2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：前期工作的其他環(huán)節(jié)

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第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第三節(jié) 前期工作

前期工作的其他環(huán)節(jié)：

除了上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)的工作，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場狀況，初步確定目標(biāo)市場、售價(jià)或租金水平;制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。

上述工作完成后，對項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。因?yàn)榍捌诠ぷ餍枰ㄙM(fèi)一定時(shí)間，而決定開發(fā)項(xiàng)目成敗的經(jīng)濟(jì)特性可能已經(jīng)發(fā)生了變化。所以，開發(fā)商一般在正式進(jìn)入建設(shè)階段前，需要再次評(píng)價(jià)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)和盈利特性，以作為是否進(jìn)入下階段工作的決策依據(jù)。

值得指出的是，由于土地成本和前期費(fèi)用占總開發(fā)成本的比重越來越大，所以對許多開發(fā)商而言，項(xiàng)目進(jìn)展到獲得建設(shè)工程開工許可階段，其成本支出往往已經(jīng)超過了項(xiàng)目成本的50%甚至70%，所以即使市場環(huán)境與項(xiàng)目開始時(shí)比較發(fā)生了較大的不利變化，在選擇馬上開工建設(shè)和延期開工建設(shè)之間，也要根據(jù)公司目前的財(cái)務(wù)狀況尤其是未來一段時(shí)間的現(xiàn)金流狀況進(jìn)行慎重的比選決策，還要認(rèn)真考慮政府對延遲開發(fā)建設(shè)的有關(guān)政策。

作為一條行業(yè)準(zhǔn)則，開發(fā)商必須時(shí)刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，并且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。使自己既不期望過高的售價(jià)、租金水平，也不期望過低的開發(fā)成本。同時(shí)，開發(fā)商還必須考慮到某些意外事件可能導(dǎo)致的損失。如果開發(fā)商這樣做了，即使他可能會(huì)失去一些投資機(jī)會(huì)，但也會(huì)避免由于盲目決策帶來的投資失誤。