開發(fā)商獲得土地的三種方式?

　　【摘要】"開發(fā)商獲得土地的三種方式"知識點是2017年房地產(chǎn)估價師考試重點，為幫助考生順利備考房地產(chǎn)估價師考試，環(huán)球網(wǎng)校編輯整理了"開發(fā)商獲得土地的三種方式?"，供大家參考，希望對您有所幫助，?？荚図樌?

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　　問題：

　　開發(fā)商獲得土地的三種方式?

　　答疑：

　　全國的情況看，土地儲備應(yīng)該是一個先行指數(shù)，土地的供應(yīng)量決定的是第二年、第三年的商品房供應(yīng)量。開發(fā)企業(yè)不是有一塊土地就夠了，在保持企業(yè)連續(xù)發(fā)展的過程中，土地儲備會起到重要的作用。對于一個大的開發(fā)企業(yè)來講，需要保持品牌的延續(xù)性和市場的占有率，就必須保持在市場有不斷的供給，也就是要今年儲備明年、后年、大后年的土地，保持每年連續(xù)在市場上提供一定量的商品房。鑒于這種情況，會造成開發(fā)企業(yè)對土地儲備的特殊需求。

　　開發(fā)企業(yè)取得土地的方式大概分為以下三類：

　　第一、行政命令式

　　第一類是行政命令式，可以是劃撥也可以是協(xié)議出讓。根據(jù)8月12號正式發(fā)布的國務(wù)院18號令，政府有權(quán)合理的確定各類房地產(chǎn)用地的布局和比例。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)也就是說，在各個城市中，都有大量由政府決策的開發(fā)項目，其中有相當(dāng)一部分是通過土地協(xié)議出讓的方式進行的，尤其是危改和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配，基本上是控制在政府手里。

　　1、危改拆遷

　　大部分的危改項目用行政命令的方式或者行政批準的方式，先劃撥后出讓。因為危改項目里有大量的回遷、有大量的政府配套設(shè)施、有大量的實物出租的部分，這些采取劃撥的方式。而另外一部分采取協(xié)議出讓的方式。通常大部分的危改項目都涉及到居民拆遷問題，以及原有土地上的政府機構(gòu)和工廠拆遷的問題，在沒有進行談判和確定之前，很難決定哪些單位回來，哪些單位一定被拆走。這時候，我們通常采用的辦法是對危改進行協(xié)議出讓。

　　2、工商企業(yè)改造

　　一些城市的政府用協(xié)議出讓的方式來進行工商企業(yè)的改造。這里頭包括退二進三、污染企業(yè)，擾民企業(yè)的一些特殊情況，因為它沒有辦法把附帶的一些條件作為土地招標(biāo)的條件，比如剩余勞動力的安置等，或者是招標(biāo)、拍賣的形式很難做，所以通常采用協(xié)議出讓的方式。

　　3、經(jīng)濟適用房

　　按照政府的規(guī)定，經(jīng)濟適用住房的土地以有計劃的劃撥方式提供。經(jīng)濟適用住房在各個城市招標(biāo)的一般不是土地，大部分招標(biāo)的是操作項目的法人，所以是一個以法人招標(biāo)為主的招標(biāo)制度，土地是預(yù)先由政府來進行計劃性安排并以劃撥方式提供的。

　　4、基礎(chǔ)設(shè)施

　　基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在今年的增長速度比房地產(chǎn)增長速度還快?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)里面涉及到公路、鐵路、輕軌、地鐵，以及一些水廠，電廠或者是供熱廠等等相關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。有些地方政府因為沒有資金大量的投入，所以利用變換土地轉(zhuǎn)讓的方式，給公路，鐵路、輕軌等基礎(chǔ)設(shè)施的管理部門和建設(shè)部門一些轉(zhuǎn)換。比如中國香港政府把地鐵上層的部分土地轉(zhuǎn)給了地鐵公司，雖然他還要繳納一定量的土地出讓金，但是他通過地鐵上層建設(shè)用地的轉(zhuǎn)換，或者是建設(shè)產(chǎn)品獲得盈利，來彌補地鐵建設(shè)資金的不足。到目前為止，上海市幾乎所有地鐵的站臺，站口、交換站都是用這種方式，地面上的土地轉(zhuǎn)讓給了開發(fā)商，由開發(fā)商負責(zé)整個站區(qū)的建設(shè)，減少地鐵投資的壓力。

　　盡管政府下達11號令規(guī)定經(jīng)營型項目的土地必須掛牌招標(biāo)拍賣，但每個城市都保持了一部分協(xié)議出讓的口子。從目前全國的情況看，這類土地在市場上數(shù)量是最大的，大部分城市會維持在70%。當(dāng)然，這里頭也還包括了一些開發(fā)區(qū)，由開發(fā)區(qū)來承擔(dān)一級土地開發(fā)，然后他再進行二級的轉(zhuǎn)讓或者合作項目的合建形成的轉(zhuǎn)讓等等。因此，行政批準仍然占有很大的數(shù)量。

　　第二、土地市場

　　國土資源部11號令出臺以后，土地市場實際上變成公開出讓的方式。對于發(fā)展商來說一般有三種情況：一個是投標(biāo)，一個是摘牌，一個是競買。這三種情況都是公開取得土地的方式之一。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)從全國的情況看，除了深圳，廣州這些市場化程度比較高的城市很早就開始實行土地招投標(biāo)和公開出讓這種方式之外，其他大部分城市都是在去年11號令出臺之后才開始的。這個市場是逐步擴大公開土地市場供給比例的一個過程。也是逐步實現(xiàn)市場化，為主的供給渠道的過程。可以想見，多少年之后，可能這個公開的市場比率會逐漸占到主流，而行政批準的土地占到次要地位。

　　1、土地市場中存在的問題

　　從目前看，我們不管是招標(biāo)、拍賣或者掛牌，大概只有一個標(biāo)準，就是價格標(biāo)準，通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標(biāo)準，而不限制他的資格，也不限制他的其他相關(guān)條件。在這里就會產(chǎn)生許多的弊病：

　　(1)非專業(yè)化的結(jié)果

　　從97年國家開始進行市場的生產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整以后，大量的資產(chǎn)或資金向房地產(chǎn)涌入，而其中非專業(yè)性的資產(chǎn)或資金占了主流。大量的非專業(yè)性公司，過去不是做房地產(chǎn)的公司都進入到了房地產(chǎn)行業(yè)。從97年以后出現(xiàn)這種情況，就造成了投招標(biāo)的過程中，很多非專業(yè)化的企業(yè)因為擁有大量資金，所以他會以參加投標(biāo)的方式取得土地。而這種非專業(yè)的公司，大部分是非理性的定位，所以，這種非理性化的程度會大量出現(xiàn)，在很多城市已經(jīng)有了先例，這種招標(biāo)不限制資格，只以價格為準，就會造成很大的負面影響。

　　(2)資源配置的錯位

　　本來這個土地應(yīng)該用最佳配置的方式，給最能發(fā)揮土地價格的公司來使用，但是，由于投標(biāo)價格的衡量方式造成了土地資源被不能有效利用這塊土地的企業(yè)所擁有。這種情況在很多城市投招標(biāo)過程當(dāng)中都出現(xiàn)過，最后很多在投招標(biāo)初期的時候中標(biāo)了，但是在后期造成流標(biāo)或者是其它的一些現(xiàn)象使項目無法開展的情況也是大量存在的。

　　(3)造成了地區(qū)的壓力

　　一般情況下，城市的土地出讓金是不受人大和財政預(yù)算控制的資金，按照文件的規(guī)定，這筆資金是用于城市開發(fā)和土地改造的。大部分城市的政府在財政處理的時候，都會把一個地區(qū)土地拍賣的資金轉(zhuǎn)移到另外一個地區(qū)去，在全市融資為求得平衡。因此，這塊土地拍賣了很高的價格，但是政府并沒有把這筆資金用以解決這個地區(qū)的問題。土地拍賣的資金會轉(zhuǎn)移到其他地區(qū)，那么這個地區(qū)的壓力會大大增加，因為這個地區(qū)所產(chǎn)生的收益并沒有應(yīng)用于這個地區(qū)。

　　國際上招標(biāo)的一般方法，通常要同時考慮四個標(biāo)準，除了價格標(biāo)準之外，另外三個標(biāo)準分別是：

　?、僭谡麄€招標(biāo)過程當(dāng)中，方案是第一位的標(biāo)準。對城市土地價值的提升有什么作用，這是所有政府在公共土地招標(biāo)的時候最關(guān)心的問題。如果僅僅本塊土地產(chǎn)生了很高的價值，而不能帶動周邊土地產(chǎn)生很高價值的時候，單向價值高是一種錯誤，而周邊的土地因為這個方案或者是這個建設(shè)項目而導(dǎo)致土地價值提升的時候，這對于政府才是最有利的。

　　②第二個標(biāo)準是建成以后，會對城市經(jīng)濟的貢獻。比如說他能解決多少就業(yè)、帶來多少稅收或者是解決原來這個地區(qū)缺陷的一些問題，比如說這個地方原來缺商場、缺超市，缺醫(yī)院、缺學(xué)?；蛘呷币恍┢渌鼥|西，建成以后，這塊地會對整個經(jīng)濟或者是公共產(chǎn)品的補充起到一個積極的作用。

　　③第三個標(biāo)準，就是這個項目的產(chǎn)生，會對該地區(qū)造成的負擔(dān)。目前，全國大概只有CBD是按這種方式，預(yù)先保留了一部分資金解決當(dāng)?shù)氐膯栴}，比如說每平米有300塊錢的公共職能配套費，比如說土地和綠地是統(tǒng)一在CBD的規(guī)劃中作了安排。另外就是中關(guān)村地區(qū)做了局部的統(tǒng)一的一級開發(fā)，實際上在每平米土地里都含有一部分公共設(shè)施和公共產(chǎn)品的解決方案。如果建成以后對當(dāng)?shù)氐慕煌ㄔ斐芍卮蟮膲毫?，政府即使在拍賣中獲得了很高的出讓金也是得不償失的，因為這個地區(qū)本身產(chǎn)生的公共壓力都會轉(zhuǎn)嫁到政府的頭上，使政府不得不用更大的支出實行轉(zhuǎn)移支付，來解決公共交通等更多的問題。

　　由于有這樣三條價格之外的標(biāo)準，所以開發(fā)企業(yè)在投標(biāo)的時候，會告訴政府，我雖然用一個比較低的價格投標(biāo)，但是我會用大量的錢去解決這三條標(biāo)準中需要解決的問題，比如說它會造成城市交通壓力，市政基礎(chǔ)設(shè)施壓力，那我可能會自動投入一部分資金去解決道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施等相關(guān)問題。因此，如果能改變現(xiàn)有的招投標(biāo)方式，改用綜合評價的方式來進行招投標(biāo)，可能土地價格的提升速度就沒有那么快，而綜合評價可能就會更高了。

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　　2、應(yīng)對招標(biāo)投標(biāo)的策略

　　對于有品牌的大公司來說，一定要自己獨立進行招投標(biāo)，因為它可能會對品牌產(chǎn)生逆向影響。比如萬科在深圳的一次投標(biāo)，招標(biāo)地塊的旁邊就是萬科的一個項目，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)他肯定不愿意另外一個競爭者來對他形成威脅，所以多高的地價都要投，于是在局部形成了地區(qū)壟斷。通常大的企業(yè)不愿意和小的企業(yè)去共同投標(biāo)或者是聯(lián)合投標(biāo)，尤其不愿意讓一些比較差的公司去做，因為他們的樓盤價格很可能會影響自已。

　　對于一些中小開發(fā)公司怎么辦?有以下三種方式：

　?、僦行」疽?lián)盟。聯(lián)盟的概念不是說要結(jié)合在一起，而是大家商量好了共同進行投標(biāo)。今后，土地招投標(biāo)的項目會逐步加大，比如說廣渠門項目的招標(biāo)要三十多個億，對中小公司來說，很難有這樣的實力。可能形成的情況就是幾家公司聯(lián)合來投標(biāo)，組成投標(biāo)聯(lián)盟。這種聯(lián)盟并不是把兩家公司變成一個公司，或者是變成一個項目來共同操作。而是在投標(biāo)過程中形成聯(lián)盟，大家要維持一個共同的競爭價值。這樣一來，土地價格投標(biāo)形成的價格聯(lián)盟可以使這塊土地只停留在這個價格，使土地價格維持到一個固定水平。我們現(xiàn)在的情況是往往不能形成聯(lián)盟，很難形成聯(lián)盟，這是我們在現(xiàn)實中出現(xiàn)的問題。

　　②第二種情況是聯(lián)合行動。事先組成聯(lián)合體共同投標(biāo)。這個聯(lián)合體有的是開發(fā)體的聯(lián)合，有的是開發(fā)體和建設(shè)體的，有的是設(shè)計、設(shè)備、建筑安裝等所有的環(huán)節(jié)聯(lián)合在一起。因此，在聯(lián)合的過程中，有的時候可能是開發(fā)和資金的聯(lián)合，有的是技術(shù)與技術(shù)的結(jié)合，有的是設(shè)備的結(jié)合，或者與施工企業(yè)的結(jié)合。所以，在這樣的聯(lián)合中，應(yīng)該說是各取所需，各得所投。

　?、鄣谌N情況是聯(lián)合投資。有資金與資金的合作，有品牌與資金的合作，或者說有的人只有錢而沒有開發(fā)能力，有的人有開發(fā)能力而資金不足。合資通常不是獨立聯(lián)合體，而是變成一個統(tǒng)一的法人代表，共同來經(jīng)營和開發(fā)。所以，資本的結(jié)合，一般會選擇用合資的方式，出資方要擁有一定的股權(quán)。

　　以上三種情況是不太一樣的合作方式，而任何一種合作方式，對中小開發(fā)企業(yè)而言，可能都是一種成功的模式。這樣可能更有利于防止土地價格的提高。

　　第三、資本市場

　　按照55號令和房地產(chǎn)法的規(guī)定，在繳納了土地出讓金之后，土地可以合法的進行轉(zhuǎn)讓和買賣，這種轉(zhuǎn)讓的行為在法律上是有前提條件的，在符合前提條件之后，就變成了土地二級市場的正常的經(jīng)營行為。這種經(jīng)營行為可以不用掛牌、拍賣和招標(biāo)的方式來確定，因為它已經(jīng)不是一個出讓的過程，而是一個轉(zhuǎn)讓的過程。

　　在現(xiàn)有的土地市場中，原有的土地已經(jīng)大量的保留在開發(fā)公司手里。所以，11號令實行之前，全國大概有一半以上的可開發(fā)土地都集中在一些開發(fā)公司手里，已經(jīng)被用各種不同的形式進行了分配。當(dāng)它符合條件的時候，它可以用各種方式來進行轉(zhuǎn)讓。在土地歸企業(yè)所有的時候，實際上就變成了一種資產(chǎn)。因此，我把它列為資本市場的一種運作方式，叫做在資本市場上進行土地的購買。這種轉(zhuǎn)讓行為有不同的方式和不同的階段。

　　1、一種是投資參股。在投資參股里面包括用資金入股也包括用土地入股，一方有錢沒地，另一方有地沒錢，用參股的方式來解決。用資金參與開發(fā)項目，或者用資金與土地互換，而各自形成股權(quán)，這種情況在最近一段時間是非常多的，由于11號令以后，北京要求在限期之內(nèi)，必須把原來協(xié)議出讓的土地出讓金補齊，很多開發(fā)公司的土地儲備就滿足不了這樣的資金需求。因此，就要尋找一些有資金的公司一起合作，然后轉(zhuǎn)換成為了前期開發(fā)。新的土地政策變化中造成了這樣一個推動的作用，促使大量的資金與土地相結(jié)合。

　　2、第二種情況就是土地收購。這是一個合法的土地轉(zhuǎn)讓工作。上一種情況可能不發(fā)生土地權(quán)益的改變，而第二種情況發(fā)生土地權(quán)益的改變，即土地所有權(quán)會發(fā)生改變。因此，在這里可能會涉及到交易契稅的問題。在股權(quán)的交易過程中是沒有契稅的，因為它還維持土地權(quán)證的原有公司的名稱，無非就是主人變了、股東變了、合作方和操作方變了、經(jīng)理人變了。但是，在土地收購中，一般會改變土地的權(quán)屬，當(dāng)土地權(quán)屬改變的時候，會出現(xiàn)按國家規(guī)定所征收契稅的問題，等于你是買賣土地，對另外一方面來說還有很大一筆營業(yè)稅，這兩個加起來相當(dāng)于成交金額的10%左右，無形中土地的收購會使土地的成本提高10%。在完全按合法程序繳納土地出讓金之后，對土地進行收購，通常會出現(xiàn)類似的情況。

　　3、為了避免因為繳納契稅而增加土地成本，利用最多的變通方式就是收購公司而不是收購?fù)恋?。在我們現(xiàn)有的法律當(dāng)中對土地的收購是要繳納契稅的，而以股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式收購公司卻不需要繳納契稅。擁有土地的一方，就土地的使用權(quán)成立一個獨立的公司，然后由擁有資金的一方對擁有土地項目的公司進行收購，收購該公司的部分股權(quán)，當(dāng)然交易的價格可能是按照土地的價格來確定的，最后形成一個公司股權(quán)的轉(zhuǎn)讓，所以現(xiàn)在賣掉公司的現(xiàn)象比直接轉(zhuǎn)讓土地的現(xiàn)象更多。但是，有些公司做不到賣公司只能賣土地，因為在這一個公司里不是一個單一的企業(yè)，而是有無數(shù)個項目存在的。所以，用這種方式去轉(zhuǎn)讓，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)公司的股權(quán)就有問題了，所以很多公司會把它分離出來。根據(jù)我們國家財政部和稅務(wù)局的文件，今年的10月1號以后，在企業(yè)重組，分立、兼并和破產(chǎn)等過程中免交契稅，這本來是對國有企業(yè)改造放一個口子，但是，實際上會給開發(fā)企業(yè)形成了另外一個口子。任何企業(yè)都可以借這個文件把一個公司的土地分成10個公司的土地，然后在把每一個公司賣掉的過程中把土地賣掉。

　　4、對擁有大量土地的企業(yè)進行收購。這些企業(yè)可能不是開發(fā)企業(yè)，但是，他的用地可能事后會轉(zhuǎn)為開發(fā)用地，并可以改變用地性質(zhì)，這種情況在土地收購過程中也大量出現(xiàn)了。比如一些工廠，人員很少而土地資源很多，可能就拿出一半土地進行開發(fā)，而另外一半土地維持原有的情況，開發(fā)公司先買工業(yè)或者商業(yè)的企業(yè)，然后我再轉(zhuǎn)為開發(fā)，就等于用自己的土地開發(fā)，避免了協(xié)議出讓或者掛牌等其它相關(guān)的手續(xù)。

　　5、還有一種情況是置換。有的是用地換地，我這塊地不能用于開發(fā)，只能用于某些特殊行業(yè)，我就尋找這些特殊行業(yè)，比如說只能蓋學(xué)校，就通過置換，用原來學(xué)校的用地去進行開發(fā)，因為在規(guī)劃當(dāng)中原來學(xué)校的用地是可以開發(fā)的。類似這樣的土地轉(zhuǎn)換，在市場中也是很多的。還有一種轉(zhuǎn)換，以小換大，以好換壞，就是我把城里很小的一塊土地，換你城外的一塊很大的地，這種情況也非常多。再有就是資產(chǎn)置換，有很多開發(fā)商可能還留了一些房子，比如用我的商業(yè)用房，去換那些擁有土地的資產(chǎn)。

　　6、關(guān)于合作的問題。

　?、倥c擁有土地資源的企業(yè)合作。比如說華遠和北京首旅組成了一個開發(fā)體。這種合作實際上既是一種強強的聯(lián)合，也是對土地資源的一種占有。這種大量的自由資源可以被自己自用，按現(xiàn)在我們國家的法律是允許的。另外國務(wù)院18號文開了一個口子，就是合作建設(shè)的工程，比如說有一些廠礦的建設(shè)用地，一部分用于解決自己職工的住房問題，另外一部分用于經(jīng)營，這種情況也是存在的。

　?、谂c擁有土地資源的項目合作。這些項目有很多，像前面所說的，有些是要和地鐵項目合作的，有些是要和輕軌項目合作，有些是要和公路項目合作等。比如說北京政府已經(jīng)批準首都公共開發(fā)公司，擁有相當(dāng)一部分的土地，因為他已經(jīng)把路修到那兒，就應(yīng)該有一定的土地劃撥，否則公路光靠養(yǎng)路費是養(yǎng)不起、建不成的。各地都應(yīng)該有這樣一些項目公司，和這些項目公司合作，入了公共開發(fā)公司的股，自然在獲得信息和獲得土地資源的時候，就有了優(yōu)勢，而一般來說，這些和基礎(chǔ)設(shè)施項目相合作的土地，政府通常是給予優(yōu)惠條件的，或者是可以通過協(xié)議出讓的。

　　③與擁有開發(fā)土地的公司合作。幾乎任何一級政府都有一個土地儲備中心或者是一個土地一級開發(fā)公司，當(dāng)開發(fā)商與他們合作的時候，也會獲得大量的土地的資源。比如說華遠、京泰、嘉里以及SOHO中國等公司，共同參與了北京市南部的一個物流港的合作建設(shè)，我們四家公司共同組織一個公司，通過政府的批準，在南部地區(qū)要建一個北京最大的物流網(wǎng)，其中包括會展中心、包括物流中心，也包括了一些配套的商業(yè)設(shè)施。辦公設(shè)施以及住宅，在二級開發(fā)的過程中，實際上有最優(yōu)先的獲取權(quán)利，這也可以不經(jīng)過掛牌拍賣，因為已經(jīng)經(jīng)過了政府的正式批準。

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