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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》重點(diǎn)講解:傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

更新時(shí)間:2018-08-20 09:57:54 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽45收藏4

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第七章 風(fēng)險(xiǎn)分析與決策

第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實(shí)物期權(quán)方法

傳統(tǒng)投資決策方法的局限性:

房地產(chǎn)投資決策中的傳統(tǒng)方法,主要是房地產(chǎn)投資分析中常用的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法,它是從財(cái)務(wù)方面來探討項(xiàng)目投資的可行性,應(yīng)用的前提條件是投資項(xiàng)目現(xiàn)金流可預(yù)測(cè)。因此,采用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析,首先必須對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)和推斷,否則,即使計(jì)算出了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)或財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV,也難以做出準(zhǔn)確決策。

運(yùn)用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法進(jìn)行投資決策時(shí),一般隱含兩個(gè)假定:一是投資可逆性,即通過投資項(xiàng)目現(xiàn)金流入可收回投資,或在市場(chǎng)出現(xiàn)不利狀況時(shí)可出售資產(chǎn)收回投資;二是不考慮延期投資對(duì)項(xiàng)目預(yù)期收益的影響,即不考慮投資的時(shí)間價(jià)值,當(dāng)FNPV大于零時(shí)現(xiàn)在就投資,當(dāng)FNPV小于零時(shí)就拒絕投資。

在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下,財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)方法容易造成房地產(chǎn)投資價(jià)值的低估,主要表現(xiàn)在:一是忽視了投資項(xiàng)目中的柔性價(jià)值,它假設(shè)未來變化是按決策時(shí)的環(huán)境發(fā)生,事實(shí)上,房地產(chǎn)投資的長期性和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性,要求投資者根據(jù)市場(chǎng)條件變化,對(duì)項(xiàng)目投資決策適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。二是忽視了投資機(jī)會(huì)的選擇,只是對(duì)是否投資進(jìn)行決策,沒有考慮項(xiàng)目可延期性和由此可能產(chǎn)生的價(jià)值變化。三是忽視了房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益成長,將凈現(xiàn)值是否大于零或是否高于目標(biāo)收益率(最低可接受收益率)作為投資評(píng)價(jià)準(zhǔn)則。實(shí)際上,并非所有的房地產(chǎn)投資都能在短期內(nèi)獲利,而且,有些房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資,其目的并不僅是為了獲得財(cái)務(wù)上的利益,有時(shí)更多的是從企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度來決策,使企業(yè)獲得未來成長的機(jī)會(huì)。

因此,在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下,傳統(tǒng)的投資決策方法顯然較難滿足科學(xué)決策的需要。

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