2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》房地產(chǎn)抵押的需要

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房地產(chǎn)抵押的需要

房地產(chǎn)抵押是債務人或第三人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務的擔保，當債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該房地產(chǎn)折價或以拍賣、變賣該房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。抵押雖然是“第二還款來源”，但它是保障債權實現(xiàn)的一種重要方式。

由于房地產(chǎn)具有不可移動、壽命長久、保值增值、價值較大等特性，是一種良好的用于擔保債務履行的財產(chǎn)，所以在借貸等民事活動巾，債權人為保障實現(xiàn)其債權，通常會要求債務人或第三人將其有權處分且不屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價值。特別是商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務發(fā)展、市場競爭和防范風險，既不能抬高抵押房地產(chǎn)的價值，又不能壓低抵押房地產(chǎn)的價值。也就是說，如果為了，賺取更多利息而多放款，將會承受較大損失的風險;為了信貸安全而少放款，將會失去賺取較多利息的機會。兩全其美的辦法是追求抵押房地產(chǎn)的客觀合理的價值。而為了知道該客觀合理的價值，債權人一般會委托或要求債務人委托債權人信任的估價機構進行評估，為其確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)。

房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價的需要，歸納起來主要有下列5種：

(1)初次抵押估價，即將沒有抵押的房地產(chǎn)抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進行評估。

(2)再次抵押估價，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進行評估?！稉７ā返谌鍡l規(guī)定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

(3)續(xù)貸抵押估價，即抵押貸款到期后繼續(xù)以該房地產(chǎn)向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的價值進行評估。

(4)抵押期問估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價值變化情況及有關信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等價格或價值進行監(jiān)測干¨評估。

(5)抵押房地產(chǎn)處置估價，即債務人不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價或拍賣、變賣的，為折價或拍賣、變賣提供相關價值參考依據(jù)，對該房地產(chǎn)的市場價值等進行評估。

在實際中，通常按照抵押貸款前、抵押貸款后和抵押物處置三個階段，來劃分為金融機構提供的房地產(chǎn)抵押估價及相關專業(yè)服務。在抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價值評估，還可提供房地產(chǎn)貸款項目評價、抵押率(或貸款價值比、貸款成數(shù))測算等服務。在抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)價格或價值動態(tài)監(jiān)測和評估，還可為抵押權人提供相關風險提示，如抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人停止其行為;抵押房地產(chǎn)的價值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價值.或者提供與減少的價值相應的擔保;抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價值也不提供擔保的，要求債務人提前清償債務。在抵押物處置階段，除了提供處置抵押房地產(chǎn)價值評估，還可提供資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢等服務。