2018年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章教材解讀：現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別
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第九章 假設(shè)開發(fā)法及其運用
第三節(jié) 現(xiàn)金流量折現(xiàn)法和傳統(tǒng)方法
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法的區(qū)別：
現(xiàn)金流量折現(xiàn)法與傳統(tǒng)方法主要有下列3大區(qū)別：
(1)對開發(fā)完成后的價值和后續(xù)的建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等的測算，在傳統(tǒng)方法中主要是根據(jù)估價時點(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場狀況作出的，即它們基本上是靜止在估價時點的金額。而在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程，預測它們未來發(fā)生的時間以及在未來發(fā)生時的金額，即要進行現(xiàn)金流量預測。
(2)傳統(tǒng)方法不考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即不是將它們折算到同一時間上，而是直接相加減，但要計算投資利息，計息期通常到開發(fā)完成之時，即既不考慮預售，也不考慮延遲銷售;而現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要考慮各項收入、支出發(fā)生的時間不同，即首先要把它們折算到同一時間上(直接或最終折算到估價時點上)，然后再相加減。例如，評估一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地2008年8月15日的價值，要把預測的在未來發(fā)生的各項收入和支出都折算到2008年8月15日。如果預測該項目2011年8月15日開發(fā)完成后的房價(含地價)為5000元/m2，折現(xiàn)率為10%，則需要將這5000元/m2折現(xiàn)到2008年8月15日，即在2008年8月15日來看的房價實際為：
(3)在傳統(tǒng)方法中投資利息和開發(fā)利潤都單獨顯現(xiàn)出來，在現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中這兩項都不顯現(xiàn)出來，而是隱含在折現(xiàn)過程中。因此，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含風險收益部分(利潤率)。之所以這樣處理，是為了與投資項目經(jīng)濟評價中的現(xiàn)金流量分析的口徑一致，便于比較。
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