2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)狀況的調(diào)整

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房地產(chǎn)狀況的調(diào)整

一、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的含義，進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整，是把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。可比實例房地產(chǎn)狀況應(yīng)是其成交價格所對應(yīng)或反映的房地產(chǎn)狀況而不是它在估價時點或其他時候的狀況。

二、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容

1、區(qū)位，區(qū)位狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括:位置(方位、距離、朝向、樓層)、交通、環(huán)境景觀、外部配套設(shè)施(包括基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施)等影響房地產(chǎn)價格的因素。

2、實物，實物狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容很多，對于土地來說，主要包括:面積大小、形狀、進深、寬深比、地勢、土壤及地基狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度等影響房地產(chǎn)價格的因素；對于建筑物來說,主要包括:建筑規(guī)模、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施、設(shè)備、 裝飾裝修、空間布局、外觀、防水、保溫、隔熱、隔音、通風(fēng)、采光、日照、使用率、層高、完損程度等影響房地產(chǎn)價格的因素。

3、權(quán)益，權(quán)益狀況比較、調(diào)整的內(nèi)容主要包括：土地使用年限，城市規(guī)劃限制條件(如容積率)等影響房地產(chǎn)價格的因素。在實際估價中，遇到最多的是土地使用年限調(diào)整。

三、房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路和方法，房地產(chǎn)狀況調(diào)整的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的；其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況；然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異程度；最后根據(jù)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價格差異程度。根據(jù)價格差異程度對可比實例的價格進行調(diào)整。

具體進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的方法，有直接比較調(diào)整和間接比較調(diào)整兩種。

直接比較調(diào)整一般是采用評分的辦法，以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(通常定為100分)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與它逐項進行比較、打分.直接比較調(diào)整的表達式為：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格 X 100/( )=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，上式括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于估價對象房地產(chǎn)狀況的得分。

間接比較調(diào)整與直接比較調(diào)整相似，所不同的是設(shè)想一個標準房地產(chǎn)狀況，然后以此標準房地產(chǎn)狀況為基準(通常定為100分)，將估價對象及可比實例的房地產(chǎn)狀況均與它逐項進行比較、打分.采用間接比較進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達式為：

可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格X 100/()X()/100=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格，上式位于分母的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為可比實例房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分，位于分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字為估價對象房地產(chǎn)狀況相對于標準房地產(chǎn)狀況的得分。