2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)

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第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論

第一節(jié)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的認(rèn)識(shí)

房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)：

為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價(jià)的內(nèi)涵，還要對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)有下列認(rèn)識(shí)。

(一)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

中國(guó)在20世紀(jì)80年代恢復(fù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值’相混淆而引起一些不必要的爭(zhēng)論或產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)品的土地，否認(rèn)它有價(jià)值，或?qū)λ欠裼袃r(jià)值存在著很大分歧，從而采川了“價(jià)格評(píng)估”的名稱，而未采用“價(jià)值評(píng)估”的名稱。

現(xiàn)在嚴(yán)格從理論上來(lái)講，價(jià)值(value)和價(jià)格(price)之間的關(guān)系和區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的“中心”;價(jià)格足價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并可以觀察到的事實(shí)，通常因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或交易者之問(wèn)的利害關(guān)系甚至無(wú)知等原因，時(shí)常出現(xiàn)“低值高價(jià)”、“高值低價(jià)”的價(jià)格背離價(jià)值情況。因此，為了表述上更加科學(xué)準(zhǔn)確，減少估價(jià)的主觀隨意性，也為了與國(guó)際上通行的估價(jià)理念、理論一致，便于對(duì)外交流溝通，有必要說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)E是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

同時(shí)需要說(shuō)明的是，雖然估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但在實(shí)踐中一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值。另外，價(jià)值和價(jià)格的內(nèi)涵雖然在理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等原因，現(xiàn)實(shí)生活中一般不對(duì)它們作嚴(yán)格區(qū)別，可以交換使用。此外，實(shí)際中還經(jīng)常需要通過(guò)估價(jià)活動(dòng)為賣方確定要價(jià)、買方確定出價(jià)或買賣雙方協(xié)商成交價(jià)等提供服務(wù)，并且價(jià)值和價(jià)格的種類越來(lái)越多。因此，傳統(tǒng)的僅是對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估的觀念也需要更新。

(二)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是代替市場(chǎng)定價(jià)

估價(jià)(valuation，appraisal)與通常意義E的定價(jià)(pricing)有本質(zhì)不同，是提供關(guān)于價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見(jiàn)，為相關(guān)當(dāng)事人作出有關(guān)判斷或決策(如確定要價(jià)、出價(jià)、成交價(jià))提供參考依據(jù)。而定價(jià)一般是相關(guān)當(dāng)事人自己的行為，即諸如賣方要價(jià)、買方出價(jià)或買賣雙方的成交價(jià)本質(zhì)上是交易當(dāng)事人自己決定的。交易當(dāng)事人為了特殊目的或需要，可以按照自己的意志.使其要價(jià)、出價(jià)、成交價(jià)低于或高于市場(chǎng)價(jià)格或價(jià)值。例如，根據(jù)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，政府為了鼓勵(lì)某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，在向其提供土地時(shí)可以給予價(jià)格優(yōu)惠;或者為了限制某些產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可以對(duì)其其實(shí)行高地價(jià)政策。至于單位、個(gè)人特別是親友之問(wèn)的讓利交易就更不用說(shuō)了。

再?gòu)墓纼r(jià)是一種廣義的“定價(jià)”米看，雖然價(jià)值總的講是一種主觀的東西.估價(jià)在表面卜或形式上也是…種主觀活動(dòng)，看上去是估價(jià)師在給估價(jià)對(duì)象定價(jià)，并且由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值較大等特性，沒(méi)有大量相同房地產(chǎn)的交易，同一宗房地產(chǎn)交易的參與者數(shù)量一般電很少.許多情況下甚至只有一兩個(gè)買家，從而房地產(chǎn)成交價(jià)容易受交易者的動(dòng)機(jī)、偏好等個(gè)別情況的影響，但是對(duì)估價(jià)師或某個(gè)特定市場(chǎng)參與者而言，房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定.是客觀的，由眾多市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所決定。因此，房地產(chǎn)估價(jià)不應(yīng)是估價(jià)帥的主觀隨意定價(jià)，而應(yīng)是估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的定價(jià)思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)價(jià)格形成機(jī)制和過(guò)程，深入調(diào)杏房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。換句話說(shuō)，房地產(chǎn)估價(jià)是基于房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就存在.估價(jià)師只是運(yùn)用自己的專業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)去“發(fā)現(xiàn)”“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。估價(jià)師在模擬市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，應(yīng)考慮該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者足如何思考其價(jià)格的，即要模擬該估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)參與者的思維進(jìn)行估價(jià)，避免以自己的好惡來(lái)判斷，不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

(三)房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

人們通常認(rèn)為.估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師評(píng)估出的價(jià)值或價(jià)格應(yīng)是在市場(chǎng)上可以實(shí)現(xiàn)的，或者至少“八九不離十”，否則就是估價(jià)失誤，井應(yīng)賠償損失。實(shí)際上，估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專業(yè)機(jī)構(gòu)和老師的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)劉象價(jià)值或價(jià)格的專業(yè)意見(jiàn)，而不應(yīng)被視為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。但這義不能被誤解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以隨意發(fā)表意見(jiàn)，并且可以不負(fù)任何責(zé)任。

在鑒證性估價(jià)和咨詢性估價(jià)這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，但鑒證件估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任一般要大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。日前，一些法律法規(guī)規(guī)定了估價(jià)的法律責(zé)任，例如：

(1)《資產(chǎn)評(píng)估法》第五十條規(guī)定：“評(píng)估專業(yè)人員違反本法規(guī)定，給委托人或者其他相關(guān)當(dāng)事人造成損失的，由其所在的評(píng)估機(jī)構(gòu)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。評(píng)估機(jī)構(gòu)履行賠償責(zé)任后，可以向有故意或者重大過(guò)失行為的評(píng)估專業(yè)人員追償。”

(2)《中華人民共和國(guó)刑法》(201 5年8月29口修正文本)第二自二十九條第一款規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。”該條第二款規(guī)定：“前款規(guī)定的人員，索取他人財(cái)物或者非法收受他人財(cái)物，犯前款罪的，處五年以上十q?以下有期徒刑，并處罰金。”該條第三款規(guī)定：“第一款規(guī)定的人員，嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證明文件有重大失實(shí)，造成嚴(yán)重后果的，處一=年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。”第二百三十一條規(guī)定：“單位犯本節(jié)第二百二十一條至第二百二十條規(guī)定之罪的，對(duì)單位判處罰金，并對(duì)其直接負(fù)責(zé)的上管人員和其他直接責(zé)任人員，依照本節(jié)各該條的規(guī)定處罰。”第一百九十八條規(guī)定：“保險(xiǎn)事故的鑒定人、證明人、財(cái)產(chǎn)評(píng)估人故意提供虛假的汪明文件，為他人詐騙提供條件的，以保險(xiǎn)詐騙的共犯論處。”

(3)《中華人民共和國(guó)公司法》(2013年12月28日修正文本，簡(jiǎn)稱《公司法》)第二百零七條規(guī)定：“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)提供虛假材料的，由公司登記機(jī)關(guān)沒(méi)收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷亢接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因過(guò)失提供有重大遺漏的報(bào)告的，由公司登記機(jī)關(guān)責(zé)令改正，情節(jié)較重的，處以所得收入一倍以上五倍以F的罰款.并可以由有關(guān)主管部門依法責(zé)令該機(jī)構(gòu)停業(yè)、吊銷直接責(zé)任人員的資格證書，吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承押資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資或者驗(yàn)證的機(jī)構(gòu)因其出具的評(píng)估結(jié)果、驗(yàn)資或者驗(yàn)證證明不實(shí)，給公司債權(quán)人造成損失的，除能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的外.在其評(píng)估或者證明不實(shí)的金額范圍內(nèi)承擔(dān)賠償責(zé)任。”

(4)《中華人民共和國(guó)證券法》(2014年8月31日修止文本，簡(jiǎn)稱《汪券法》)第一百七十三條規(guī)定：“證券服務(wù)機(jī)構(gòu)為汪券的發(fā)行、上市、交易等正券業(yè)務(wù)活動(dòng)制作、出具審計(jì)報(bào)告、資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告、財(cái)務(wù)顧問(wèn)報(bào)告、資信評(píng)級(jí)報(bào)告或者法律意見(jiàn)書等文件，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，對(duì)所依據(jù)的文件資料內(nèi)容的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行核查和驗(yàn)證。其制作、出具的文件有虛假記載、誤導(dǎo)性陳述或者重大遺漏.給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)與發(fā)行人、上市公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任，但是能夠證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的除外。”

(5)《國(guó)有土地上房尾征收與補(bǔ)償條例》第三十四條規(guī)定：“房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告的，由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)并處5萬(wàn)元以上20萬(wàn)元以下罰款，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師并處l萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下罰款，并記人信用檔案;情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊(cè)證書;造成損失的.依法承擔(dān)賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。”

(6)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(2015年5月4日修正文本)和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(2016年9月13日修正文本)也規(guī)定了房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價(jià)師的法律責(zé)任，在此不一一列舉。

因此，無(wú)論是何種性質(zhì)的估價(jià)及其應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任的大小，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都應(yīng)認(rèn)真對(duì)待.勤勉盡責(zé)地去完成。其中，鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最人的合法權(quán)益”。

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(四)房地產(chǎn)估價(jià)不免有誤差但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)

人們通常會(huì)認(rèn)為，不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象的評(píng)估價(jià)值(簡(jiǎn)稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià))應(yīng)相同，并且為交易提供參考依據(jù)的估價(jià)，其評(píng)估價(jià)值是否正確還應(yīng)采用事后的實(shí)際成交價(jià)格米檢驗(yàn)。但存實(shí)際中，不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一時(shí)間的同種價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，得出的評(píng)估價(jià)值往往有所不同，而且與實(shí)際成交價(jià)格常常有差異，甚至差異較大。這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問(wèn)題。

對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，主要包括下列幾點(diǎn)：

(1)即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和存在一些不確定因素下作出的，并且不同的估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

(2)所有的評(píng)估價(jià)值都會(huì)有一定程度的誤差.即：評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值只是理淪上存在，實(shí)際中不可得知，因此評(píng)估價(jià)值有誤差是不可避免的。即使是對(duì)高度、面積、重量等一般物理量的測(cè)量，被測(cè)量物和測(cè)量工具都是有形的實(shí)物.但也不可避免地存在誤差。更何況是估價(jià)，在某種意義上它的被測(cè)量物是看不見(jiàn)、摸不著的價(jià)值或價(jià)格，測(cè)量工具是無(wú)形的估價(jià)方法，作為測(cè)最結(jié)果的評(píng)估價(jià)值有誤差也就不難理解了。

(3)不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但這種誤差又要適度。在英國(guó)和其他英聯(lián)邦國(guó)家，在估價(jià)委托人起訴估價(jià)師的訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時(shí)放寬到±15%，對(duì)于難度很大的估價(jià)業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評(píng)估價(jià)值超出了誤差范圍，即可認(rèn)為估價(jià)師有“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。但以誤差范圍來(lái)判斷估價(jià)的準(zhǔn)確

性，在英國(guó)估價(jià)行業(yè)內(nèi)一直有爭(zhēng)議。盡管如此，估價(jià)誤差還是要有個(gè)度，岡此需要確定一個(gè)合理的誤差范圍，上述英同的估價(jià)誤差范圍可以借鑒。

(4)判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確件，理論上是把它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中一般是把它與數(shù)名合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。因真實(shí)價(jià)值不可得知.出現(xiàn)了替代真實(shí)價(jià)值的兩種選擇.一是實(shí)際成交價(jià)格，二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。評(píng)估價(jià)值一般是假定在正常交易情況下進(jìn)行交易的最可能價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定是正常的，從而實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常成交價(jià)格，另外成交日期和評(píng)估價(jià)值對(duì)應(yīng)的R期之間通常有“時(shí)間錯(cuò)位”，因此一般不能直接選川實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)選用合格的估價(jià)師(通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的數(shù)名估價(jià)老師或估價(jià)老師委員會(huì))對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結(jié)果。如果選用實(shí)際成交價(jià)格，則需要對(duì)它進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚蛘{(diào)整。

(5)即使可以用上述方法判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值的誤差大小或準(zhǔn)確性，但在實(shí)際估價(jià)鑒定中一般不輕易直接評(píng)判一個(gè)評(píng)估價(jià)值的對(duì)與錯(cuò)及其誤差大小，而是通過(guò)檢查估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序方面是否有疏漏，以及估價(jià)依據(jù)是否正確、估價(jià)假設(shè)是否合理、估價(jià)方法是否適用、估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確、估價(jià)參數(shù)是否合理等，間接地對(duì)估價(jià)結(jié)果予以肯定或否定。

為了避免不同的估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的估價(jià)結(jié)果出現(xiàn)較大差異，有關(guān)國(guó)際估價(jià)組織、區(qū)域估價(jià)組織以及許多國(guó)家和地區(qū)的估價(jià)組織或政府部門制定了估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)或準(zhǔn)則、規(guī)范、規(guī)則、辦法等。例如，國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)(International ValuaIion Standards Committee，IVSC)制定了《國(guó)際估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(International ValuatIon standar(1s，IVs)，歐洲估價(jià)師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)(TheEuropcan Group of Valuers Associations，TEGOVA)制定了《歐洲估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(European Valuation standards，Evs)o，美同估價(jià)促進(jìn)會(huì)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)委員會(huì)(TheAppraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《專業(yè)估價(jià)執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(Uniform Standards 0f Professional Appraisal Practlce，USPAP)，英周皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)(Royal InstituLiotl of Chartered Surveyors，RICS)制定了《RlCS估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(RICS Valuation standards)，日本制定了《不動(dòng)產(chǎn)鑒定評(píng)價(jià)基準(zhǔn)》，中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣“內(nèi)政部”制定了《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)則》，中國(guó)香港測(cè)量師學(xué)會(huì)制定了《物業(yè)估值準(zhǔn)則》(The HKIS Valuation standards on Propenies)，中國(guó)內(nèi)地制定了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)》以及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》等。

(五)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)

從事估價(jià)工作與從事醫(yī)療工作類似，僅有專業(yè)知識(shí)不夠，還必須有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象等請(qǐng)況千差萬(wàn)別，各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和價(jià)格影響因素也不相同，并且影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素眾多，其中許多因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以準(zhǔn)確把握和科學(xué)量化，因此房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型就能夠計(jì)算出來(lái)的。數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型中的一些參數(shù)、系數(shù)等，往往也需要估價(jià)師根據(jù)自己的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)作出判斷。此外，每種估價(jià)方法都是從某個(gè)角度或某個(gè)方面來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格，它們一定程度上都有局限。要求在估價(jià)中盡量采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，就是考慮到不同估價(jià)方法的局限性。針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，如何選用合適的估價(jià)方法，如何對(duì)不同估價(jià)方法測(cè)算出的結(jié)果進(jìn)行取舍、調(diào)整、綜合得出最終的評(píng)估價(jià)值，這個(gè)過(guò)程是估價(jià)師對(duì)估價(jià)專業(yè)知識(shí)的掌握，對(duì)市場(chǎng)規(guī)律的把握以及其實(shí)務(wù)操作能力的體現(xiàn)。最終的評(píng)估價(jià)值是否正確，也依賴于估價(jià)師的判斷力。因此，可以說(shuō)房地產(chǎn)估價(jià)既是科學(xué)又是藝術(shù)。

基于上述原因，世界上許多國(guó)家和地區(qū)規(guī)定要成為執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)師，不儀應(yīng)具有相當(dāng)程度的估價(jià)專業(yè)知識(shí)，而且應(yīng)具有一定年限以上的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。例如。中國(guó)中國(guó)臺(tái)灣《不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師法》第五條規(guī)定：“領(lǐng)有不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師證書，并具有實(shí)際從事估價(jià)業(yè)務(wù)達(dá)二年以上之估價(jià)經(jīng)驗(yàn)者，得申請(qǐng)發(fā)給開(kāi)業(yè)證書。不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)師在未領(lǐng)得開(kāi)業(yè)證書前，不得執(zhí)行業(yè)務(wù)。”

雖然房地產(chǎn)估價(jià)也是藝術(shù)，但房地產(chǎn)估價(jià)師仍應(yīng)努力把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，科學(xué)景化它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值和價(jià)格的影響，從而不斷增加估價(jià)的科學(xué)成分，減少估價(jià)的“藝術(shù)”成分。