2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(diǎn)(第六章)

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2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(diǎn)(第六章)：

1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本

開發(fā)投資——出售：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。

開發(fā)投資——出租：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為營業(yè)成本+運(yùn)營費(fèi)用。

置業(yè)投資——出售：投資為購買投資、裝修及更新改造投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。

置業(yè)投資——出租：投資為購買投資、裝修及更新改造投資、經(jīng)營資金，成本為營業(yè)成本+運(yùn)營費(fèi)用。(P170)

2.3開發(fā)產(chǎn)品成本

■當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時，將開發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品成本。

■同一項(xiàng)目有不同產(chǎn)品的，可以通過開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

3.利潤(P172)

毛利潤=營業(yè)收入-營業(yè)成本-增值稅和稅金附加-土地增值稅。

毛利潤率=毛利潤/營業(yè)收入。

營業(yè)收入=銷售收入+出租收入+自營收入。

銷售收入=土地轉(zhuǎn)讓收入+商品房銷售收入+配套設(shè)施銷售收入。

出租收入=房屋出租租金收入+土地出租租金收入。

營業(yè)利潤(開發(fā)投資)=毛利潤-期間費(fèi)用;

營業(yè)利潤(出租經(jīng)營)=毛利潤-運(yùn)營費(fèi)用;

期間費(fèi)用=銷售費(fèi)用+管理費(fèi)用+財務(wù)費(fèi)用

運(yùn)營費(fèi)用=期間費(fèi)用+運(yùn)營期間稅費(fèi)+物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)+大修基金

利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額

營業(yè)外收支凈額=投資收益+補(bǔ)貼收入+營業(yè)外收入-營業(yè)外支出

凈利潤=利潤總額-所得稅

凈利潤率=凈利潤/營業(yè)收入(%)

可分配利潤=稅后利潤-(法定盈余公積金+法定公益金)+未分配利潤

4.增值稅

■增值稅是對銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個稅種

■納稅人：在我國境內(nèi)銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的單位和個人

■稅率：17%、11%、6%三項(xiàng)

2016年5月1日，我國正式實(shí)行營業(yè)稅改征增值稅

5. 對投資分析工作的影響(兩種方法考慮通貨膨脹)

允許未來年份經(jīng)營收入以及運(yùn)營成本隨著通貨膨脹分別有所增加。

如果在收益現(xiàn)金流估算過程中沒有考慮通貨膨脹的影響，則可以調(diào)低折現(xiàn)率。