2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》房地產(chǎn)價格的種類

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房地產(chǎn)價格的種類

價值、使用價值和交換價值:

價值一詞在日常生活中經(jīng)常使用且含義廣泛,如歷史價值、藝術(shù)價值、學(xué)術(shù)價值、價值觀、"人生的價值是什么"等中的價值.在房地產(chǎn)估價中,所涉及的價值主要是經(jīng)濟學(xué)范疇的價值.在經(jīng)濟學(xué)里,廣義的價值分為使用價值和交換價值,狹義的價值僅指交換價值.使用價值是指物品能滿足人們某種需要的效用.交換價值是指一種商品同另一種商品相交換的量的關(guān)系或比例,即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品.在現(xiàn)代社會,交換價值通常用貨幣來衡量,因此交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣.人們在經(jīng)濟活動中通常簡稱的價值,一般指的是交換價值.在房地產(chǎn)估價中所講的價值,一般也是指交換價值.

任何一種物品能夠成為商品,首先必須是有用物,能用來滿足人們的某種需要.沒有使用價值的物品不會被交換對方所接受,也就不能成為商品,不會有交換價值.因此,使用價值是交換價值的前提,即沒有使用價值肯定就沒有交換價值.但是反過來不一定成立,即沒有交換價值不一定沒有使用價值.例如空氣,缺了它人們就不能存活,但由于隨時隨地都可以自由取用,通常情況下沒有交換價值.作為商品的房地產(chǎn),既有使用價值也有交換價值.

就使用價值與交換價值相對而言,房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的交換價值.但在房地產(chǎn)估價中首先應(yīng)對有關(guān)房地產(chǎn)使用價值的房地產(chǎn)質(zhì)量、性能、完損狀況等進(jìn)行"鑒定",因為它們影響著房地產(chǎn)交換價值的大小.這如同對古董、名家藝術(shù)品、珠寶玉石進(jìn)行估價,如果不知其真?zhèn)魏推焚|(zhì),就肯定評估不出其價值.因此,日本把估價稱為鑒定評價是有一定道理的.

成交價格、市場價格、理論價格和評估價值:

(一)成交價格

成交價格簡稱成交價,是指一筆房地產(chǎn)交易中交易雙方達(dá)成交易--買方同意支付、賣方同意接受,或者買方付出、賣方收取的貨幣或?qū)嵨?、無形資產(chǎn)和其他經(jīng)濟利益.成交價格是一個已經(jīng)完成的事實,是個別價格,通常隨著交易者對交易對象和市場行情的了解程度,出售或購買的動機或急迫程度,交易雙方之間的關(guān)系、議價能力和技巧,賣方的價格策略等的不同而有所不同.

(二)市場價格

市場價格簡稱市場價、市價,是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均水平價格.它是剔除了各種偶然和不正常因素以后的價格,是該種房地產(chǎn)大量成交價格的抽象結(jié)果(如該種房地產(chǎn)成交價格的平均數(shù)或中位數(shù)、眾數(shù)).

(三)理論價格

理論價格是在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格.在經(jīng)濟學(xué)里有許多詞來表達(dá)它,如價值、內(nèi)在價值、自然價值、自然價格、實際價值、真實價值等.但理論價格并不是靜止不變的.

(四)評估價值

評估價值(appraisal value)簡稱評估值、評估價,是指估價師通過估價活動得出的估價對象的價值,即它實質(zhì)上是估價師對估價對象價值的一個估計值.評估價值可根據(jù)采用的估價方法的不同而有不同的稱呼,如通常把市場法、收益法、成本法測算出的價值,分別稱為比準(zhǔn)價值、收益價值和積算價值.

市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值:

在實際估價中,不同的估價目的要求評估的價值類型可能不同.不論是何種評估價值,均是假定估價對象在一定的條件下進(jìn)行交易的最可能的價格或金額.

市場價值、投資價值、謹(jǐn)慎價值、快速變現(xiàn)價值、在用價值和殘余價值,是按照評估價值的前提或內(nèi)涵等實質(zhì)內(nèi)容劃分的幾種價值,可以說是六種基本價值類型.其中,市場價值又是最基本、最常用的價值類型;其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額,屬于非市場價值.

(一)市場價值

市場價值(market value,MV)過去稱為公開市場價值(open market value,OMV),國內(nèi)外有多種定義.

(二)投資價值

投資價值(investment value)一詞有兩種含義:一是值得投資,如人們在為某個項目或產(chǎn)品、資產(chǎn)等做銷售宣傳時,經(jīng)常稱其具有投資價值;二是從某個特定的投資者(如某個購買者)的角度來衡量的價值.這里所講的投資價值是指后者.因此,某一房地產(chǎn)的投資價值,是指根據(jù)某個特定的投資者的實際情況,對該房地產(chǎn)所評估的價值.與此相比,該房地產(chǎn)的市場價值,是指該房地產(chǎn)對一個典型的投資者(市場上抽象的一般投資者,他代表了市場上大多數(shù)人的觀點)的價值.即市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷,是客觀的、非個人的價值;投資價值是對特定的投資者而言的,是基于主觀的、個人因素上的價值.在某一時點,市場價值是唯一的,而投資價值會因投資者的不同而有所不同.

(三)謹(jǐn)慎價值

謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評估的價值.

(四)快速變現(xiàn)價值

快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中"適當(dāng)?shù)臓I銷"下的價值.

(五)在用價值

在用價值是指在現(xiàn)狀利用下的價值.

(六)殘余價值

殘余價值是指在非繼續(xù)利用下的價值.它一般低于市場價值.

買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值: