信任的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)。
為房地產(chǎn)抵押目的，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)而對房地產(chǎn)估價，歸納起來主要有以下7種：
?、俪醮蔚盅汗纼r，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行的評估。
?、谠俅蔚盅汗纼r，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行的評估。《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”
例如，某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。經(jīng)過若干時間后，需要為第二筆貸款估價。已知二次估價價值為170萬元，第一筆貸款已還款50萬元，問第二筆貸款額最大為多少。
解：
1、依據(jù)：根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第35條規(guī)定：財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。
2、第二次貸款時，原貸款余額=第一次貸款額-還款額=80萬元-50=30萬元
3、第二次貸款的擔(dān)保價值≤第二次估價價值-第二次貸款時原貸款余額=170-30=140萬元
4、第二筆貸款的最大貸款額為：140萬元。
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例如，單項選擇題。
某宗房地產(chǎn)初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔(dān)保。問：最多還可以為( C )萬元的貸款提供抵押擔(dān)保。
A、100
B、80
C、20
D、90
?、墼黾拥盅嘿J款估價，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)即抵押人以同一抵押房地產(chǎn)向同一抵押權(quán)人再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價值進(jìn)行的評估。
?、艿盅浩陂g估價，即對抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行監(jiān)測，及時掌握其變化情況，定期或者根據(jù)需要對抵押房地產(chǎn)價值進(jìn)行的評估。包括向抵押權(quán)人提示：抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產(chǎn)價值減少的，要求抵押人恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值，或者提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保;抵押人不恢復(fù)抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔(dān)保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
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