2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材解讀：凈收益測(cè)算的基本原理
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第七章 收益法及其運(yùn)用
第四節(jié) 凈收益的測(cè)算
凈收益測(cè)算的基本原理：
針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問(wèn)?運(yùn)用報(bào)酬資本化法估價(jià)，需要預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)各期的凈收益。在實(shí)際估價(jià)中，測(cè)算凈收益甚至比求取報(bào)酬率更困難，特別是針對(duì)不同的估價(jià)對(duì)象，測(cè)算凈收益時(shí)應(yīng)從收入中扣除哪些、不扣除哪些。
收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營(yíng)業(yè)兩大類(lèi)。據(jù)此，凈收益的測(cè)算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測(cè)算凈收益，如存在大量租賃實(shí)例的住宅、寫(xiě)字樓、商鋪、停車(chē)場(chǎng)、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)等類(lèi)房地產(chǎn);二是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益，如賓館、影劇院、娛樂(lè)中心、汽車(chē)加油站等類(lèi)房地產(chǎn)。在英國(guó)，將前一種情況下的收益法稱(chēng)為投資法，后一種情況下的收益法稱(chēng)為利潤(rùn)法。有些房地產(chǎn)既有大量租賃實(shí)例又有營(yíng)業(yè)收入，如商鋪、餐館、農(nóng)地等。在實(shí)際估價(jià)中，只要是能夠通過(guò)租賃收入測(cè)算凈收益的，宜通過(guò)租賃收人來(lái)測(cè)算凈收益。因此，基于租賃收入測(cè)算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測(cè)算，然后介紹基于營(yíng)業(yè)收入的凈收益測(cè)算。
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