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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章教材解讀:地租現(xiàn)象

更新時(shí)間:2018-09-30 09:21:14 來(lái)源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽40收藏4

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第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?/p>

第一節(jié) 地租理論及測(cè)算

地租現(xiàn)象:

首先,從肥力不同的農(nóng)地來(lái)看,如圖ll—1所示,有A,B,C,D四塊農(nóng)地,它們的肥力從A到D依次由高到低。假設(shè)這四塊農(nóng)地除肥力不同外,其他條件均相同,并且有同一個(gè)農(nóng)民可同時(shí)在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物,他對(duì)這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營(yíng)沒(méi)有偏愛(ài)。這四塊農(nóng)地由于肥力不同,所以產(chǎn)量會(huì)有所不同:農(nóng)地A因最肥沃,產(chǎn)量會(huì)最高,依次到農(nóng)地D的產(chǎn)量會(huì)最低。相對(duì)于肥力最低的農(nóng)地D,農(nóng)地C,B,A所超出的產(chǎn)量就是一種地租現(xiàn)象。

其次,從位置不同的農(nóng)地來(lái)看,如圖ll—2所示,有A,B,C,D四塊農(nóng)地,它們與農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的距離從A到D依次由近到遠(yuǎn)。假設(shè)這四塊農(nóng)地除與農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的距離不同外,其他條件均相同,并且有同一個(gè)農(nóng)民可同時(shí)在這四塊農(nóng)地上耕種同一種農(nóng)作物,他對(duì)這四塊農(nóng)地的耕作經(jīng)營(yíng)也沒(méi)有偏愛(ài)。這四塊農(nóng)地由于肥力相同,所以產(chǎn)量會(huì)相同,但因它們與農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)的距離不同,所以把農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)到市場(chǎng)上的運(yùn)輸成本會(huì)有所不同:農(nóng)地A因最近,運(yùn)輸成本會(huì)最低,依次到農(nóng)地D的運(yùn)輸成本會(huì)最高。相對(duì)于距離最遠(yuǎn)的農(nóng)地D,農(nóng)地C,B,A所節(jié)省的運(yùn)輸成本就是一種地租現(xiàn)象。

然后,從城鎮(zhèn)中位置不同的攤位來(lái)看,假設(shè)同一個(gè)人能在不同的地點(diǎn)擺攤,他在這些不同地點(diǎn)擺攤沒(méi)有勤快懶惰等方面的差異,那么好地點(diǎn)上的銷售額會(huì)高于差地點(diǎn)上的銷售額,從而好地點(diǎn)上的銷售凈收入(銷售額減去進(jìn)貨成本和銷售稅費(fèi)等)會(huì)高于差地點(diǎn)上的銷售凈收入。這種好地點(diǎn)上高出差地點(diǎn)上的銷售凈收入就是一種地租現(xiàn)象。同理,假設(shè)有兩個(gè)位于不同繁華地段,但規(guī)模、檔次、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)管理水平等方面均相同的商場(chǎng),由于位置上的差異也會(huì)帶來(lái)銷售凈收入的差異。這種銷售凈收入的差異也是一種地租現(xiàn)象。

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