2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材解讀：凈收益測算應(yīng)注意的問題

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第七章 收益法及其運用

第四節(jié) 凈收益的測算

凈收益測算應(yīng)注意的問題：

一)有形收益和無形收益

房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是指房地產(chǎn)帶來的直接貨幣收益。無形收益是指房地產(chǎn)帶來的間接利益，如安全感、自豪感、提高聲譽和信用、增強融資能力等。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。

無形收益通常難以貨幣化，難以在測算凈收益時予以考慮，但可通過選取較低的報酬率或資本化率予以考慮。此外值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現(xiàn)，則不應(yīng)再單獨考慮，以免重復(fù)計算。例如，在當?shù)啬茱@示承租人形象、地位的寫字樓，即承租人租用該寫字樓辦公可顯示其實力，該因素往往已包含在該寫字樓的較高租金中。

(二)實際收益和客觀收益

房地產(chǎn)收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在當前經(jīng)營管理狀況下實際取得的收益，它一般不能直接用于估價。因為具體經(jīng)營管理者的能力等對實際收益影響很大，如果將實際收益進行資本化，就會得到不切實際的結(jié)果。例如，城市中有一塊尚未利用的空地，實際收益為零，甚至為負數(shù)(因為要繳納有關(guān)稅費)，但如此并不表示該塊空地無價值。再如，一個交通便利的商場或酒店，由于經(jīng)營不善，由收入減去費用所得的結(jié)果可能為負數(shù)，這也不意味著該房地產(chǎn)無價值。相反的情況，如一個交通不便、環(huán)境不太好的賓館，因有特殊關(guān)系能將一些會議、活動指定在該賓館舉辦，從而可以獲得較高的收益，但這并不意味著該賓館的價值較高。

客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素后能夠獲得的一般正常收益，通常只有這種收益才可以作為估價的依據(jù)。因此，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收人、運營費用或者凈收益，除有租約限制外，一般應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。為此，除有租約限制外，利用估價對象本身的資料直接測算出了潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益后，還應(yīng)將它們與類似房地產(chǎn)在正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益進行比較。如果與正常客觀的情況不符，應(yīng)對它們進行適當?shù)男拚蛊涑蔀檎？陀^的。