2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展

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第一章房地產(chǎn)估價(jià)概論

第五節(jié) 中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)展

一、以法律的形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)的地位

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。”第五十九條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。”這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。

二、建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度

執(zhí)業(yè)資格制度是對(duì)關(guān)系公共利益和人民生命財(cái)產(chǎn)安全的關(guān)鍵領(lǐng)域和崗位，實(shí)行人員準(zhǔn)入控制的一項(xiàng)制度。1993年，建設(shè)部、人事部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中國(guó)最早建立的執(zhí)業(yè)資格制度之一。1994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。

從1995年開始，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格實(shí)行全國(guó)統(tǒng)一考試制度。房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試為職業(yè)準(zhǔn)入資格考試。

2004年8月，內(nèi)地與中國(guó)香港完成了房地產(chǎn)估價(jià)師與產(chǎn)業(yè)測(cè)量師首批資格互認(rèn)，中國(guó)香港97名產(chǎn)業(yè)測(cè)量師取得了內(nèi)地的房地產(chǎn)估價(jià)師資格，內(nèi)地111名房地產(chǎn)估價(jià)師取得了中國(guó)香港的產(chǎn)業(yè)測(cè)量師資格。這是內(nèi)地與中國(guó)香港最早實(shí)現(xiàn)資格互認(rèn)的執(zhí)業(yè)資格。

三、設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政許可

“房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”是由《城市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定的行政許可項(xiàng)目(即原第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”)，依法繼續(xù)實(shí)施;“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國(guó)務(wù)院決定予以保留并設(shè)定行政許可的500項(xiàng)之一(其中第110項(xiàng))。因此，無(wú)論是房地產(chǎn)估價(jià)師資格，還是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，都是行政許可。

四、成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織

1994年8月15日成立了“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”，2004年7月12日，“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”更名為“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)”(中文簡(jiǎn)稱為中房學(xué)，英文名稱為China lnstitute of Real Estate Ap-praisers and Agents，英文名稱縮寫為CIREA)。它是依法在民政部登記、業(yè)務(wù)主管單位為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的全國(guó)性社會(huì)團(tuán)體，由從事房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人士、機(jī)構(gòu)及有關(guān)單位自愿組成，依法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理。

全國(guó)各地先后成立了地方性房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。

五、發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)的部門規(guī)章和規(guī)范性文件

2006年12月25日建設(shè)部發(fā)布了《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部令第151號(hào))。

2005年10月12日建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號(hào))。

六、制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)指導(dǎo)意見

1999年2月12日建設(shè)部會(huì)同國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

2003年12月1日建設(shè)部印發(fā)了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房(20033234號(hào))。根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，2011年6月3日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部制定了《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

2006年1月13日建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見》(建住房(200638號(hào))。

一些地方也發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)或?qū)嵤┘?xì)則。2005年11月28日北京市建設(shè)委員會(huì)發(fā)布了《北京市房屋質(zhì)量缺陷損失評(píng)估規(guī)程》。2009年9月10日成都市房產(chǎn)管理局發(fā)布了《成都市農(nóng)村房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范(試行)》。2011年3月22日四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布了《房地產(chǎn)司法鑒定評(píng)估指導(dǎo)意見》。

七、形成了較完善的房地產(chǎn)估價(jià)理論方法體系

比較法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法是中國(guó)內(nèi)地常用的四種估價(jià)方法，房地產(chǎn)估價(jià)的相關(guān)理念、專業(yè)術(shù)語(yǔ)及其內(nèi)涵等也與國(guó)際上的基本一致。

八、深化和拓展了房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)

房地產(chǎn)估價(jià)起初主要服務(wù)于房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理，防止隱價(jià)瞞租、偷漏稅費(fèi)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括為了抵押、征收、稅收、司法鑒定、損害賠償、轉(zhuǎn)讓、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、清算、資產(chǎn)處置的需要，對(duì)土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值等進(jìn)行評(píng)估。

此外，房地產(chǎn)估價(jià)以房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估為基礎(chǔ)，還提供房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃等房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)，拓寬了服務(wù)領(lǐng)域。

九、形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)

2000年7月14日，國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了《關(guān)于經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門實(shí)行脫鉤改制的意見》，要求認(rèn)真貫徹執(zhí)行。根據(jù)這些要求，建設(shè)部大力推進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與政府部門脫鉤，使其改制成為主要由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出資設(shè)立的有限責(zé)任公司或合伙企業(yè)。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場(chǎng)分割的局面，形成了公平競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。2005年出臺(tái)的《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》第四條進(jìn)一步明確規(guī)定：“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依法從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，不受行政區(qū)域、行業(yè)限制。”

十、積極開展了國(guó)際交流合作

2006年10月13日中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)加入了國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)，成為其全權(quán)會(huì)員。國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)成立于1878年，是聯(lián)合國(guó)認(rèn)可的非政府組織(NGO)，是各國(guó)測(cè)量師(包括估價(jià)師)組織的聯(lián)合會(huì)，設(shè)有10個(gè)專業(yè)委員會(huì)(Commission)，房地產(chǎn)估價(jià)屬于其中的第9專業(yè)委員會(huì)—房地產(chǎn)估價(jià)與管理委員會(huì)(Valuation and the Management of Real Estate)。

中國(guó)目前的房地產(chǎn)估價(jià)難度較大，主要表現(xiàn)在：①土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的;土地上的房屋可以私人所有，其中住房絕大部分是私人所有的。②土地所有制在城鄉(xiāng)之間不同。城市的土地屬于國(guó)家所有;農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的外，屬于農(nóng)民集體所有。國(guó)家所有的土地(簡(jiǎn)稱國(guó)有土地)和農(nóng)民集體所有的土地(簡(jiǎn)稱集體土地)適用的政策不同。例如，集體土地依法轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，該幅國(guó)有土地的使用權(quán)方可有償出讓。征收集體土地和征收國(guó)有土地上單位、個(gè)人的房屋的補(bǔ)償不同。③市場(chǎng)上流通的土地權(quán)利不是土地所有權(quán)而是建設(shè)用地使用權(quán)等土地使用權(quán)，并且以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的，以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)一般沒有使用期限的限制。④土地和房屋在許多地方分別由不同的部門管理，分別進(jìn)行土地登記和房屋登記，分別頒發(fā)土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書，如土地為《國(guó)有土地使用證》，房屋為《房屋所有權(quán)證》，從而土地和房屋的權(quán)屬證書不統(tǒng)一，甚至土地權(quán)屬證書和房屋權(quán)屬證書記載的用途、面積、權(quán)利主體等不一致。⑤行政管理不到位。例如，規(guī)劃條件難以事前明確且有較大彈性，房地產(chǎn)登記發(fā)證不及時(shí)，從而造成估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)、權(quán)屬、面積等不清;或者變更登記不及時(shí)或違法占地、違法建筑得不到及時(shí)糾正、處理，從而出現(xiàn)實(shí)際狀況與權(quán)屬證書記載的情況不一致，特別是實(shí)際用途、證載用途、規(guī)劃用途不一致。⑥房地產(chǎn)市場(chǎng)不夠規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行缺乏規(guī)則或者運(yùn)行規(guī)則不能得到嚴(yán)格執(zhí)行，市場(chǎng)參與者不夠成熟、理性，市場(chǎng)成交價(jià)格難以真實(shí)反映交易對(duì)象的實(shí)際狀況，房地產(chǎn)交易信息不夠公開、透明。

因此，目前在實(shí)際估價(jià)中遇到的問題，許多不是估價(jià)技術(shù)方面的問題，也不是估價(jià)師、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)行業(yè)組織所能解決的，甚至不是行政管理部門可以解決的。但是，不論外部環(huán)境如何不盡如人意，估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)都應(yīng)在既有條件下勤勉盡責(zé)地做好估價(jià)工作。