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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》考點(diǎn):房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

更新時(shí)間:2018-04-23 11:03:38 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽56收藏16

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房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的概念

(一)風(fēng)險(xiǎn)的定義

從房地產(chǎn)投資的角度來說,風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后,人們就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別,進(jìn)而也就可以計(jì)算獲取預(yù)期收益可能性的大小。因此,在房地產(chǎn)投資分析前期風(fēng)險(xiǎn)分析過程中,通常要假設(shè)投資項(xiàng)目進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段的可能收益狀態(tài),并依此來定量估算房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

風(fēng)險(xiǎn)涉及變動(dòng)和可能性,而變動(dòng)常常又可以用標(biāo)準(zhǔn)差來表示,用以描述分散的各種可能收益與收益期望值偏離的程度。一般來說,標(biāo)準(zhǔn)差越小,各種可能收益的分布就越集中,投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之,標(biāo)準(zhǔn)差越大,各種可能收益的分布就越分散,風(fēng)險(xiǎn)就越大。圖1-1所示的A、B、C三項(xiàng)投資,C的風(fēng)險(xiǎn)最大,B次之,A最小。

還可用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險(xiǎn)大小。例如,物業(yè)1為寫字樓項(xiàng)目,2009年末價(jià)值為1 000萬元,預(yù)計(jì)2010年末價(jià)值為1 100萬元的可能性為50%、為900萬元的可能性為50%.則2010年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元,標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為10%;物業(yè)2為零售商業(yè)項(xiàng)目,2009年末價(jià)值為1 000萬元,2010年末價(jià)值為1200萬元的可能性是50%、為800萬元的可能性為50%,則2010年該物業(yè)價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬元,標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為20%。因此,可以推斷物業(yè)2的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)大于物業(yè)1的單位收益投資風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)實(shí)際收益超出預(yù)期收益時(shí),就稱投資獲取了風(fēng)險(xiǎn)收益;而實(shí)際收益低于預(yù)期收益時(shí),就稱投資發(fā)生了風(fēng)險(xiǎn)損失。后一種情況更為投資者所重視,尤其是在投資者通過債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬”。風(fēng)險(xiǎn)條件下決策時(shí),決策者對(duì)客觀情況不確定,但知道各事件發(fā)生的概率,因此可以使用決策樹法或決策表法,用最大期望收益作為決策準(zhǔn)則。

不確定性和風(fēng)險(xiǎn)有顯著差別。如果說某事件具有不確定性,則意味著對(duì)于可能的情況無法估計(jì)其可能性。在這種情況下,常常用定性方法估計(jì)未來投資收益,可選用的決策方法包括:①小中取大法,即對(duì)未來持悲觀的看法,認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)最差的自然狀態(tài),因此不論采取哪種方案,都只能獲取方案的最小收益。②大中取大法,即對(duì)未來持樂觀的看法,認(rèn)為未來會(huì)出現(xiàn)最好的自然狀態(tài),因此不論采取哪種方案,都只能獲取方案的最大收益。③最小最大后悔值法,即如何使選定決策方案后可能出現(xiàn)的后悔最小。

(二)風(fēng)險(xiǎn)分析的目的

風(fēng)險(xiǎn)分析是投資決策的重要環(huán)節(jié),其目的是要幫助投資者回答下列問題:

(1)預(yù)期收益率是多少,出現(xiàn)的可能性有多大?

(2)相對(duì)于目標(biāo)收益、融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說,產(chǎn)生損失或超過目標(biāo)收益的可能性有多大?

(3)預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性如何?

由于風(fēng)險(xiǎn)分析的數(shù)學(xué)方法較為復(fù)雜,本節(jié)僅對(duì)房地產(chǎn)投資過程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)種類及其對(duì)投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)過程中風(fēng)險(xiǎn)分析的方法,將在本書第七章介紹。

房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項(xiàng)目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個(gè)方面。對(duì)具體風(fēng)險(xiǎn)因素的分析,有多種分類方式,每一種分類方式都從不同的角度分析可能對(duì)房地產(chǎn)投資的凈收益產(chǎn)生影響的因素。在通常情況下.人們往往把風(fēng)險(xiǎn)劃分為對(duì)市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

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