2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》考點：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

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房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

(一)房地產(chǎn)市場的壟斷競爭關(guān)系

市場結(jié)構(gòu)，是指菜一市場中各種要素之間的內(nèi)在聯(lián)系及其特征。按照某行業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)者或企業(yè)數(shù)目、產(chǎn)品差別程度和進入障礙大小，可以將市場劃分為完全競爭市場、壟斷競爭市場、寡頭壟斷市場和完全壟斷市場四種市場結(jié)構(gòu)類型。四種市場結(jié)構(gòu)中，完全競爭市場競爭最為充分，完全壟斷市場不存在競爭，壟斷競爭和寡頭壟斷具有競爭但競爭又不充分。

由于房地產(chǎn)具有明顯的不可移動性和異質(zhì)性，且市場集中度鞍低.因此房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭特征。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。以住房市場為例，由于存量住房市場的交易雙方主要為分散的家庭，因此存量住房市場的壟斷競爭市場結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為競爭多于壟斷;而在新建住房市場上，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)的商品住房項目是市場供應(yīng)的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導致壟斷多于競爭。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，除受到子市場分割的影響外，還受到供給者或需求者市場勢力的影響。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)大型化發(fā)展，房地產(chǎn)市場上的寡頭壟斷問題開始受到社會關(guān)注。以新建商品房市場為例，房地產(chǎn)百強企業(yè)的銷售額市場份額，已經(jīng)從2003年的14.0%擴大到2016年的40.8%，市場上的壟斷競爭關(guān)系會發(fā)生顯著變化。

(二)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)比例關(guān)系

為了從宏觀角度把握房地產(chǎn)市場的特點，有關(guān)房地產(chǎn)市場分析，也常常采用對有關(guān)市場指標進行量化結(jié)構(gòu)比例關(guān)系分析的方法。將房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，從總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)、投資結(jié)構(gòu)和租買結(jié)構(gòu)等維度進行解構(gòu)。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準確把握房地產(chǎn)市場上的這些結(jié)構(gòu)比例關(guān)系。

(1)總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供給和需求之間的總量差距。

(2)區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型的供求數(shù)量、房價水平和政策措施的差異。

(3)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。

(4)供求結(jié)構(gòu)：針對某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系;并從市場發(fā)展的實際情況出發(fā)，判別供給檔次和需求水平之間是否處于錯位的狀態(tài)。

(5)投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與房地產(chǎn)市場投資的不同目的和方式，分析不同投資目的或方式之間的比例關(guān)系及其動態(tài)變化。如直接投資與間接投資、開發(fā)投資與置業(yè)投資、個人投資與機構(gòu)投資、境內(nèi)投資與境外投資等。

(6)租買結(jié)構(gòu)：租買結(jié)構(gòu)是當前使用的房地產(chǎn)空間中，租住和自有自住的比例關(guān)系。承租和購買兩種方式，都可以滿足房地產(chǎn)使用需求，相應(yīng)的也就形成了房地產(chǎn)市場上的租買結(jié)構(gòu)。一個城市或區(qū)域的租買結(jié)構(gòu)，與市場上租金和價格的關(guān)系、人們對房地產(chǎn)所有權(quán)的偏好、市場上可供出租房地產(chǎn)的數(shù)量、城市或區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展水平等因素相關(guān)。發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，是我國住房市場發(fā)展面臨的重要任務(wù)。