房地產開發(fā)項目行政流程?

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　　問題：

　　房地產開發(fā)項目行政流程?

　　答疑：

　　一、房地產開發(fā)公司的準備工作

　　在報行政機關審批以前，房地產開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質的勘察設計院，對待建項目進行確定并制定報告書，應付有詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。

　　二、行政審批部份

　　根據當前的法律法規(guī)可分為六個階段：

　　1、 選址定點

　　2、 規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件

　　3、 初步設計及施工圖審查

　　4、 規(guī)劃報建圖審查

　　5、 施工報建

　　6、 建設工程竣工綜合驗收備案

　　(一)、選址定點階段，以下應辦事項

　　1、計委審查可行性報告和進行項目定項

　　2、國土資源局進行土地利用總體規(guī)劃和土地的供應方式審查

　　3、建委辦理投資開發(fā)項目建設條件意見書

　　4、文劃局、地震局、國林局、水利局、(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)水利局對建設工程機關專業(yè)內容和范圍進行審查

　　5、環(huán)保局辦理生產性項目環(huán)保意見局(表)

　　6、規(guī)劃部門辦理項目選址意見書

　　(二)規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設計條件，此階段辦理以下事項：

　　1、人防辦進行人防工程建設布局審查

　　2、國土資源局辦理土地預審

　　3、公安消防支隊、公安交警支隊，教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對建設工程相關事業(yè)內容和范圍過行審查

　　4、規(guī)劃部門對規(guī)劃總圖過行評審，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》

　　5、規(guī)劃部門確定建設工程規(guī)劃設計條件

　　(三)初步設計和施工圖設計審查，須辦理以下事項：

　　1、規(guī)劃部門對初步設計的規(guī)劃要求進行審查

　　2、公安消防支隊對初步設計的消防設計進行審查

　　3、公安交警支隊對初步設計的交通條件過行審查

　　4、人防辦對初步的人防設計方案進行審查

　　5、國土資源局進行用地預審

　　6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關部門對初步設計的相關事業(yè)內容進行審查

　　7、建委制發(fā)初步設計批復，并對落實設計批準文件的要求進得審查

　　8、建委對施工圖設計文件進行政策性審查，根據業(yè)主單位意見，核發(fā)技術性審查委托通知單

　　9、建委根據施工圖設計文件審查機構發(fā)出的《建設工程施工圖設計文件審查報告》，發(fā)放《建設工程施工圖文件審查批準書》。

　　(四)規(guī)劃報建圖審查階段，辦理以下事項：

　　1、公安消防支隊進行消防設計審查

　　2、人防辦進行人防設施審查

　　3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局、按職能劃分專業(yè)內容和范圍進得審查

　　4、規(guī)劃部門對變更部分的規(guī)劃設計補充核準規(guī)劃設計條件，在建設單位交納有關費用后，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》副本

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　　(五)施工報建階段，須辦理如下事項：

　　1、建設單位辦理施報建登記

　　2、建設方對工程進行發(fā)包，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)確定施工隊伍，招標內工程，通過招標確定施工隊，非招標類工程可直接發(fā)包

　　3、建委組織職能部門對工程開工條件過行審查核發(fā)《建筑工程施工許可證》

　　(六)商品房預售許可階段，辦理以下事項：

　　由房地產管理部門辦理預售登記，核發(fā)《商品房預售許可證》須提交以下資料

　　1、 證明材料

　　1) 已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證

　　2) 持有《建設工程規(guī)劃許可證》《施工許可證》

　　3) 按提供的預售商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和施工交付日期

　　2、 開發(fā)企業(yè)《營業(yè)執(zhí)照》和資質等級證書

　　3、 工程施工合

　　4、 商品房預售方案(應說明商品房的位置裝修標準、竣工交付日期、預售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內容，并附商品房預售平面圖、分層平面圖)

　　(七)建設工程竣工綜合驗收備案等階段：

　　1、建筑工程質量監(jiān)督機構，對建設單位提供的竣工驗收報告，進行備案審查

　　2、財政部門對建設單位的項目應繳納的行政事業(yè)性收費和基金進行核實驗收

　　3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊、園林局以及其它需要參加驗收的部門，按照法律、法規(guī)對相關專業(yè)和內容進行驗收，規(guī)劃部門根據上述部門和本部門驗收情況，核發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》正本

　　4、建委綜合各部門驗收審查意見，對符合審核標準和要求的，出具建設工程項目竣工綜合驗收備案證明，不符合標準和要求的作退件處理，并要求限期整改

　　三、房地產項目權屬初始登記階段

　　1、由房管局核準新建商品房所有權初始(大產權證)登記

　　2、開發(fā)商提交以下材料：

　　1)、申請書

　　2)、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照

　　3)、用地證明文件本土地使用權證

　　4)、建設用地規(guī)劃許可證

　　5)、建設工程規(guī)劃許可證

　　6)、建設工程施工許可證

　　7)、房屋竣工驗收資料

　　8)、房屋測繪結果

　　9)、根據有關規(guī)定應當提交的其它文件、資料

　　以上幾個階段，(環(huán)球網校房地產估價師頻道為您整理)需增加或減少的相關事項及時限，根據各實際情況，各有不同差異，各程序的辦理時間絕大部分都少于15天，一般在于7天，所屬事項以實際標準為準。

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