2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第十一章教材解讀:劃分路線價(jià)區(qū)段
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第十一章 地價(jià)評(píng)估和地價(jià)分?jǐn)?/p>
第二節(jié) 路線價(jià)法
劃分路線價(jià)區(qū)段:
路線價(jià)區(qū)段位于街道兩側(cè),是帶狀的。一個(gè)路線價(jià)區(qū)段是具有相同路線價(jià)的地段。在劃分路線價(jià)區(qū)段時(shí),應(yīng)將"通達(dá)性相當(dāng)、位置相鄰、地價(jià)相近"的臨街土地劃為同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。兩個(gè)路線價(jià)區(qū)段的分界線,原則上是地價(jià)水平有明顯差異的地點(diǎn),一般是從十字路或丁字路中心處劃分,兩個(gè)路口之間的地段為一個(gè)路線價(jià)區(qū)段。但較長(zhǎng)的繁華街道,有時(shí)根據(jù)地價(jià)水平差異情況,需要將兩個(gè)路口之間的地段劃分為兩個(gè)以上的路線價(jià)區(qū)段,分別附設(shè)不同的路線價(jià)。而某些不繁華的街道,因地價(jià)水平差異不大,同一個(gè)路線價(jià)區(qū)段可延長(zhǎng)至數(shù)個(gè)路口。另外,同一條街道兩側(cè)的繁華程度、地價(jià)水平有明顯差異的,應(yīng)以街道中心為分界線,將該街道兩側(cè)視為不同的路線價(jià)區(qū)段,分別附設(shè)不同的路線價(jià)。
設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度:針對(duì)本知識(shí)點(diǎn)提問? 標(biāo)準(zhǔn)臨街深度簡(jiǎn)稱標(biāo)準(zhǔn)深度,從理論上講,是街道對(duì)地價(jià)影響的轉(zhuǎn)折點(diǎn):由此點(diǎn)接近街道的方向,地價(jià)受街道的影響而逐漸升高;由此點(diǎn)遠(yuǎn)離街道的方向,地價(jià)可視為基本不變。但在實(shí)際估價(jià)中,設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)或平均數(shù)。例如,某個(gè)路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街土地的臨街深度大多為l8m,則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為l8m;如果臨街深度普遍為25m,則標(biāo)準(zhǔn)臨街深度應(yīng)設(shè)定為25m。
以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)作為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,可以簡(jiǎn)化以后各宗土地價(jià)值的計(jì)算。如果不以各宗臨街土地的臨街深度的眾數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度,由此制作的臨街深度價(jià)格修正率將使以后多數(shù)土地價(jià)值的計(jì)算都要用l臨街深度價(jià)格修正率進(jìn)行調(diào)整。這不僅會(huì)增加計(jì)算的工作量,還會(huì)使所求得的路線價(jià)失去代表性。
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