2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》試題專練(6)

1.有一宗耐用年限為40年的工業(yè)生產(chǎn)用房，已經(jīng)實(shí)際使用了5年，其建筑總面積為1000m2，重置價格為1200元/ m2，殘值率為5%，用定額法計(jì)算出建筑物的現(xiàn)值為( )萬元。

A.105.75　B.117.15　C.105　D.115

答案：A

2.通過土地重劃或調(diào)整后，土地利用價值會提高，地價會立即隨之上漲，這反過來也說明了( )對地價的影響。

A.土地面積　B.地質(zhì)條件　C.土地位置　D.土地形狀

答案：D

3.估價上的折舊注重的是( )。

A.原始取得價值的減價修正　B.原始取得價格的攤銷與回收

C.重置價格的攤銷與回收　D.價值的減價修正

答案：D

4.某宗房地產(chǎn)1993年10月建成，在2003年10月預(yù)評估其現(xiàn)值，經(jīng)估價人員判定認(rèn)為該宗物業(yè)尚可使用40年，假若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )%。

A.60　B.70　C.80　D.90

答案：C

5.房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，其中包括以下( )類。

A.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地.農(nóng)地

B.毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，且已經(jīng)完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地

C.熟地：具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地

D.現(xiàn)房：是地上建筑物己建成，可直接使用的房地產(chǎn)

答案：AD

6.關(guān)于收益法適用的條件是( )。

A.房地產(chǎn)的收益和風(fēng)險都能較準(zhǔn)確地量化　B.房地產(chǎn)將出租或出售

C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)　D.房地產(chǎn)將用于商業(yè)用途

答案：A

7.關(guān)于長期趨勢法適用的對象，下列最佳表述為：( )。

A.從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢的房地產(chǎn)

B.從短期內(nèi)或長期內(nèi)都難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，可以找到一定的時間序列數(shù)據(jù)，利用這些數(shù)據(jù)可以推知未來房地產(chǎn)價格的變動的房地產(chǎn)考試大房地產(chǎn)估價師

C.目前沒有開發(fā)，但未來將會進(jìn)行開發(fā)的房地產(chǎn)，由于目前無類似價格可以比較，但根據(jù)未來發(fā)展趨勢一定地找到類似比較案例的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)價格通常從短期內(nèi)難以看出房地產(chǎn)價格變動規(guī)律和趨勢，但從長期來看，會顯現(xiàn)出一定的變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。長期趨勢法適用于價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

答案：D

8.估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )。

①擬定估價作業(yè)方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)(包括明確估價目的.估價對象.估價時點(diǎn));③搜集估價所需資料;④獲取估價業(yè)務(wù);⑤選定估價方法測算：⑥實(shí)地查勘估價對象;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報(bào)告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報(bào)告

A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

答案：C

9.商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。

A.周圍環(huán)境狀況，安寧程度　B.位置有利于原料和產(chǎn)品的運(yùn)輸

C.交通是否便捷及離市中心的遠(yuǎn)近　D.繁華程度，臨街狀況

答案：D

10.應(yīng)歸檔的估價資料包括( )。

A.估價項(xiàng)目來源和接洽情況記錄

B.與委托人簽訂的估價委托合同

C.向委托人出具的估價報(bào)告(包括附件)和實(shí)地查勘記錄

D.估價過程中的不同意見和估價包括定稿之前的重大調(diào)整或者修改意見記錄

E.估價人員和估價機(jī)構(gòu)認(rèn)為有必要保存的其他估價資料

答案：BCDE

11.房地產(chǎn)估價人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括( )。

A.應(yīng)保持估價的獨(dú)立性，必須回避自己.近親屬或其他有利害關(guān)系人的估價業(yè)務(wù)

B.應(yīng)妥善保管委托人的文件資料，在任何情況下，未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料公開或泄露給他人

C.盡管感到自己的專業(yè)能力有限，為了不辜負(fù)委托人，仍舊要接受該項(xiàng)估價委托

D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的估價收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，也不得惡意降低收費(fèi)進(jìn)行不正當(dāng)競爭

答案:AD

12.明確估價對象包括( )。

A.明確估價對象的實(shí)物　B.明確估價對象的權(quán)益

C.明確估價對象的區(qū)位狀況　D.明確估價對象的基礎(chǔ)設(shè)施情況

答案:ABC

13.某房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2。若報(bào)酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產(chǎn)價格為( )元/m2。

A.3000　B.4500　C.5200　D.5600

答案:D

14.房地產(chǎn)估價人員必須了解房地產(chǎn)的供求狀況以及影響房地產(chǎn)價格的各種因素，并且應(yīng)該不斷提高自己的估價技能和豐富自己的估價經(jīng)驗(yàn)，必須遵循嚴(yán)謹(jǐn)?shù)? )。

A.估價目的　B.估價程序　C.估價時點(diǎn)　D.估價作業(yè)日期

答案:B

15.估價程序是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項(xiàng)具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行排序。房地產(chǎn)估價的一般程序包括以下幾個方面，排序正確的是( )。

①擬定估價作業(yè)方案;②受理估價委托及明確估價基本事項(xiàng)(包括明確估價目的.估價對象.估價時點(diǎn));③搜集估價所需資料;④獲取估價業(yè)務(wù);⑤選定估價方法測算：⑥實(shí)地查勘估價對象;⑦確定估價結(jié)果;⑧撰寫估價報(bào)告并審核;⑨估價資料歸檔;⑩交付估價報(bào)告

A.①③④②⑥⑤⑦⑧⑩⑨　B.①③④②⑥⑨⑤⑦⑧⑩

C.④②①③⑥⑤⑦⑧⑩⑨　D.④②①③⑥⑨⑤⑦⑧⑩

答案:C

16.求取建筑物重新構(gòu)建價格的具體方法有( )。

A.單位比較法　B.分部分項(xiàng)法　C.造價分析　D.指數(shù)調(diào)整法

答案:ABD

17.可比實(shí)例和成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近。所謂“接近”是相對而言的，是指( )。

A.如果房地產(chǎn)市場無論怎么變化，幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，也可選為可比實(shí)例

B.如果房地產(chǎn)的發(fā)展平穩(wěn)，以一定速度發(fā)展，則幾年前的交易用于現(xiàn)在仍然有效，可選用為可比實(shí)例

C.如果房地產(chǎn)市場相對穩(wěn)定，但由于時間的不同，幾年前的交易相對現(xiàn)在來說，差別還相當(dāng)大，取可比實(shí)例還是相近的為好

D.如果房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)，則幾年前發(fā)生的交易用于現(xiàn)在可能仍然有效，也可選為可比實(shí)例

答案:D

18.中國大陸目前主要有所有權(quán).使用權(quán).租賃權(quán).抵押權(quán).典權(quán).地役權(quán)。其中，( )屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。

A.使用權(quán)　B.抵押權(quán)　C.所有權(quán)　D.租賃權(quán)

答案:C

19.結(jié)構(gòu)是指建筑物中由承重構(gòu)件(基礎(chǔ).墻體.柱.梁.樓板.屋架等)組成的體系。具體如以組成建筑結(jié)構(gòu)的主要建筑材料來劃分，可分為( )。

A.鋼結(jié)構(gòu)　B.混凝土結(jié)構(gòu)　C.磚木結(jié)構(gòu)　D.磚混結(jié)構(gòu)

答案:AB

20.房地產(chǎn)估價委托合同是估價機(jī)構(gòu)和委托人之間就估價事宜的相互約定。其作用主要 。

A.成立受法律保護(hù)的委托與受托關(guān)系　B.明確合同雙方的權(quán)利和義務(wù)

C.載明估價的基本事項(xiàng)　D.防止出現(xiàn)糾紛

答案:ABC