2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第六章教材考點(diǎn):房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件
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第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件:
房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化,即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?!冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件,采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:
(1)達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開(kāi)發(fā)的,按照土地使用權(quán)出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā).屬于房屋建設(shè)工程的,應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上;③屬于成片開(kāi)發(fā)的,形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并經(jīng)登記取得權(quán)屬證書。
(2)司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定,決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)可以根據(jù)合法申請(qǐng)人的申請(qǐng)或社會(huì)公共利益的需要,依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利,如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間,房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)。
(3)依法收回土地使用權(quán)的。根據(jù)國(guó)家利益或社會(huì)公共利益的需要,國(guó)家有權(quán)決定收回出讓或劃撥給他人使用的土地,任何單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)服從國(guó)家的決定,在國(guó)家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后,原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。
(4)共有房地產(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn),是指房屋的所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)為兩個(gè)或兩個(gè)以上權(quán)利人所共同擁有。其中,共同共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意,不能因某一個(gè)權(quán)利人的請(qǐng)求而轉(zhuǎn)讓。
(5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn),是指有關(guān)當(dāng)事人對(duì)房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭(zhēng)議,致使該項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。轉(zhuǎn)讓該類房地產(chǎn),可能影響交易的合法性,因此在權(quán)屬爭(zhēng)議解次之前,該項(xiàng)房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。
(6)未依法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。產(chǎn)權(quán)登記是國(guó)家依法確認(rèn)房地產(chǎn)權(quán)屬的法定手續(xù),未履行該項(xiàng)法律手續(xù),房地產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利不具有法律效力,因此也不得轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)房地產(chǎn)。
(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形,是指上述情形之外,其他法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
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