2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解：房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量

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第五章 現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

第一節(jié) 現(xiàn)金流量

房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量：

根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營模式類型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為“開發(fā)-銷售”、“開發(fā)-持有出租-出售”、“購買-持有出租-出售”、“購買-更新改造-出售”、“購買-更新改造-出租-出售”等基本模式。對(duì)于某一具體房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目而言，其經(jīng)營模式或?yàn)樯鲜瞿Ｊ降囊环N，或?yàn)樯鲜鰞煞N或兩種以上模式的組合。

(一)開發(fā)-銷售模式現(xiàn)金流量圖

開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項(xiàng)目，部分其他用途類型的開發(fā)項(xiàng)目也可能采用開發(fā)-銷售模式。這種業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括土地成本、建造成本、開發(fā)費(fèi)用(管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用)、銷售稅費(fèi)，現(xiàn)金流入是銷售收入。

(二)開發(fā)-持有出租-出售模式現(xiàn)金流量圖

開發(fā)-持有出租-出售模式主要適用于寫字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

(三)購買持有出租-出售模式現(xiàn)金流量圖

許多房地產(chǎn)企業(yè)購買新建成的收益性房地產(chǎn)，然后持有并出租經(jīng)營，并在未來的某個(gè)時(shí)點(diǎn)將物業(yè)轉(zhuǎn)售出去，形成了購買持有出租-出售模式。

(四)購買-更新改造-出售模式現(xiàn)金流量圖

也有部分房地產(chǎn)企業(yè)擅長購買舊有住宅或收益性物業(yè)，通過更新改造甚至改變物業(yè)用途后再出售，形成了購買-更新改造-出售模式。

(五)購買-更新改造-出租-出售模式現(xiàn)金流量圖

將更新改造后的收益性房地產(chǎn)持有并出租經(jīng)營，并在持有經(jīng)營一段時(shí)間后，根據(jù)市場狀況和企業(yè)財(cái)務(wù)狀況將其轉(zhuǎn)售出去，也是部分房地產(chǎn)企業(yè)常采用的業(yè)務(wù)模式，即購買-更新改造-出租-出售模式。