商品房貸款抵押的概念?
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問(wèn)題：
商品房貸款抵押的概念?
答疑：
預(yù)購(gòu)商品房，也稱“樓花”，是指尚未竣工交付的商品房，是一種特殊的期貨。預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押是指購(gòu)房人在支付首期規(guī)定的房?jī)r(jià)款后，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)由貸款銀行代其支付其余的購(gòu)房款，將所購(gòu)商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
將預(yù)購(gòu)商品房作為抵押權(quán)的標(biāo)的物?對(duì)此，應(yīng)區(qū)別二種不同的情況而對(duì)待。
第一種，購(gòu)房人在支付一定房?jī)r(jià)款后，由貸繃刪餓支付其余的購(gòu)房款，而購(gòu)房人則將其所預(yù)購(gòu)的“樓花”抵抑給銀行作為其償還貸款的抵押標(biāo)的物，這就是預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押。這是可行的，而且有現(xiàn)行的法律依據(jù)。
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第二種，購(gòu)房人以其預(yù)購(gòu)的商品房為自己的其他債務(wù)(而非借貸的購(gòu)房款)或?yàn)樗说膫鶆?wù)設(shè)定抵押。這種方式不僅與傳統(tǒng)民法抵押理論格格不入，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)更是沒(méi)有法律依據(jù)，是一種無(wú)效的抵押。
預(yù)購(gòu)的商品房一般是尚未建造或正在建造，即尚未建成的期房，最終能否順利建成，是一個(gè)未知數(shù)，是有一定風(fēng)險(xiǎn)的。而具體的結(jié)果主要取決于開(kāi)發(fā)商的履約能力。因此，法律對(duì)商品房的預(yù)售行為進(jìn)行了嚴(yán)格的限定。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了商品房預(yù)售的條件和預(yù)售程序。法律已將預(yù)購(gòu)的商品房擬制為具有所有權(quán)形態(tài)的有體物，賦予其獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)地位。雖然我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》及《擔(dān)保法》均無(wú)明確規(guī)定預(yù)購(gòu)的商品房可以作為貸款抵押的標(biāo)的物，但在實(shí)踐中，預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押早已客觀存在，而且如江西、天津、山東、福建盛市制定的地方性法規(guī)作出了相應(yīng)的規(guī)定。1997年5月9日，建設(shè)部公布的(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》更是明確確立了預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押制度。但現(xiàn)實(shí)呼喚國(guó)家行政機(jī)關(guān)盡快建立起完善的預(yù)購(gòu)商品房貸款抵押法律制度。
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