2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題專練(26)

相關(guān)推薦：2018年房地產(chǎn)估價師《案例分析》試題專練匯總

【案例】

某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價值，價值時點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本為2800元/㎡，包括土地取得成本、開發(fā)成本(注：應(yīng)為建設(shè)成本，下同)、管理費(fèi)用以及2008年6月至價值時點(diǎn)的投資利息。注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截至項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產(chǎn)重置成本為2800元/㎡。請問：

1.上述確定該房地產(chǎn)重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測算出成本價值?

【參考答案】

1.錯誤有：①不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過去發(fā)生時的實(shí)際或正常水平來估算，而應(yīng)該按照在價值時點(diǎn)的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來估算。②“開發(fā)成本”包含土地取得成本、管理費(fèi)用、建設(shè)成本、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和投資利息共六項(xiàng)，不能將開發(fā)成本與土地取得成本、管理費(fèi)等并列。③該房地產(chǎn)重置成本構(gòu)成除上述開發(fā)成本外，還應(yīng)有開發(fā)利潤一項(xiàng)。④投資利息的計(jì)息期起點(diǎn)為應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。

2.在確定重置成本后，還應(yīng)考慮建筑物折舊因素，扣減后得出估價對象成本價值。