2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章考點(diǎn):房地產(chǎn)投資的形式和利弊
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1.房地產(chǎn)投資的分類(lèi)(2+3)
分類(lèi) |
內(nèi)涵 |
子分類(lèi) |
|
直接投資 |
投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買(mǎi)過(guò)程與有關(guān)管理工作 |
開(kāi)發(fā)投資 |
買(mǎi)土地 |
置業(yè)投資 |
買(mǎi)已建成的房地產(chǎn) |
||
間接投資 |
投資者將資金投入有價(jià)證券,不需要直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工作 |
投資房地產(chǎn)股票或債券 |
股票+債券 |
投資房地產(chǎn)信托基金 |
信托 |
||
購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券 |
抵押支持證券 |
【典型例題】下列房地產(chǎn)投資方式中,屬于直接投資形式的是( )。
A.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)股票
B.購(gòu)買(mǎi)商鋪
C.購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)債券
D.購(gòu)買(mǎi)住房抵押支持證券
『正確答案』B
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)直接投資包括從取得土地使用權(quán)開(kāi)始的開(kāi)發(fā)投資和面向建成物業(yè)的置業(yè)投資兩種形式。房地產(chǎn)置業(yè)投資,其對(duì)象可以是市場(chǎng)上的增量房地產(chǎn)(開(kāi)發(fā)商新竣工的商品房),也可以是市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn)(舊有房地產(chǎn))。參見(jiàn)教材P11。
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和置業(yè)投資
類(lèi)型 |
內(nèi)涵 |
性質(zhì) |
開(kāi)發(fā) |
從取得土地使用權(quán)開(kāi)始-搞開(kāi)發(fā)建設(shè)通過(guò)轉(zhuǎn)讓獲得開(kāi)發(fā)利潤(rùn) |
■屬于中短期投資 |
置業(yè) |
買(mǎi)已建成的房地產(chǎn)-出租或者轉(zhuǎn)售獲利 |
可以是增量房地產(chǎn)(新房),也可以是存量房地產(chǎn)(舊房) |
【2011年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形成的供給是房地產(chǎn)市場(chǎng)上的( )。
A.增量供給
B.存量供給
C.潛在供給
D.總量供給
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)直接投資。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指從事商品房和土地開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的投資,屬于中短期投資,形成了市場(chǎng)上的增量供給。參見(jiàn)教材P10。
3.機(jī)構(gòu)投資者的置業(yè)投資選擇
機(jī)構(gòu)投資者類(lèi)型 |
置業(yè)投資對(duì)象 |
投資特點(diǎn) |
缺乏投資經(jīng)驗(yàn)又具有低風(fēng)險(xiǎn)偏好的投資者 |
購(gòu)買(mǎi)黃金地段的優(yōu)質(zhì)成熟物業(yè) |
■購(gòu)買(mǎi)價(jià)格高 |
具備投資管理經(jīng)驗(yàn)的投資者 |
購(gòu)買(mǎi)處于優(yōu)良區(qū)位的新竣工甚至尚未竣工的物業(yè) |
■初始價(jià)值和初始收益水平低 |
4.投資房地產(chǎn)投資信托基金
■投資者將資金交由信托基金,基金由專(zhuān)業(yè)人士進(jìn)行投資組合,將資金投入房地產(chǎn)業(yè),基金機(jī)構(gòu)將收益再分配給投資人,是一種基于信任的委托投資關(guān)系。
■房地產(chǎn)信托的收入現(xiàn)金流的主要部分分配給作為投資者的股東。
【重點(diǎn)難點(diǎn)】REITS的優(yōu)勢(shì)與類(lèi)型
優(yōu)勢(shì) |
內(nèi)涵 |
收益相對(duì)穩(wěn)定 |
■收益主要來(lái)源于所擁有的物業(yè)的經(jīng)常性租金收入 |
流動(dòng)性好 |
■可以在證券交易所交易 |
【重點(diǎn)難點(diǎn)】REITS的類(lèi)型(三大類(lèi))
混合型基金
抵押型基金
權(quán)益型基金
5.住房抵押支持證券
■把金融機(jī)構(gòu)所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券,以達(dá)到籌措資金、分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。
■銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款債權(quán),出售給專(zhuān)門(mén)設(shè)立的特殊目的公司,該公司再將債權(quán)轉(zhuǎn)化為證券出售給投資者。
■購(gòu)買(mǎi)抵押支持證券的投資者可以間接地獲取房地產(chǎn)投資收益。
6.房地產(chǎn)投資的利與弊(四利三弊)
項(xiàng)目 |
內(nèi)容 |
四利 |
■相對(duì)較高的收益水平(高于儲(chǔ)蓄、股票、債券) |
三弊 |
■投資數(shù)額巨大 |
【2015年真題】房地產(chǎn)置業(yè)投資者能夠容忍較低投資收益率的主要原因,是房地產(chǎn)投資( )。
A.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移
B.易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持
C.具有保值增值性
D.可提高投資者的資信等級(jí)
『正確答案』C
『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)投資的利弊。由于存在通貨膨脹,房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)的重置成本不斷上升,從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)和其他有形資產(chǎn)價(jià)值的上升,所以說(shuō)房地產(chǎn)投資具有增值性。又由于房地產(chǎn)是人類(lèi)生活居住、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的,即使在經(jīng)濟(jì)衰退的過(guò)程中,房地產(chǎn)的使用價(jià)值仍然不變,所以房地產(chǎn)投資又是有效的保值手段。參見(jiàn)教材P14。
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