在建工程的特點(diǎn)?
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【摘要】"在建工程的特點(diǎn)"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"在建工程的特點(diǎn)?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，祝考試順利!
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問(wèn)題：
在建工程的特點(diǎn)?
答疑：
在建工程，一般把是否進(jìn)行了整體竣工驗(yàn)收作為界定的主要依據(jù)。作為房地產(chǎn)的一種類(lèi)型，在建工程的表現(xiàn)形式多種多樣，既可以是處于建設(shè)過(guò)程中的項(xiàng)目，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)也可以是己停工多年的“爛尾樓”。在建工程有著與一般房地產(chǎn)不同的特點(diǎn)。
1、所有權(quán)的相對(duì)確定性
指房屋在建工程在主管機(jī)關(guān)正式頒發(fā)所有權(quán)證書(shū)之前，其所有權(quán)處于相對(duì)確定的狀態(tài)。
2、合法性
房屋在建工程，必須是經(jīng)國(guó)家法定機(jī)關(guān)或有關(guān)部門(mén)在其職權(quán)范圍內(nèi)，依照法律規(guī)定的程序進(jìn)行審批后取得相關(guān)批文的合法工程，未經(jīng)審批并取得規(guī)劃紅線圖、施工許可證等合法手續(xù)的違章建筑不受法律保護(hù)，更不得以抵償法律文書(shū)確定的債務(wù)。
3、可變價(jià)性
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房屋在建工程與其他房地產(chǎn)一樣屬于商品，有其內(nèi)在價(jià)值及使用價(jià)值。但是由于在建工程處于法律上或事實(shí)上的未完成狀態(tài)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)尤其是事實(shí)上未完成而停止建設(shè)的工程，其價(jià)值能否以交換價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)，即該在建工程是否具有可變價(jià)性，是區(qū)分執(zhí)行案件抵債標(biāo)的物與非標(biāo)的物的基礎(chǔ)。只有那些在市場(chǎng)上能夠變價(jià)的、抵償金錢(qián)債權(quán)的在建工程，才能被執(zhí)行法院納入執(zhí)行標(biāo)的物的范圍，列為司法評(píng)估的對(duì)象。
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4、在建工程房地產(chǎn)可比性差
在建工程涵括了從剛剛投資興建的工程到已完成建設(shè)但尚未交付使用的工程，這就造成了在建工程房地產(chǎn)之間可比性差。
5、在建工程形象進(jìn)度與實(shí)際投資額較難一致
在建工程實(shí)際投資額，其賬面價(jià)值包括預(yù)付材料款和預(yù)付設(shè)備款，同時(shí)也記錄在建工程中應(yīng)付材料款及應(yīng)付設(shè)備款等，因此，在建工程投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度。
6、在建工程建設(shè)工期長(zhǎng)短差別較大
建設(shè)工期長(zhǎng)短的差別，直接與建造期間材料，工費(fèi)價(jià)值變化、設(shè)計(jì)變更等相聯(lián)系，對(duì)評(píng)估價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)的選擇有直接影響。
7、在建工程房地產(chǎn)種類(lèi)多
在建工程房地產(chǎn)也涉及正常使用房地產(chǎn)中各類(lèi)房地產(chǎn)，如不同用途、不同結(jié)構(gòu)的廠房、倉(cāng)庫(kù)、普通住宅、高級(jí)住宅等。
8、在建工程造價(jià)差異大
同種用途、同種結(jié)構(gòu)的在建工程，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)由于其地基的差異等特殊原因，造成比正常情況房地產(chǎn)投資增大。
9、法定抵押權(quán)優(yōu)先于約定抵押權(quán)
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第286條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合同期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。即承包人的法定抵押權(quán)優(yōu)先于銀行與抵押人的約定抵押權(quán)。
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