2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第一章考點(diǎn)：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

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第一節(jié)　對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本認(rèn)識(shí)

一、房地產(chǎn)估價(jià)的含義(熟悉)

1.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別

客觀合理、令人信服的估價(jià)結(jié)果，就需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。任何人都可以做的，就是非專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員完成、提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)與非專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的五大不同點(diǎn)(考點(diǎn))：

①由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員完成——前者指具備足夠數(shù)量的專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員等條件、專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的單位。后者指具有估價(jià)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)門(mén)從事有關(guān)估價(jià)活動(dòng)的個(gè)人。

②提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)——專(zhuān)業(yè)估價(jià)不是用直覺(jué)或僅憑經(jīng)驗(yàn)得出的，而是按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?，采用科學(xué)的方法，經(jīng)過(guò)審慎的分析、測(cè)算和判斷得出的，較客觀合理。

③具有公信力——專(zhuān)業(yè)估價(jià)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員完成，估價(jià)結(jié)果較客觀合理，所以具有證明效力，能使人們相信、認(rèn)可或接受。

④實(shí)行有償服務(wù)——是一種接受他人委托而提供有償服務(wù)，要向委托人收取一定的費(fèi)用。

⑤承擔(dān)法律責(zé)任——責(zé)令限期改正、行政處罰、民事賠償責(zé)任、刑事責(zé)任。

【例題·判斷題】某注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師擬購(gòu)買(mǎi)A市C區(qū)的一套多層住房，該估價(jià)師根據(jù)自己對(duì)該套住房實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位等的勘查、分析，運(yùn)用適當(dāng)方法對(duì)該套住房進(jìn)行了估價(jià)，并最終以接近于該估價(jià)對(duì)象價(jià)值的價(jià)格成交。該估價(jià)師對(duì)該住房的估價(jià)是專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。必須是專(zhuān)業(yè)人員的職業(yè)行為而非個(gè)人行為，不是由專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)完成，無(wú)公信力，不承擔(dān)法律責(zé)任。參見(jiàn)教材P2。

【例題·多選題】與非專(zhuān)業(yè)估價(jià)相比，專(zhuān)業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)有(　)。

A.是一種專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 　

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù) 　　

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長(zhǎng)

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的含義。專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)：專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)、人員完成、提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、具有公信力，實(shí)行有償服務(wù)、承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。參見(jiàn)教材P2。

2.專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的概念

是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，為了特定的目的(估價(jià)目的)，遵循公認(rèn)的原則(估價(jià)原則)，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某绦?估價(jià)程序)，依據(jù)有關(guān)文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料(估價(jià)依據(jù))，在合理的假設(shè)下(估價(jià)假設(shè))，采用科學(xué)的方法(估價(jià)方法)，對(duì)特定的房地產(chǎn)(估價(jià)對(duì)象)在特定的時(shí)間(價(jià)值時(shí)點(diǎn))的特定價(jià)值或價(jià)格(價(jià)值類(lèi)型)進(jìn)行分析測(cè)算和判斷，并提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)(估價(jià)結(jié)果)。

3.估價(jià)與評(píng)估的異同

房地產(chǎn)估價(jià)也稱為房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、房地產(chǎn)估值。一般情況下，房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)評(píng)估可以不作區(qū)分，能夠交換使用。相對(duì)于價(jià)值分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，估價(jià)專(zhuān)指對(duì)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。

房地產(chǎn)評(píng)估不僅包含房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可以包含房屋工程質(zhì)量評(píng)估、房屋完損等級(jí)評(píng)估、房屋使用功能評(píng)估、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評(píng)估、房地產(chǎn)制度政策評(píng)估等。

房地產(chǎn)估價(jià)建立在房屋工程質(zhì)量、房屋完損等級(jí)、房屋使用功能、房地產(chǎn)周?chē)h(huán)境等評(píng)估的基礎(chǔ)上，以得出房地產(chǎn)價(jià)值為目標(biāo)和最終結(jié)論的評(píng)估，稱為房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估或者簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)估值。

除了房地產(chǎn)估價(jià)以外，房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還可以從事：

1)房地產(chǎn)價(jià)格和價(jià)值分配。如把房地產(chǎn)的總體價(jià)值(成交價(jià)格或購(gòu)買(mǎi)價(jià)格，包含土地價(jià)格和建筑物價(jià)格)在其不同部分之間進(jìn)行分配。

例如：1)把包含土地和建筑物價(jià)值在內(nèi)的房地產(chǎn)總體價(jià)值在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，把一整塊土地的價(jià)值在其上建筑物的不同單位之間進(jìn)行分配;2)采用成本法測(cè)算住宅小區(qū)的平均房?jī)r(jià)，然后在各個(gè)樓棟、單元、樓層、戶型間分配;3)開(kāi)發(fā)區(qū)或土地一級(jí)開(kāi)發(fā)片區(qū)的平均地價(jià)在開(kāi)發(fā)完成后的各個(gè)宗地間分配;4)高層建筑地價(jià)分?jǐn)偟取?/p>

2)價(jià)值提升評(píng)估業(yè)務(wù)(如，對(duì)房屋進(jìn)行重新裝飾裝修、更新房屋中的設(shè)備、改變房地產(chǎn)用途、相鄰房地產(chǎn)合并等)。

3)房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估業(yè)務(wù)(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值減損評(píng)估)。

4)相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評(píng)估業(yè)務(wù)(如征收征用房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進(jìn)行修復(fù)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)評(píng)估)。

5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)(如房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力分析、房地產(chǎn)狀況評(píng)價(jià)、房地產(chǎn)定價(jià)、房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

這些房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估相關(guān)業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)，不僅是房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以從事，而且是有能力從事并應(yīng)著力拓展的業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

二、房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)(五點(diǎn))(重點(diǎn)掌握)

特點(diǎn)1 評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值，不是價(jià)格

價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的、相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)。由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的特殊關(guān)系和無(wú)知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。

房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。價(jià)值決定價(jià)格，估價(jià)實(shí)際一般是通過(guò)外表的價(jià)格來(lái)推測(cè)內(nèi)在的價(jià)值。

特點(diǎn)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

定價(jià)是當(dāng)事人個(gè)人行為。市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)學(xué)中的4PS，其中很重要的一個(gè)P就是定價(jià)，而定價(jià)方法也非常繁多。

而房地產(chǎn)價(jià)值由市場(chǎng)力量決定、是客觀的，由眾多的市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成，而非個(gè)別市場(chǎng)參與者的價(jià)值判斷所形成。要排除個(gè)別因素。

房地產(chǎn)估價(jià)不是房地產(chǎn)估價(jià)師的主觀隨意定價(jià)，而是房地產(chǎn)估價(jià)師模擬大多數(shù)市場(chǎng)參與者的思維和行為，在充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成房地產(chǎn)價(jià)格的機(jī)制和過(guò)程，以及深入調(diào)查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎(chǔ)上，通過(guò)科學(xué)的分析、測(cè)算和判斷活動(dòng)，把客觀存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示出來(lái)。

房地產(chǎn)價(jià)值本來(lái)就客觀存在，房地產(chǎn)估價(jià)師運(yùn)用估價(jià)理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，去“發(fā)現(xiàn)”或“探測(cè)”房地產(chǎn)價(jià)值，而不是去“發(fā)明”或者“創(chuàng)造”房地產(chǎn)價(jià)值。

估價(jià)師具體模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)給某個(gè)估價(jià)對(duì)象“定價(jià)”時(shí)，需要換位思考，考慮估價(jià)對(duì)象的潛在目標(biāo)客戶群是如何思考和分析其價(jià)格的，模擬估價(jià)對(duì)象潛在目標(biāo)客戶群的思維進(jìn)行估價(jià)，而不是依據(jù)自己的偏好來(lái)判斷，更不應(yīng)把自己主觀想象的某個(gè)“價(jià)值”強(qiáng)加給估價(jià)對(duì)象。

特點(diǎn)3 房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見(jiàn)，不作價(jià)格保證

估價(jià)是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師以專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和老師的身份發(fā)表對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象在市場(chǎng)上可實(shí)現(xiàn)價(jià)格的保證。

不能曲解為估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師可以不負(fù)責(zé)任地隨意發(fā)表意見(jiàn)。

根據(jù)提供的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)的用途和作用，可以分為兩種不同性質(zhì)的估價(jià)：一是鑒證性估價(jià)(或稱公證性估價(jià)、證據(jù)性估價(jià))，二是咨詢性估價(jià)(或稱參考性估價(jià))。為委托人向第三方證明或者說(shuō)服第三方而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是給委托人以外的第三方(特別是眾多的不特定第三方)使用，如為證券發(fā)行、上市、上市公司關(guān)聯(lián)交易、房屋征收補(bǔ)償、房地產(chǎn)抵押貸款、人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)(也稱為房地產(chǎn)司法拍賣(mài))提供參考依據(jù)的估價(jià)，通常屬于鑒證性估價(jià)。

區(qū)別：鑒證性估價(jià)，為第三方使用;咨詢性估價(jià)，多為委托人自用。

為委托人自己使用而提供的估價(jià)，即估價(jià)報(bào)告是供委托人自己使用，如為委托人購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)確定出價(jià)、出售房地產(chǎn)定價(jià)提供參考的估價(jià)，通常屬于咨詢性估價(jià)。在這兩種不同性質(zhì)的估價(jià)中，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師都要承擔(dān)一定的法律責(zé)任，鑒證性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任大于咨詢性估價(jià)承擔(dān)的法律責(zé)任。

鑒證性估價(jià)應(yīng)“獨(dú)立、客觀、公正”，咨詢性估價(jià)應(yīng)“為委托人爭(zhēng)取最大的合法權(quán)益”。

【例題·單選題】下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是(　)。

A.為人民法院強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考

D.為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。鑒證性估價(jià)的對(duì)象是委托人之外的第三方，而咨詢性估價(jià)的對(duì)象是委托人自己。參考教材P7。

特點(diǎn)4 估價(jià)有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍之內(nèi)

(必考考點(diǎn))

不同的估價(jià)師對(duì)同一房地產(chǎn)在同一時(shí)間的同種價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，得出的評(píng)估值往往有所不同，并且與實(shí)際成交價(jià)格有差異，甚至差異很大;這就產(chǎn)生了估價(jià)準(zhǔn)確性的問(wèn)題。

對(duì)估價(jià)準(zhǔn)確性問(wèn)題的全面認(rèn)識(shí)包括5點(diǎn)：

①即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評(píng)估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評(píng)估價(jià)值(誤差不可避免)。因?yàn)楣纼r(jià)總是在信息不完全和不確定因素下作出的，并且估價(jià)師掌握的信息一般不可能完全相同。

②所有的評(píng)估價(jià)值都有一定程度的誤差。即評(píng)估價(jià)值=真實(shí)價(jià)值+誤差。

③不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價(jià)有較大的誤差，但估價(jià)的誤差又要適度。不過(guò)這個(gè)度較難把握。

④判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將評(píng)估價(jià)值與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較，實(shí)際中是將它與合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。

由于真實(shí)價(jià)值不可得知，出現(xiàn)了兩種替代真實(shí)價(jià)值的選擇：一是實(shí)際成交價(jià)格;二是合格的估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果。

評(píng)估價(jià)值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價(jià)格，而實(shí)際成交時(shí)的交易情況不一定正常，實(shí)際成交價(jià)格不一定是正常市場(chǎng)價(jià)格，所以一般不能采用實(shí)際成交價(jià)格，而應(yīng)采用合格的估價(jià)師(通常為公認(rèn)的具有較高專(zhuān)業(yè)勝任能力的若干名估價(jià)老師)對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一時(shí)間的重新估價(jià)結(jié)果。(對(duì)比法，復(fù)核)

⑤間接方法——考察履行估價(jià)程序是否存在瑕疵。即通過(guò)考察估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)在履行估價(jià)程序上有無(wú)疏漏、估價(jià)參數(shù)是否合理、估價(jià)方法是否適用等，間接對(duì)其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。

防止出現(xiàn)較大誤差的方法——制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范等。

目前我國(guó)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范有3個(gè)：①《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn));②《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》;③《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。

【例題·單選題】關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)誤差的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是(　)。

A.判斷評(píng)估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將其與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

B.估價(jià)會(huì)有誤差，可用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)

C.所有的評(píng)估價(jià)值都有誤差，因此可以說(shuō)所有的評(píng)估價(jià)值都是近似值

D.估價(jià)誤差應(yīng)有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。估價(jià)會(huì)有誤差，但是不能用一般物理量測(cè)量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求估價(jià)的誤差標(biāo)準(zhǔn)，估價(jià)是門(mén)藝術(shù)，關(guān)于誤差的標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)，沒(méi)有這么客觀。參見(jiàn)教材P9。

【例題·單選題】不同的房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一估價(jià)目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的評(píng)估價(jià)值通常不完全相同，這主要是因?yàn)?　)。

A.掌握的有關(guān)信息不同

B.做出的估價(jià)師聲明不同

C.估價(jià)對(duì)象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價(jià)師也只能得出近似的評(píng)估價(jià)值(估價(jià)不可避免)。參見(jiàn)教材P8～9。

【例題·判斷題】一般來(lái)說(shuō)，不宜直接使用實(shí)際成交價(jià)格來(lái)判斷估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。判斷估價(jià)誤差大小，一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格不見(jiàn)得是正常合理價(jià)格，判斷方法一般是與其他合格估價(jià)師對(duì)同一估價(jià)對(duì)象在同一目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。參見(jiàn)教材P9。

【例題·單選題】從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個(gè)評(píng)估價(jià)值誤差大小或準(zhǔn)確性的是(　)。

A.估價(jià)對(duì)象的真實(shí)價(jià)值

B.估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格

C.估價(jià)對(duì)象的實(shí)際成交價(jià)值

D.合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。注意題干中的“可操作性”這幾個(gè)重要的關(guān)鍵提示，沒(méi)有這個(gè)提示，A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有D為正確答案。參見(jiàn)教材P8～9。

本題給我們的啟示——細(xì)心審題，注意發(fā)現(xiàn)題干中的提示。

特點(diǎn)5 既是科學(xué)也是藝術(shù)

估價(jià)師在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，需要將理論方法與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)完美的結(jié)合起來(lái)。應(yīng)該增加其科學(xué)的成分，減少其藝術(shù)的成分。

【例題·多選題】下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說(shuō)法中，正確的有(　)。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門(mén)科學(xué)也是一門(mén)藝術(shù)

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程，而不是代替市場(chǎng)定價(jià);選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見(jiàn)，而不做價(jià)格保證。參見(jiàn)教材P5～10。

三、房地產(chǎn)估價(jià)的必要性(熟悉)

1.專(zhuān)業(yè)估價(jià)存在的前提——獨(dú)一無(wú)二、價(jià)值量大

一種資產(chǎn)如果不具有獨(dú)一無(wú)二的特性，相同的很多，價(jià)格普遍存在、人人皆知，通過(guò)簡(jiǎn)單的比較，便可以得知，就不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

一種資產(chǎn)雖然具有獨(dú)一無(wú)二的特性，但如果價(jià)值量不夠大，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)的花費(fèi)與資產(chǎn)本身的價(jià)值相比較高，甚至超過(guò)資產(chǎn)本身的價(jià)值，聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)或?qū)I(yè)人員估價(jià)顯得不經(jīng)濟(jì)，則也不需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)。

2.房地產(chǎn)需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)

真正需要專(zhuān)業(yè)估價(jià)的主要是房地產(chǎn)、古董和藝術(shù)品、礦產(chǎn)資源、企業(yè)整體資產(chǎn)以及某些機(jī)器設(shè)備、無(wú)形資產(chǎn)等。具體就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無(wú)二和價(jià)值量大等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

“完全市場(chǎng)”條件：①同質(zhì)商品;②買(mǎi)者賣(mài)者人數(shù)眾多;③進(jìn)出市場(chǎng)自由;④買(mǎi)者和賣(mài)者都掌握當(dāng)前價(jià)格的完全信息，并能預(yù)測(cè)未來(lái)的價(jià)格;⑤就成交總額而言，單個(gè)買(mǎi)者和賣(mài)者的購(gòu)銷(xiāo)額是無(wú)關(guān)緊要的;⑥買(mǎi)者和賣(mài)者無(wú)串通共謀行為;⑦消費(fèi)者追求總效用最大化，銷(xiāo)售者追求總利潤(rùn)最大化;⑧商品可轉(zhuǎn)讓且可發(fā)生空間位置的移動(dòng)。

不符合任何一條，就是不完全市場(chǎng)。純粹的完全市場(chǎng)在現(xiàn)實(shí)中幾乎不存在。

房地產(chǎn)作為商品，其品質(zhì)各不相同和復(fù)雜的特性不符合第①條和第④條。另外，房地產(chǎn)實(shí)物無(wú)法移動(dòng)，不符合第⑧條。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)是典型的不完全市場(chǎng)。

不完全市場(chǎng)，有許多阻礙房地產(chǎn)價(jià)格合理形成的因素，不會(huì)自動(dòng)地形成常人容易識(shí)別的適當(dāng)價(jià)格，需要房地產(chǎn)估價(jià)師提供市場(chǎng)信息，進(jìn)行替代市場(chǎng)的估價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格正常化，促進(jìn)公平交易，保障當(dāng)事人合法權(quán)益，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

3.房地產(chǎn)估價(jià)在估價(jià)中占主體地位

(1)房地產(chǎn)量大面廣，其他資產(chǎn)數(shù)量相對(duì)較少

房地產(chǎn)數(shù)量龐大，社會(huì)保有量(存量)和每年的新增量(增量)都很大。房地產(chǎn)是我國(guó)居民保有財(cái)富的主要手段和工具之一。

(2)房地產(chǎn)需要估價(jià)的情形

房地產(chǎn)以外的其他資產(chǎn)主要是發(fā)生交易行為，在交易的情況下需要估價(jià)。房地產(chǎn)除了交易行為，還有抵押、征收、稅收、保險(xiǎn)等行為。這些活動(dòng)都需要房地產(chǎn)估價(jià)。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于對(duì)其他資產(chǎn)估價(jià)的需求。

(3)房地產(chǎn)估價(jià)還能提供咨詢顧問(wèn)服務(wù)，這使得房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有著更廣闊的發(fā)展空間。