2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第六章教材考點(diǎn)：商品房買賣合同

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第六章 房地產(chǎn)交易管理制度與政策

第三節(jié)商品房銷售管理

商品房買賣合同：

商品房買賣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與購(gòu)房者簽訂商品房買賣合同。2014年4月9日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商總局印發(fā)《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本>GF-2014-0171、《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》GF-2014-0172。原建設(shè)部、國(guó)家工商總局2000年印發(fā)的《商品房買賣合同示范文本》GF-ZOOO-0171同時(shí)廢止。

2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家工商總局印發(fā)的商品房買賣合同示范文本有以下特點(diǎn)，一是分別制訂了《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本》《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》。即商品房預(yù)售、商品房現(xiàn)售分別采取不同的合同文本。二是示范文本采取采用章節(jié)體例、增加了專業(yè)術(shù)語(yǔ)解釋。《商品房買賣合同(預(yù)售)示范文本>共10章29條11個(gè)附件，《商品房買賣合同(現(xiàn)售)示范文本》共8章26條12個(gè)附件。對(duì)商品房預(yù)售、現(xiàn)售、返本銷售、售后包租等專業(yè)術(shù)語(yǔ)進(jìn)行了解釋。規(guī)定商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。三是對(duì)合同的內(nèi)容進(jìn)一步統(tǒng)一規(guī)范。增加了預(yù)售資金監(jiān)管條款、商品房權(quán)屬和抵押狀況條款、驗(yàn)房?jī)?nèi)容、買受人信息保護(hù)等條款;要求對(duì)共有部分進(jìn)行明確約定、區(qū)分了違約責(zé)任、明確了利息和違約金的計(jì)算基數(shù)等。此外，針對(duì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)與買受人簽訂補(bǔ)充協(xié)議的方式，規(guī)避示范合同有關(guān)內(nèi)容的問(wèn)題，示范文本規(guī)定，簽訂補(bǔ)充協(xié)議的前提是;對(duì)示范合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可以根據(jù)具體情況簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。但同時(shí)規(guī)定：補(bǔ)充協(xié)議中如含有不合理減輕或免除示范合同中約定應(yīng)當(dāng)由出賣人承擔(dān)的責(zé)任或不合理加重買受人責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利內(nèi)容的，仍以示范合同為準(zhǔn)。

(一)商品房預(yù)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房?jī)r(jià)款;

4，商品房交付條件與交付手續(xù);

5.面積差異處理方式;

6.規(guī)劃設(shè)計(jì)變更;

7.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;

8.合同備案與房屋登記;

9.前期物業(yè)管理;

10.其他事項(xiàng)，業(yè)主共有部分約定、配套設(shè)施約定、爭(zhēng)議解決方式等。

(二)商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容

1.合同當(dāng)事人;

2.商品房基本狀況;

3.商品房?jī)r(jià)款;

4.商品房交付條件與交付手續(xù);

5.商品房質(zhì)量及保修責(zé)任;

6.房屋登記;

7.物業(yè)管理;

8.其他事項(xiàng)。

(三)計(jì)價(jià)方式

商品房銷售可以按套(單元)計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計(jì)價(jià)。按套、套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。

商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為專有部分，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

(四)面積誤差的處理方式

在商品房預(yù)售中，一般以預(yù)測(cè)面積作為合同約定的面積，以實(shí)測(cè)面積作為產(chǎn)權(quán)登記的面積。肖事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定合同約定面積發(fā)生誤差的處理方式。按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人可以在合同中約定合同約定面積誤差比。面積誤差比是實(shí)測(cè)面積與預(yù)測(cè)面積之差與預(yù)測(cè)面積之比，公式為：

合同中沒有約定面積誤差比的，按以下原則處理：

(1)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)(含3%，下同)的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值均在3%以內(nèi)的，根據(jù)實(shí)測(cè)建筑面積結(jié)算房?jī)r(jià)款。

(2)按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，面積誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%時(shí)，買受人有權(quán)解除合同。按建筑面積計(jì)價(jià)的，建筑面積或套內(nèi)建筑面積任何一個(gè)的誤差比絕對(duì)值超過(guò)3%的，買受人就有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房?jī)r(jià)款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息。

買受人不退房豹，實(shí)測(cè)面積大于預(yù)測(cè)面積時(shí)，面積誤差比在3%之內(nèi)的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足;超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。實(shí)測(cè)面積小于預(yù)測(cè)約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對(duì)值超過(guò)3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

(五)中途變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采曖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未做出書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，應(yīng)當(dāng)書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房?jī)r(jià)款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國(guó)人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計(jì)付利息;同時(shí)，以全部房?jī)r(jià)款為基數(shù)，按照合同中約定比例向買受人支付違約金。

(六)保修責(zé)任

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容做出約定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計(jì)算。