2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第六章教材考點:共有房屋的轉(zhuǎn)讓
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第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策
第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理
共有房屋的轉(zhuǎn)讓:
2018年房地產(chǎn)估價師制度與政策教材解析:“共同共有”。按份共有的各所有權(quán)人按照所有權(quán)份額享有對房屋的權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有的所有權(quán)人對于房屋享有平等的所有權(quán)。通常情況下,按份共有關(guān)系是按約定或者根據(jù)出資額形成的,而共同共有關(guān)系則一般形成于配偶關(guān)系、父母子女關(guān)系中,個別情況下也可以通過合同約定。如果共有人之間沒有約定是“按份共有”還是“共同共有”,或者約定不明確,除非共有人之間具有家庭關(guān)系,否則默認(rèn)為“按份共有”。
(一)按份共用房屋的轉(zhuǎn)讓
按份共有房屋的份額處轉(zhuǎn)讓為靈活。通常情況下,按份共有人也可以轉(zhuǎn)讓其所擁有的份額,無須經(jīng)其他共用人同意。根據(jù)《物權(quán)法》第一百零一條規(guī)定,按份共有人可以轉(zhuǎn)讓其享有的共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)份額。其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買的權(quán)利。根據(jù)自2016年3月1日起施行的最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國物權(quán)法》若干問題的解釋(一)(法釋[2016]5號),“同等條件”,應(yīng)當(dāng)綜合共有份額的轉(zhuǎn)讓價格、價款履行方式及期限等因素確定。優(yōu)先購買權(quán)的行使期間,按份共有人之間有約定的,按照約定處理;沒有約定或者約定不明的,按照下列情形確定:(1)轉(zhuǎn)讓人向其他按份共有人發(fā)出的包含同等條件內(nèi)容的通知中載明行使期間的,以該期間為準(zhǔn);(2)通知中未載明行使期間,或者載明的期間短于通知送達(dá)之日起十五日的,為十五日;(3)轉(zhuǎn)讓人未通知的,為其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件之日起十五日;(4)轉(zhuǎn)讓人未通知,且無法確定其他按份共有人知道或者應(yīng)當(dāng)知道最終確定的同等條件的,為共有份額權(quán)屬轉(zhuǎn)移之日起六個月。按份共有人向共有人之外的人轉(zhuǎn)讓其份額,其他按份共有人根據(jù)法律、司法解釋規(guī)定,請求按照同等條件購買該共有份額的,應(yīng)予支持。其他按份共有人的請求具有下列情形之一的,不予支持:(1)未在以上規(guī)定的期間內(nèi)主張優(yōu)先購買,或者雖主張優(yōu)先購買,但提出減少轉(zhuǎn)讓價款、增加轉(zhuǎn)讓人負(fù)擔(dān)等實質(zhì)性變更要求;(2)以其優(yōu)先購買權(quán)受到侵害為由,僅請求撤銷共有份額轉(zhuǎn)讓合同或者認(rèn)定該合同無效。按份共有人之間轉(zhuǎn)讓共有份額,其他按份共有人主張根據(jù)物權(quán)法第一百零一條規(guī)定優(yōu)先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。兩個以上按份共有人主張優(yōu)先購買且協(xié)商不成時,請求按照轉(zhuǎn)讓時各自份額比例行使優(yōu)先購買權(quán)的,應(yīng)予支持。共有份額的權(quán)利主體因繼承、遺贈等原因發(fā)生變化時,其他按份共有人主張優(yōu)先購買的,不予支持,但按份共有人之間另有約定的除外。
(二)共同共用房屋的轉(zhuǎn)讓
共同共有房屋的買賣條件較為嚴(yán)苛。除非另有約定,共同共有人處分共有房屋,須經(jīng)全體共同共有人同意。而具有家庭關(guān)系的共同共有人只有在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割共有房屋時,才可請求分割。分割后,共同共用的房屋變?yōu)榘捶莨灿械姆课?,按份共有的房屋所有?quán)人才可以自由處分分割所得份額。
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