2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》第一章考點(diǎn)：城鎮(zhèn)住房制度

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一、城鎮(zhèn)住房制度改革(考點(diǎn)、難點(diǎn)、重點(diǎn))

我國(guó)傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)住房制度是一種以國(guó)家統(tǒng)包、無償分配、低租金、無限期使用為特點(diǎn)的實(shí)物福利性住房制度。

住房改革的目標(biāo)：商品化、市場(chǎng)化、社會(huì)化。

我國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革經(jīng)歷了三個(gè)階段：

(一)城鎮(zhèn)住房制度改革的探索和試點(diǎn)階段

1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。1980年6月，中共中央、國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)了《全國(guó)基本建設(shè)工作會(huì)議匯報(bào)提綱》，正式宣布將實(shí)行住宅商品化的政策。

1979年開始實(shí)行向居民全價(jià)售房的試點(diǎn)。

1982年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)的1/3。

1986年2月，成立了“國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組”，下設(shè)辦公室，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)全國(guó)的房改工作。

1988年1月國(guó)務(wù)院召開了“第一次全國(guó)住房制度改革工作會(huì)議”，同年2月國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)印發(fā)了國(guó)務(wù)院住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批推行住房制度改革的實(shí)施方案》(國(guó)發(fā)[1988] 11號(hào))。標(biāo)志著住房制度改革進(jìn)入了整體方案設(shè)計(jì)和全面試點(diǎn)階段。

(二)城鎮(zhèn)住房制度改革的全面推進(jìn)和配套改革階段

1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1991年6月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》(國(guó)發(fā)[1991] 30號(hào))，其中明確規(guī)定了城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的，重申了城鎮(zhèn)住房制度改革的有關(guān)政策，提出了部分產(chǎn)權(quán)理論。

1991年11月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》，這是城鎮(zhèn)住房制度改革的一個(gè)綱領(lǐng)性文件，這標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革進(jìn)入全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。

1992年2月，國(guó)務(wù)院正式批復(fù)了上海市的住房制度改革方案。同年5月1日，《上海市住房制度改革實(shí)施方案》正式出臺(tái)實(shí)施，上海市實(shí)行了“五位一體”的房改實(shí)施方案，具體包括推行住房公積金、提租發(fā)補(bǔ)貼、配房買債券、買房給優(yōu)惠、建立房委會(huì)五項(xiàng)措施。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。

【例題】在全國(guó)率先建立住房公積金的城市是(　)。

A.北京市

B.天津市

C.上海市

D.重慶市

【答案】C

【解析】本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。上海市借鑒新加坡的成功經(jīng)驗(yàn)，在全國(guó)率先建立了住房公積金制度，開辟了新的穩(wěn)定的住宅資金籌集渠道。參見教材P5。

(三)城鎮(zhèn)住房制度改革的深化和全面實(shí)施階段

1994年7月18日國(guó)務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)[1994] 43號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《決定》)?！稕Q定》確定房改的根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化;加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。

房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。“三改”即改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制，包括：改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制;改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制;改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞分配的貨幣工資分配為主的方式。

“四建”即建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，包括：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系;建立住房公積金制度;發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系;建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)。從而逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

《決定》要求全面推行住房公積金制度，積極推進(jìn)租金改革，穩(wěn)步出售公有住房，加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，做好原有政策與《決定》的銜接工作等，標(biāo)志著城鎮(zhèn)住房制度改革已進(jìn)入深化和全面實(shí)施階段。

1998年7月3日發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》(國(guó)發(fā)[1998] 23號(hào))，宣布從1998年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。新的深化城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：①停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化;②建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系;③繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng);④采取扶持政策，加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè);⑤發(fā)展住房金融;⑥加強(qiáng)住房物業(yè)管理。由于實(shí)施上述政策，使全國(guó)住房制度改革取得突破性的進(jìn)展，同時(shí)，也因此形成了新的住房制度的分水嶺和企業(yè)住房制度改革的重要里程碑。

【2010年真題】《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從(　)開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。

A.1997年下半年

B.1998年上半年

C.1998年下半年

D.1999年

【答案】C

【解析】本題考查的是城鎮(zhèn)住房制度改革。《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》決定，從1998年下半年開始，全國(guó)城鎮(zhèn)停止住房實(shí)物分配，實(shí)行住房分配貨幣化。參見教材P6。

黨的十八大提出加快建立市場(chǎng)配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，完善符合國(guó)情的住房體制機(jī)制和政策體系，立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系 ，逐步形成總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居的住房目標(biāo)。

【例題】我國(guó)正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。(　)

【答案】√

【解析】本題考查的是。城鎮(zhèn)住房制度改革。我國(guó)正在加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。參見教材P6。

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二、住房保障制度

目前，我國(guó)在以廉租住房制度、經(jīng)濟(jì)適用住房制度和公共租賃住房 為主要內(nèi)容的基本住房保障制度框架基礎(chǔ)上，推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行 ，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房 ，并通過棚戶區(qū)改造 等方式，積極改善其他住房困難群體的居住條件

(一)保障性住房

保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房 。廉租住房由政府通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等 方式籌集;新建廉租住房，實(shí)行土地劃撥和稅費(fèi)減免 ;以低租金出租給符合條件的家庭。廉租住房單套建筑面積控制在50m 2 以內(nèi)，保證基本居住功能。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場(chǎng)上自行承租住房的方式。

【例題】保障性住房等享受政策支持的住房，包括(　)。

A.廉租住房

B.經(jīng)濟(jì)適用住房

C.公共租賃住房

D.限價(jià)商品住房

E.普通商品房

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是住房保障制度。保障性住房等享受政策支持的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房。參見教材P7。

【例題】我國(guó)廉租住房的房源包括(　)。

A.新建

B.購(gòu)置

C.改建

D.租賃

E.房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房由政府通過新建、改建、購(gòu)置、租賃等方式籌集。參見教材P7。

廉租住房保障資金來源有：一是地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10% ，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。

【例題】下列關(guān)于廉租住房的表述中，正確的是(　)。

A.廉租住房的供應(yīng)對(duì)象包括中低收入家庭

B.廉租住房免征房產(chǎn)稅

C.廉租住房的供應(yīng)必須以實(shí)物配租

D.廉租住房單套建筑面積控制在50m2以內(nèi)，保證基本居住功能

【答案】D

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房保障也采取發(fā)放租賃補(bǔ)貼、由低收入家庭在市場(chǎng)上自行承租住房的方式。參見教材P7。

【2013年真題】專項(xiàng)用于廉租住房維護(hù)和管理的資金是(　)。

A.廉租住房租金

B.土地出讓凈收益

C.地方財(cái)政資金

D.住房公積金增值收益

【答案】A

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。參見教材P7。

【2009年真題】廉租住房租金由(　)構(gòu)成。

A.維修費(fèi)和管理費(fèi)

B.維修費(fèi)和利潤(rùn)

C.維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)

D.維修費(fèi)、利潤(rùn)和稅金

【答案】A

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租房租金由維修費(fèi)和管理費(fèi)二項(xiàng)因素構(gòu)成。參見教材P7。

【2007年真題】廉租住房保障資金的來源有(　)。

A.財(cái)政預(yù)算資金

B.房屋維修資金

C.土地出讓凈收益

D.住房公積金增值收益

E.廉租住房預(yù)售資金

【答案】ACD

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房保障資金來源有：一是地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10% , 各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。參見教材P7。

目前，土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例，不得低于(　)。

A.5%　　　

B.7%

C.10%　　　

D.15%

【答案】C

【解析】本題考查的是住房保障制度。廉租住房保障資金來源：一是地方財(cái)政將廉租住房保障資金納入年度預(yù)算安排。二是住房公積金增值收益在提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用之后全部用于廉租住房建設(shè)。三是土地出讓凈收益用于廉租住房保障資金的比例不得低于10%，各地還可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)一步適當(dāng)提高比例。四是廉租住房租金收入實(shí)行收支兩條線管理，專項(xiàng)用于廉租住房的維護(hù)和管理。對(duì)中西部財(cái)政困難地區(qū)，通過中央預(yù)算內(nèi)投資補(bǔ)助和中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金等方式給予支持。參見教材P7。

經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持 ，按照保本微利 原則出售給符合條件的家庭。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60m 2 左右;購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán) ，購(gòu)房滿5年 可轉(zhuǎn)讓，但應(yīng)按照規(guī)定交納土地收益 等價(jià)款;政府優(yōu)先回購(gòu)。

【2009年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地采取劃撥方式供應(yīng)。(　)

【答案】√

【解析】本題考查的是住房保障制度。土地以劃撥方式供應(yīng)，是經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格低的重要原因之一。參見教材P7。

【2011年真題】經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售。(　)

【答案】√

【解析】本題考查的是住房保障制度。經(jīng)濟(jì)適用住房由政府組織、社會(huì)投資建設(shè)，實(shí)行土地劃撥、稅費(fèi)減免、信貸支持，按照保本微利原則出售給符合條件的家庭。參見教材P7。

【例題】經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在(　)左右。

A.40平方米

B.50平方米

C.60平方米

D.70平方米

【答案】C

【解析】本題考查的是住房保障制度。經(jīng)濟(jì)適用住房單套建筑面積控制在60平方米左右。參見教材P7。

公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象主要是城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭 。有條件的地區(qū)，可以將新就業(yè)職工和有穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來務(wù)工人員納入供應(yīng)范圍 。公共租賃住房房源通過新建、改建、收購(gòu)、在市場(chǎng)上長(zhǎng)期租賃住房 等方式多渠道籌集。租金水平由市縣人民政府統(tǒng)籌考慮市場(chǎng)租金水平和供應(yīng)對(duì)象的住房支付能力合理確定。

限價(jià)商品住房通過限定套型結(jié)構(gòu)、銷售價(jià)位，以招標(biāo)方式 確定開發(fā)建設(shè)單位。按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》(國(guó)發(fā)[2010]10號(hào))要求，房?jī)r(jià)過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加限價(jià)商品住房等的供應(yīng)。從建設(shè)限價(jià)商品住房的城市的情況看，主要面向有本地戶籍的中等及以下收入住房困難家庭銷售 。

目前，國(guó)家有關(guān)部門正積極推進(jìn)公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行 。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》要求，各地區(qū)要把廉租住房全部納入公共租賃住房， 實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)、統(tǒng)一資金使用、統(tǒng)一申請(qǐng)受理、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)管理 。

同時(shí)，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，從具體政策上，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對(duì)象是在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)一定年限的首次購(gòu)房家庭和棚戶區(qū)改造后擴(kuò)大住房面積的家庭，只能享受一次 。當(dāng)居住一定年限后交易時(shí)，需按政府(或單位)與個(gè)人的產(chǎn)權(quán)比例分享收益，防止尋租，政府(或單位)與購(gòu)房者各自持有的產(chǎn)權(quán)份額可按規(guī)定相互購(gòu)買。這種共有產(chǎn)權(quán)住房可以涵蓋目前保障房中的經(jīng)濟(jì)適用住房和限價(jià)商品住房。

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(二)棚戶區(qū)改造

棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造 等。棚戶區(qū)改造是重大的民生工程和發(fā)展工程。2008年以來，各地區(qū)、各有關(guān)部門貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，將棚戶區(qū)改造納入城鎮(zhèn)保障性安居工程，大規(guī)模推進(jìn)實(shí)施。

2008～2012年，全國(guó)改造各類棚戶區(qū)1260萬戶，有效改善了困難群眾住房條件，緩解了城市內(nèi)部二元矛盾，提升了城鎮(zhèn)綜合承載能力，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與社會(huì)和諧?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的意見 》(國(guó)發(fā)〔2013〕25號(hào))，要求進(jìn)一步加大棚戶區(qū)改造力度，讓更多困難群眾的住房條件早日得到改善，同時(shí)，有效拉動(dòng)投資、消費(fèi)需求，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，發(fā)揮助推經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)持續(xù)健康發(fā)展和民生不斷改善的積極效應(yīng) 。

棚改安置住房的供應(yīng)對(duì)象是居住在棚戶區(qū)的居民 ，其中多為低收入和中等偏下收入住房困難家庭。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā) 等多渠道籌集資金。對(duì)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，實(shí)行免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 等優(yōu)惠政策。

【例題】棚改安置住房的供應(yīng)對(duì)象是居住在棚戶區(qū)的居民。

【答案】√

【解析】本題考查的是住房保障制度。棚改安置住房的供應(yīng)對(duì)象是居住在棚戶區(qū)的居民，其中多為低收入和中等偏下收入住房困難家庭。參見教材P8。

【例題】棚戶區(qū)改造主要包括(　)。

A.城市棚戶區(qū)改造

B.國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造

C.國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造

D.國(guó)有墾區(qū)危房改造

E.農(nóng)村棚戶區(qū)改造

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是住房保障制度。棚戶區(qū)改造包括城市棚戶區(qū)改造、國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)改造、國(guó)有墾區(qū)危房改造等。參見教材P8。

【例題】棚戶區(qū)改造的資金來源主要有(　)。

A.財(cái)政補(bǔ)助

B.銀行貸款

C.企業(yè)支持

D.社會(huì)捐贈(zèng)

E.群眾自籌與市場(chǎng)開發(fā)

【答案】ABCE

【解析】本題考查的是住房保障制度。采取財(cái)政補(bǔ)助、銀行貸款、企業(yè)支持、群眾自籌、市場(chǎng)開發(fā)等多渠道籌集資金。參見教材P8。

(三)相關(guān)配套政策

1.財(cái)政政策。市縣財(cái)政將公共住房保障資金納入年度預(yù)算安排。中央財(cái)政對(duì)中西部地區(qū)廉租住房、對(duì)各地公共租賃住房及棚戶區(qū)改造住房建設(shè)給予資金支持。對(duì)保障性住房建設(shè)，減免稅收，免收各種行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金。通過稅率調(diào)整，鼓勵(lì)合理住房消費(fèi)。

2.金融政策。住房消費(fèi)方面主要包括個(gè)人住房商業(yè)貸款、住房公積金貸款。國(guó)家通過調(diào)整貸款利率和首付比例、實(shí)行差別化利率等方式，支持購(gòu)買普通自住住房 。住房建設(shè)方面有商業(yè)銀行開發(fā)貸款。允許利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè) (試點(diǎn));金融機(jī)構(gòu)對(duì)廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房建設(shè)，執(zhí)行優(yōu)惠利率并適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限。

3.土地政策。商品住房用地采取“招拍掛”方式出讓。保障性住房用地實(shí)行劃撥等多種方式供應(yīng) ，并優(yōu)先保證。

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三、住房公積金制度

(一)住房公積金制度概述

我國(guó)住房公積金制度，最早于1991年在上海市建立。1992年起，北京、天津、南京、武漢等城市也相繼試行符合本地實(shí)際的住房公積金制度。1994年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》(國(guó)發(fā)〔1994〕43號(hào))，要求全面推行住房公積金制度。

1999年，國(guó)務(wù)院發(fā)布施行了《住房公積金管理?xiàng)l例》，住房公積金業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展，逐步規(guī)范，住房公積金的使用方向從生產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)向消費(fèi)領(lǐng)域，從支持住房建設(shè)轉(zhuǎn)向支持職工住房消費(fèi)。2002年，國(guó)務(wù)院修改了《住房公積金管理?xiàng)l例》，從調(diào)整和完善住房公積金決策體系、規(guī)范住房公積金管理機(jī)構(gòu)設(shè)置、健全和完善監(jiān)督體系、強(qiáng)化住房公積金歸集和使用等方面進(jìn)一步完善住房公積金制度，規(guī)范住房公積金管理。

住房公積金是指 國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有 。住房公積金實(shí)行住房公積金管理委員會(huì)決策、住房公積金管理中心運(yùn)作、銀行專戶存儲(chǔ)、財(cái)政監(jiān)督。

【2002年真題】住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)為(　)。

A.住房公積金管理委員會(huì)

B.住房公積金管理中心

C.財(cái)政管理部門

D.各級(jí)人民銀行

【答案】A

【解析】本題考查的是住房公積金制度。住房公積金管理委員會(huì)，為住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)。參見教材P9。

【2005年真題】住房公積金屬于(　)所有。

A.繳存住房公積金的單位

B.繳存住房公積金的職工

C.繳存住房公積金的單位及個(gè)人

D.住房公積金管理中心

【答案】B

【解析】本題考查的是住房公積金制度。職工個(gè)人繳存的住房公積金和職工所在單位為職工繳存的住房公積金，屬于職工個(gè)人所有。參見教材P9。

(二)住房公積金繳存、提取和使用

1.住房公積金繳存

國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金;城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶、自由職業(yè)人員可申請(qǐng)繳存住房公積金。

【例題】不屬于住房公積金繳存對(duì)象的是(　)。

A.無工作的城鎮(zhèn)居民

B.協(xié)會(huì)職工

C.城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員

D.申請(qǐng)繳存的城鎮(zhèn)個(gè)體工商戶

【答案】A

【解析】本題考查的是住房公積金制度。國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位民辦非企業(yè)單位和社會(huì)團(tuán)體及其在職職工都應(yīng)按月繳存住房公積金。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金，城鎮(zhèn)個(gè)體、工商戶、自由職業(yè)人員可申請(qǐng)繳存住房公積金。參見教材P9。

【2012年真題】繳存住房公積金的對(duì)象可以包括被城鎮(zhèn)單位聘用的進(jìn)城務(wù)工人員。(　)

【答案】√

【解析】本題考查的是住房公積金制度。有條件的地方，城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工可繳存住房公積金。參見教材P9。

【2014年真題】外商投資企業(yè)及其在職職工無須繳存住房公積金。(　)

【答案】錯(cuò)誤

【解析】本題考查的是住房公積金制度。住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位，社會(huì)團(tuán)體及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。參見教材P9。

【2011年真題】單位可只為在本單位工作三年以上的在職職工繳存住房公積金。(　)

【答案】×

【解析】本題考查的是住房公積金制度。凡在職職工均應(yīng)繳納，不需要在本單位工作三年以上的條件。參見教材P9。

職工繳存的住房公積金和單位為職工繳存的住房公積金，全部納入職工個(gè)人賬戶 。繳存基數(shù)是職工本人上一年度月平均工資，原則上不應(yīng)超過職工工作地所在城市統(tǒng)計(jì)部門公布的上一年度職工月平均工資的2或3倍 。繳存基數(shù)每年調(diào)整一次。繳存比例是指職工個(gè)人和單位繳存住房公積金的數(shù)額占職工上一年度月平均工資的比例。單位和個(gè)人的繳存比例不低于5%，原則上不高于12% 。具體繳存比例由住房公積金管委會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)人民政府審核后，報(bào)省自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

【例題】住房公積金繳存比例原則上不高于(　)。

A.8%　　　　

B.10%

C.12%　　　　

D.15%

【答案】C

【解析】本題考查的是住房公積金制度。單位和職工繳存比例不應(yīng)低于5%，不高于12%。具體繳存比例由住房公積金管理委員會(huì)擬訂，經(jīng)本級(jí)政府審核后，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。參見教材P9。

2.住房公積金提取

住房公積金提取，是指繳存職工符合住房消費(fèi)提取條件或喪失繳存條件時(shí)，部分或全部提取個(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額的行為。職工有下列情形的，可以申請(qǐng)?zhí)崛€(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額：

(1)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的;

(2)償還購(gòu)建自住住房貸款本息的;

(3)租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的;

(4)離休、退休和出境定居的;

(5)職工死亡、被宣告死亡的;

(6)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的

(7)完全或部分喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;

(8)管委會(huì)依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。

【2013年真題】職工與單位解除勞動(dòng)關(guān)系并出國(guó)定居，可以提取住房公積金。

【答案】對(duì)

【解析】本題考查的是住房公積金制度。職工有下列情形的，可以申請(qǐng)?zhí)崛€(gè)人賬戶內(nèi)的住房公積金存儲(chǔ)余額：(1)購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房的;(2)償還購(gòu)建自住住房貸款本息的;(3)租賃自住住房，房租超出家庭工資收入一定比例的;(4)離休、退休和出境定居的;(5)職工死亡、被宣告死亡的;(6)享受城鎮(zhèn)最低生活保障的;(7)完全或部分喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的;(8)管委會(huì)依據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定的其他情形。參見教材P10。

3.住房公積金使用

(1)發(fā)放個(gè)人住房貸款

設(shè)立個(gè)人住房公積金賬戶，且連續(xù)足額正常繳存一定期限的職工，在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí) ，可以向住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金個(gè)人住房貸款。住房公積金個(gè)人住房貸款和商業(yè)性個(gè)人住房貸款除貸款資金來源不同，在貸款對(duì)象、貸款流程以及貸款利率、額度等方面也存在較明顯差異。

(2)購(gòu)買國(guó)債

在保證職工住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)住房公積金管理委員會(huì)批準(zhǔn)，住房公積金管理中心可將住房公積金用于購(gòu)買國(guó)債 。

【例題】繳存職工在(　)自住住房時(shí)，可以申請(qǐng)住房公積金貸款。

A.購(gòu)買 　　　

B.建造

C.翻建 　　　

D.大修

E.裝修

【答案】ABCD

【解析】本題考查的是住房公積金制度。職工對(duì)住房公積金的使用具體表現(xiàn)在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款。繳存職工在購(gòu)買、建造、翻建、大修自住住房時(shí)，可以向管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款。參見教材P10。

(3)貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)

2009年，國(guó)家開展了利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作 。試點(diǎn)城市在優(yōu)先保證職工提取和個(gè)人住房貸款、留足備付準(zhǔn)備金的前提下 ，可將50%以內(nèi)的住房公積金結(jié)余資金 貸款支持保障性住房建設(shè)，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行 。利用住房公積金結(jié)余資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置用房、政府投資的公共租賃住房建設(shè)。

【2005年真題】下列資金中，可以用于購(gòu)買國(guó)債的有(　)。

A.擔(dān)保公司資金

B.在建工程抵押貸款

C.商品房預(yù)售資金

D.住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金

E.住房公積金

【答案】ADE

【解析】本題考查的是住房公積金制度。在建工程抵押貸款、商品房預(yù)售資金，不可以用于購(gòu)買國(guó)債。住房共用部位共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金屬于專項(xiàng)資金，可以用于購(gòu)買國(guó)債。參見教材P10。