2018年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》第七章教材考點：房地產(chǎn)面積測算

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第七章不動產(chǎn)登記制度與政策

第三節(jié)房地產(chǎn)測繪

房地產(chǎn)面積測算：

(一)房地產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容

1.房地產(chǎn)面積測算的意義

房屋及其用地的面積，是房地產(chǎn)產(chǎn)權管理、核發(fā)權屬證書的必要信息，也是房地產(chǎn)開發(fā)商進行經(jīng)營決策、房地產(chǎn)權利人維護合法權益的必不可少的資料;同時也是房地產(chǎn)稅費征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設的重要依據(jù)。房地產(chǎn)面積測算是一項技術性強、精確度要求高的工作，關系到國家、開發(fā)商、消費者和權利人的切身利益，是整個房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。

2.房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項地類面積測算和共用士地面積的測算、分攤。如圖所示：

(二)房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法

1.房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定

(1)房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

(2)各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

(3)邊長以m為單位，取至0.01m,面積以㎡為單位，取至0.01㎡。

(4)量距應使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器或工具。

(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

2.房地產(chǎn)面積測算的方法

面積測算的方法有很多，根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。

(1)解析法測算面積。解析法測算面積是根據(jù)實地測量的數(shù)據(jù)，例如：邊長、角度或坐標等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。

(2)圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

(三)土地面積測算

1.土地面積測算的意義

土地面積測算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地數(shù)據(jù)資料的關鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術手段。

2.丘的測量要求

丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立丘和組合丘之分，一個地塊只屬于一個產(chǎn)權單元時稱為獨立丘;一個地塊屬于幾個產(chǎn)權單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權屬界線是界址點的連線，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，界址點分為三級;精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

3.不計人用地面積的范圍

(1無明確使用權屬的冷巷，巷道或間距地;

(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;

(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

(4)已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設的用地;

(5)其他按規(guī)定不計入宗地的面積。

(四)房屋面積測算的一般規(guī)定

1.建筑面積和房屋產(chǎn)權登記面積

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2. 20m以上(含2. 20m)的永久性建筑。

房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權主共同占有或共同使用的建筑面積。

房屋產(chǎn)權登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標注在房屋權屬證書上，記人房屋權屬檔案的，房屋的建筑面積。

2.房屋使用面積

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。

3.計算建筑面積的有關規(guī)定

(1)計算全部建筑面積的范圍

1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術層及其樓梯間、電梯間等其高度在2. 20m以上部位計算建筑面積。樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2. 20m以上部位的外圍水平面積計算。

3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2. 20m以上的，按其水平投影面積計算。

4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2. 20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2. 20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。

5)挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

6)地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2. 20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護墻)外圍水平面積計算。

7)有柱(不含獨立柱、單排柱)或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

8)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

9)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。

10)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。

(2)計算一半建筑面積的范圍

1)與房屋楣蓮有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

2)獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

(3)不計算房屋面積的范圍

1)層高小于2. 20m以下的夾層、插層、技術層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6)騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂盞建造的房屋。

8)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

9)獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。

(4)幾種特殊情況下，計算建筑面積的規(guī)定

1)同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算。各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算。金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關規(guī)定處理。

2)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2. 20m以上的部位計算建筑面積。

3)全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影全部計算建筑面積。

未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計算建筑面積。

4)與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫沉降縫應計算建筑面積。

5)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2. 20m以上的部位計算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計算建筑面積。

6)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。

7)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。

8)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積。

9)室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計算。

4.成套房屋建筑面積的測算

成套房屋的建筑面積：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。套內(nèi)房屋的使用面積為套內(nèi)使用空間的水平投影面積，按以下規(guī)定計算：

(1)套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、

廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。

(2)套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計人套內(nèi)房屋使用面積。

(3)不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入套內(nèi)房屋使用面積。

(4)內(nèi)墻面裝飾厚度計入套內(nèi)房屋使用面積。

套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計人套內(nèi)墻體面積。

套內(nèi)陽臺建筑面積按陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積計算。其中封閉的陽臺按其外圍水平投影面積全部計算建筑面積，未封閉的陽臺按水平投影的一半計算建筑面積。

(五)共有建筑面積的分攤

1.共有建筑面積的分類

共有建筑面積按是否應當分攤，分為不應分攤的共有建筑面積和應分攤的共有建筑面積。

(1)不應分攤的共有建筑面積包括：獨立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實用功能的建筑面積。

建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務的設備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務的設備、管理用房均作為不應分攤的共有建筑面積。

(2)應分攤的共有建筑面積包括：①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積;②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應分攤的共有建筑面積可分為三大類：

1)幢共有建筑面積：指為整幢(包括住宅功能、寫字樓功能、商場功能等)服務的共有建筑面積。如為整幢服務的配電房、水泵房等。

2)功能共有建筑面積：指為某一建筑功能(如住宅、寫字樓、商場等)服務的共有建筑面積。如為某一建筑功能服務的專用電梯、樓梯間、大堂等。

3)本層共有建筑面積：指為本層服務的共有建筑面積。如本層共有走廊等。

2.共有建筑面積分攤的原則

(1)產(chǎn)權雙方有合法的權屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計算分攤。

(2)無權屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關建筑面積比例進行計算分攤。

3.共有建筑面積分攤的計算公式

按相關建筑面積比例進行分攤，計算各單元應分攤的面積，按下式計算：

4.共有建筑面積分攤的方法

(1)住宅樓：住宅樓以幢(棟)為單元.按各套內(nèi)建筑面積比例分攤共有建筑面積。

(2)商住樓：將幢應分攤的共有建筑面積，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例分攤成住宅和商業(yè)兩部分。

住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分攤。

商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分攤至各層，作為各層共有建筑的一部分，加至相應各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分攤其相應各層總的共有建筑面積。

(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分攤方法進行分攤。