房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)?

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　　問題：

　　房地產(chǎn)拍賣的注意事項(xiàng)?

　　答疑：

　　(一)不同權(quán)屬狀況拍賣標(biāo)的的審查與前期處理

　　(1)拍賣標(biāo)的房地產(chǎn)是否有重復(fù)查封。

　　(2)產(chǎn)權(quán)人為國(guó)有單位和集體單位時(shí)，房地產(chǎn)拍賣需要取得上級(jí)部門的許可意見。

　　(3)如果拍賣標(biāo)的發(fā)生用途轉(zhuǎn)換，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)如產(chǎn)權(quán)證為住宅用途，拍賣按照實(shí)際商業(yè)用途拍賣時(shí)，為了保證拍賣成交后進(jìn)行產(chǎn)權(quán)變更過戶，補(bǔ)辦規(guī)定的用途手續(xù)，必須進(jìn)一步收集取證原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件，如房屋平面圖、地籍圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)批文等。

　　(4)有共有人的房地產(chǎn)拍賣，須有共有人的書面同意轉(zhuǎn)讓意見。共有人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　(5)有租賃登記的房地產(chǎn)拍賣，須將拍賣行為告知承租人。承租人享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

　　(6)分層、分套的房屋拍賣，買受人按分?jǐn)偟慕ㄖ娣e取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

　　(7)房屋的附屬設(shè)施、公共部位、公用設(shè)備與房屋同時(shí)拍賣轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在公告中說(shuō)明，并按照國(guó)家和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定辦理。

　　(8)建筑設(shè)計(jì)為成套的房屋，一般不得分割拍賣。

　　(二)房地產(chǎn)拍賣價(jià)格的評(píng)估

　　基于以下原因，拍賣房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估一般應(yīng)比正常市場(chǎng)成交價(jià)格偏低。

　　(1)房地產(chǎn)拍賣委托一般都是因債務(wù)人無(wú)法履行到期債務(wù)的清償，或出于其他較急切的融資需求而被迫拍賣其依法擁有的房地產(chǎn)。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)如果是法院委托的抵債標(biāo)的，拍賣完成將直接影響到執(zhí)法程序的完結(jié)，如拍賣不成，通常會(huì)由法院將拍賣標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

　　(2)一般委托拍賣的房地產(chǎn)，尤其是直接查封開發(fā)商擁有的房地產(chǎn)都存在著這樣那樣的缺陷，且拍賣房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，評(píng)估價(jià)格偏高勢(shì)必會(huì)影響拍賣成交。

　　(3)買家也是在不充分了解該房地產(chǎn)的情況下進(jìn)行競(jìng)投，拍賣實(shí)際上就是在短時(shí)間促成交易，買方需要在較短的時(shí)間內(nèi)交付款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大。為了促使拍賣成功，就必須具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，才能吸引買家競(jìng)投。

　　(三)房地產(chǎn)拍賣登記及相關(guān)費(fèi)用、稅費(fèi)

　　1.房地產(chǎn)拍賣登記需提交資料：(1)申請(qǐng)書;(2)當(dāng)事人身份證明或單位合法資格證明;(3)委托書及代理人身份證明;(4)房地產(chǎn)權(quán)證;(5)拍賣成交確認(rèn)　書;(6)房屋平面圖及地籍圖;(7)出讓或需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的房地產(chǎn)需提交土地使用權(quán)出讓合同及補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金收據(jù);(8)契稅完稅證及契稅完稅貼花;(9)拍賣公告;(10)其他有關(guān)文件。

　　其中自愿委托拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交委托拍賣合同;人民法院等強(qiáng)制拍賣的，除需提交上述1—9項(xiàng)資料外，還需提交：1)拍賣委托公函;2)生效的判決、裁定和調(diào)解書;3)協(xié)助執(zhí)行通知書。

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　　2.應(yīng)繳費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)

　　房地產(chǎn)拍賣(除出讓土地使用權(quán)拍賣外);屬于房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)交易，通常需繳納下列稅、費(fèi)項(xiàng)目：(1)拍賣傭金;(2)營(yíng)業(yè)稅及其附加;(3)印花稅;(4)契稅;(5)交易手續(xù)費(fèi);(6)評(píng)估費(fèi);(7)登記費(fèi);(8)合同公證費(fèi)等;

　　(四)在建工程拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

　　1.應(yīng)詳細(xì)核查項(xiàng)目狀況

　　(1)土地使用權(quán)以出讓方式取得的，是否已經(jīng)支付了全部土地出讓金;

　　(2)土地使用權(quán)是否已經(jīng)依法登記，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)取得產(chǎn)權(quán)證書;

　　(3)政府相關(guān)管理各部門的批準(zhǔn)文件是否齊全。包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證(或開工證)、預(yù)售許可證是否取得等等;

　　(4)房地產(chǎn)建設(shè)的開發(fā)投資總額是否已經(jīng)完成25%;

　　(5)政府各相關(guān)部門的市政配套和基礎(chǔ)設(shè)施配套的協(xié)議，以及配套費(fèi)用的支付狀況;與項(xiàng)目其他參與人的合同和費(fèi)用支付情況;

　　(6)有多個(gè)債權(quán)人的工程項(xiàng)目最好將債權(quán)人聯(lián)合起來(lái)，共同處理拍賣事宜;

　　(7)在建工程項(xiàng)目是否存在抵押行為;

　　(8)在建工程是否預(yù)售。

　　2.在建工程拍賣需要申請(qǐng)和審核

　　拍賣前，在建項(xiàng)目的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)向城市房產(chǎn)主管部門提出申請(qǐng)，取得拍賣的書面批準(zhǔn)文件。

　　3.拍賣成交后的手續(xù)處理

　　(五)建成在售房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

　　1.房地產(chǎn)所屬物業(yè)的商品房預(yù)售(銷售)許可證辦理情況;

　　2.土地使用權(quán)款項(xiàng)是否付清;

　　3.房地產(chǎn)當(dāng)前使用和租賃情況，費(fèi)用拖欠情況等等。

　　(六)破產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)拍賣應(yīng)注意事項(xiàng)

　　(1)破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)拍賣前，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)應(yīng)由破產(chǎn)清算組委托具有國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理行政主管部門認(rèn)證的資產(chǎn)評(píng)估價(jià)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估;

　　(2)破產(chǎn)企業(yè)的國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣需按照國(guó)有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)規(guī)定在拍賣前完成有關(guān)手續(xù);

　　(3)涉及以劃撥方式取得的土地使用權(quán)或涉及改變出讓條件的土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估的，須由具有估價(jià)資質(zhì)的價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并在拍賣所得中首先扣除土地使用權(quán)出讓金。

　　(七)有瑕疵房地產(chǎn)拍賣的操作

　　有瑕疵的房地產(chǎn)是指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，但經(jīng)過有關(guān)部門、單位協(xié)商和政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

　　(1)拍賣標(biāo)的有房屋所有權(quán)證，未辦理土地使用權(quán)證。經(jīng)政府相關(guān)部門審批通過，如果是國(guó)有土地，則補(bǔ)繳出讓金;如果是集體土地，則補(bǔ)繳征地費(fèi)和出讓金。補(bǔ)辦土地使用權(quán)證。

　　(2)拍賣標(biāo)的有土地使用權(quán)證，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)未辦理房屋所有權(quán)證，須報(bào)請(qǐng)有關(guān)部門審批。經(jīng)審批允許，并同意補(bǔ)辦手續(xù)后后方可拍賣。

　　(3)拍賣標(biāo)的既無(wú)土地使用權(quán)證，又無(wú)房屋所有權(quán)證。參照1、2辦理。

　　(4)拍賣有產(chǎn)權(quán)證的以劃撥方式取得土地的房地產(chǎn)，應(yīng)向有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府報(bào)批。

　　(5)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)過程未予交清的款項(xiàng)，或未辦完手續(xù)的房地產(chǎn)，應(yīng)補(bǔ)繳清剩余款項(xiàng)和補(bǔ)辦完全部手續(xù)。

　　(6)拍賣標(biāo)的設(shè)定抵押權(quán)或重復(fù)設(shè)定抵押權(quán)問題。

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