抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件、方式和程序?

　　【摘要】"抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件、方式和程序"知識(shí)點(diǎn)是2017年房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價(jià)師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件、方式和程序?"，供大家參考，希望對(duì)您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問(wèn)題：

　　抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件、方式和程序?

　　答疑：

　　物權(quán)法解釋?zhuān)旱谝话倬攀鍡l【抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件、方式和程序】

　　第一百九十五條　(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。

　　抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。

　　抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

　　【解釋】本條是關(guān)于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件、方式和程序的規(guī)定。

　　本條對(duì)抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件做出了規(guī)定：一是債務(wù)履行期間屆滿(mǎn)，債務(wù)人不履行債務(wù);二是發(fā)生了當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。滿(mǎn)足上述任一條件，抵押權(quán)人就可以依照本條規(guī)定的方式和程序處理抵押財(cái)產(chǎn)以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)。其中第二個(gè)條件，即“發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形”是本法新增加的規(guī)定，現(xiàn)以浮動(dòng)抵押為例加以說(shuō)明：根據(jù)本法規(guī)定，浮動(dòng)抵押是以抵押人現(xiàn)有的以及將有的動(dòng)產(chǎn)作抵押，抵押期間，抵押人在正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)可以自由處分其動(dòng)產(chǎn)，債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人是以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。如果只允許抵押權(quán)人在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時(shí)才能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，可能會(huì)由于抵押人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的非正常經(jīng)營(yíng)行為或者惡意的行為，甚至是正常經(jīng)營(yíng)行為，造成抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)大量減少，無(wú)法對(duì)抵押權(quán)人的債權(quán)起到擔(dān)保作用，從而損害抵押權(quán)人的利益。允許抵押權(quán)人與抵押人約定提前實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件，抵押權(quán)人就可以在抵押合同中對(duì)抵押人的某些行為進(jìn)行約束，一旦抵押人違反約定從事了這些行為，滿(mǎn)足了約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件，抵押權(quán)人就可以提前實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，以保障自己的債權(quán)得到清償。例如，A企業(yè)以其倉(cāng)庫(kù)中現(xiàn)有及將有的所有產(chǎn)品設(shè)定浮動(dòng)抵押向B銀行貸款，B銀行為保全抵押財(cái)產(chǎn)在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)能夠達(dá)到一定的數(shù)量，以起到擔(dān)保其債權(quán)的作用，可以與A企業(yè)在抵押合同中約定，A企業(yè)不得以其庫(kù)存的產(chǎn)品從事關(guān)聯(lián)交易或者低價(jià)交易，如不得以低于市場(chǎng)價(jià)格一定比例的價(jià)格出售庫(kù)存的產(chǎn)品，一旦出售價(jià)格低于約定的比例，B銀行即可提前實(shí)現(xiàn)抵押權(quán);也可以在抵押合同中約定，即使在正常經(jīng)營(yíng)情況下，A企業(yè)庫(kù)存的產(chǎn)品數(shù)量也不得低于其整個(gè)庫(kù)存量的一定比例，一旦低于該比例，B銀行即可提前實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。國(guó)外的一些立法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)如英國(guó)、美國(guó)、加拿大等，也允許當(dāng)事人約定實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件。

　　債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，抵押權(quán)人可以與抵押人就如何處理抵押財(cái)產(chǎn)進(jìn)行協(xié)商，如果雙方達(dá)成協(xié)議，就可以按照協(xié)議的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。本條提供了三種抵押財(cái)產(chǎn)的處理方式供抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議時(shí)選擇：

　　(一)折價(jià)方式

　　抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議，以折價(jià)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。折價(jià)的方式也就是抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議，參照市場(chǎng)價(jià)格確定一定的價(jià)款將抵押財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移給抵押權(quán)人，以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。本法第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”這樣規(guī)定是為了避免債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前，抵押權(quán)人利用其優(yōu)勢(shì)地位與抵押人約定，在債務(wù)人到期不能履行債務(wù)時(shí)，將價(jià)值高于被擔(dān)保債權(quán)的抵押財(cái)產(chǎn)直接轉(zhuǎn)歸抵押權(quán)所有，以充抵債權(quán)，從而對(duì)抵押人造成不公平。但法律所限制的只是在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前不得做出這種將來(lái)轉(zhuǎn)移所有權(quán)的協(xié)議，在需要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的時(shí)候，已不存在可能給抵押人造成不利的情勢(shì)了，這時(shí)雙方可以協(xié)議以折價(jià)的方式來(lái)清償?shù)盅簷?quán)人的債權(quán)。而且，如果雙方確定的抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款高于被擔(dān)保的債權(quán)時(shí)，依照本法規(guī)定，超出的部分要?dú)w抵押人所有，這樣合同雙方的權(quán)益就都得到了保護(hù)。

　　(二)拍賣(mài)方式

　　拍賣(mài)是抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最為普通的一種方式。拍賣(mài)也稱(chēng)為競(jìng)賣(mài)，是指以公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的方法將標(biāo)的物賣(mài)給出價(jià)最高的買(mǎi)者。拍賣(mài)又分為自愿拍賣(mài)和強(qiáng)制拍賣(mài)兩種，自愿拍賣(mài)是出賣(mài)人與拍賣(mài)機(jī)構(gòu)一般為拍賣(mài)行訂立委托合同，委托拍賣(mài)機(jī)構(gòu)拍賣(mài);強(qiáng)制拍賣(mài)是債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)基于某些法定的原因由司法機(jī)關(guān)如人民法院強(qiáng)制性拍賣(mài)。抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)拍賣(mài)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式屬于第一種方式，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，即可選擇拍賣(mài)機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣(mài)。以拍賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)有很大的優(yōu)點(diǎn)，因?yàn)榕馁u(mài)是以公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出賣(mài)標(biāo)的物，拍賣(mài)的價(jià)款能夠最大限度地體現(xiàn)拍賣(mài)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，從而充分發(fā)揮抵押財(cái)產(chǎn)對(duì)債權(quán)的擔(dān)保作用。

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　　(三)變賣(mài)方式

　　除前述兩種方式外，本條規(guī)定雙方還可以協(xié)議以變賣(mài)的方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。采用變賣(mài)的方式就是以拍賣(mài)以外的生活中一般的買(mǎi)賣(mài)形式出讓抵押財(cái)產(chǎn)來(lái)實(shí)現(xiàn)債權(quán)的方式。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)為了保障變賣(mài)的價(jià)格公允，變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格。

　　抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議處理抵押財(cái)產(chǎn)時(shí)，可能涉及抵押人的其他債權(quán)人的利益，如果抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)過(guò)低或者拍賣(mài)、變賣(mài)的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，如一套抵押住房的市場(chǎng)價(jià)格為100萬(wàn)元，抵押權(quán)人與抵押人卻僅以50萬(wàn)元的價(jià)格協(xié)議變賣(mài)，在該抵押權(quán)人就變賣(mài)所得價(jià)款優(yōu)先受償后，可供后順位的抵押權(quán)人以及其他債權(quán)人實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的數(shù)額就會(huì)大大減少，從而損害他們的利益。為保障其他債權(quán)人的利益，本條規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人的協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內(nèi)請(qǐng)求人民法院撤銷(xiāo)該協(xié)議。這里規(guī)定的“一年”是一個(gè)固定期間，不得中止、中斷。

　　上面講的是抵押權(quán)人與抵押人達(dá)成協(xié)議而實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情況，如果雙方未達(dá)成協(xié)議，那么應(yīng)當(dāng)如何實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)呢?對(duì)此，擔(dān)保法規(guī)定：“協(xié)議不成的，抵押權(quán)人可以向人民法院提起訴訟。”本法起草過(guò)程中，不少人提出，要求抵押權(quán)人向人民法院提起訴訟以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的規(guī)定使得抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序變得復(fù)雜而且漫長(zhǎng)，有時(shí)抵押權(quán)需要一兩年才能實(shí)現(xiàn)。實(shí)踐中，一些抵押權(quán)人為了盡快實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，事先與抵押人簽署一份具有強(qiáng)制執(zhí)行力的公證文書(shū)，約定債務(wù)人到期不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人不必向人民法院提起訴訟，直接向人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，進(jìn)行執(zhí)行程序。因此，建議為使抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序更加簡(jiǎn)便，應(yīng)當(dāng)允許抵押權(quán)人在協(xié)議不成的情況下，直接向人民法院申請(qǐng)拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。經(jīng)過(guò)研究，我們認(rèn)為，抵押權(quán)人與抵押人未就實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)達(dá)成協(xié)議，主要有兩種情形：一是雙方就債務(wù)履行期屆滿(mǎn)債權(quán)未受清償?shù)氖聦?shí)沒(méi)有異議，只是就采用何種方式來(lái)處理抵押財(cái)產(chǎn)的問(wèn)題達(dá)不成一致意見(jiàn);二是雙方在債務(wù)是否已經(jīng)履行以及抵押權(quán)本身的問(wèn)題上存在爭(zhēng)議，如雙方對(duì)抵押合同的有關(guān)條款或者抵押權(quán)的效力問(wèn)題存在爭(zhēng)議，這些問(wèn)題實(shí)際上是實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的前提條件，雙方對(duì)此發(fā)生爭(zhēng)議，也就根本談不上協(xié)議以何種方式實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)了。對(duì)于第一種情形，即抵押權(quán)人與抵押人僅就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式未達(dá)成協(xié)議的，為了簡(jiǎn)便抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，本條規(guī)定，抵押權(quán)人可以直接請(qǐng)求人民法院拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)。對(duì)于第二種情形，抵押權(quán)人仍應(yīng)當(dāng)采取向人民法院提起訴訟的方式解決。

　　這里還有一個(gè)問(wèn)題需要予以說(shuō)明，既然本法規(guī)定了浮動(dòng)抵押制度，那么是否應(yīng)當(dāng)單獨(dú)規(guī)定浮動(dòng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序呢?對(duì)這一問(wèn)題，本法起草過(guò)程中有不同意見(jiàn)。一種意見(jiàn)認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)規(guī)定浮動(dòng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，因?yàn)楦?dòng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與一般抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)有很大的不同。一般抵押權(quán)是以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)受償或者以拍賣(mài)、變賣(mài)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。而浮動(dòng)抵押權(quán)的標(biāo)的物多是整個(gè)公司或者公司的大部分財(cái)產(chǎn)，以整個(gè)公司的財(cái)產(chǎn)或者大分部財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)債權(quán)，會(huì)涉及公司的接管、清算、采取拯救措施等問(wèn)題;如果公司資不抵債的，還會(huì)涉及公司的破產(chǎn)問(wèn)題。因此，浮動(dòng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)是一個(gè)比較復(fù)雜的問(wèn)題;如果不明確規(guī)定其實(shí)現(xiàn)程序，浮動(dòng)抵押制度將很難操作。國(guó)外的一些立法也對(duì)浮動(dòng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序做出了特別規(guī)定，如日本有關(guān)法律規(guī)定，債權(quán)人應(yīng)當(dāng)向法院申請(qǐng)實(shí)現(xiàn)浮動(dòng)抵押權(quán)，法院根據(jù)抵押權(quán)人的申請(qǐng)做出執(zhí)行裁定，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)同時(shí)宣布對(duì)公司財(cái)產(chǎn)進(jìn)行扣押。法院做出執(zhí)行裁定后，還要選任財(cái)產(chǎn)管理人并進(jìn)行公告。另一種意見(jiàn)認(rèn)為，沒(méi)有必要單獨(dú)規(guī)定浮動(dòng)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)程序，浮動(dòng)抵押權(quán)可以準(zhǔn)用一般抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式，由浮動(dòng)抵押權(quán)人拍賣(mài)、變賣(mài)公司的財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償或者以公司財(cái)產(chǎn)折價(jià)受償。本條規(guī)定沒(méi)有區(qū)分一般抵押權(quán)與浮動(dòng)抵押權(quán)，無(wú)論哪種抵押權(quán)，均適用本條規(guī)定的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式和程序。這樣規(guī)定的主要考慮是，本法規(guī)定的浮動(dòng)抵押財(cái)產(chǎn)的范圍僅限于動(dòng)產(chǎn)，即只有在企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品和產(chǎn)品這些動(dòng)產(chǎn)上才能設(shè)定浮動(dòng)抵押權(quán)，并不包括企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)以及知識(shí)產(chǎn)權(quán)、商業(yè)秘密等財(cái)產(chǎn)權(quán)利。這就意味著企業(yè)一般不會(huì)以其全部財(cái)產(chǎn)設(shè)定浮動(dòng)抵押。而就企業(yè)的動(dòng)產(chǎn)浮動(dòng)抵押而言，其抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)與一般抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式和程序并沒(méi)有什么區(qū)別。此外，浮動(dòng)抵押制度在我國(guó)還是一項(xiàng)新的擔(dān)保制度，實(shí)際適用過(guò)程中會(huì)出現(xiàn)哪些問(wèn)題，一旦涉及整個(gè)企業(yè)的接管、清算等問(wèn)題如何妥善處理，還需要在司法實(shí)踐中不斷摸索，積累經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)制定和修改有關(guān)法律逐步完善。

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