2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第二章考點(diǎn)：房地產(chǎn)的特性

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第二節(jié) 房地產(chǎn)的特性

一、不可移動(dòng)(位置固定性)(掌握)

也稱為位置固定性，即房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)的主要之處。

由于不可移動(dòng)，每宗房地產(chǎn)與重要場(chǎng)所(如市中心)的距離、對(duì)外交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等，均有一定的相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，從而形成了每宗房地產(chǎn)獨(dú)有的自然地理位置和社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置，使得不同房地產(chǎn)之間有區(qū)位優(yōu)劣差別。

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)，是指其自然地理位置固定不變，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置可能會(huì)發(fā)生變化。

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費(fèi)，并且要受制于其所在的空間環(huán)境(當(dāng)?shù)氐闹贫日?、社?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及鄰里關(guān)系等)。

房地產(chǎn)無法從價(jià)格較低地區(qū)搬到房地產(chǎn)價(jià)格較高的地區(qū)去，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，房地產(chǎn)的供求狀況、價(jià)格水平及價(jià)格走勢(shì)等都是地區(qū)性的，在不同地區(qū)之間可能不同，甚至其變動(dòng)是反方向的。一般一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可視為一個(gè)市場(chǎng)，但特大城市的東西南北中各個(gè)方向，其房地產(chǎn)供求狀況也會(huì)有很大的不同，可細(xì)分為若干個(gè)市場(chǎng)。

二、獨(dú)一無二(掌握)

獨(dú)一無二特性也稱為獨(dú)特性、異質(zhì)性、非同質(zhì)性、個(gè)別性。每宗房地產(chǎn)都有自己的獨(dú)特之處，沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)的獨(dú)一無二特性，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)上沒有大量相同的房地產(chǎn)供給，不同的房地產(chǎn)之間不能完全替代，房地產(chǎn)市場(chǎng)不是完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，房地產(chǎn)價(jià)格千差萬別。

盡管房地產(chǎn)獨(dú)一無二，但一些房地產(chǎn)之間仍然具有一定程度的替代性，從而存在一定程度的競(jìng)爭(zhēng)，在價(jià)格上也有一定程度的牽掣。(這是比較法的根本原因。)

三、壽命長久(熟悉)

壽命長久特性也稱為耐久性，對(duì)土地而言，也稱為不可毀滅性、永續(xù)性。建筑物雖然不像土地那樣具有不可毀滅性，但其壽命通常可達(dá)數(shù)十年甚至上百年。

由于壽命長久，房地產(chǎn)可以給其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益。

從具體使用者的角度看，土地在某些情況下是有壽命的，如以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)是有使用期限的。目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年(商旅娛)，綜合或者其他用地為50年。

以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿，除了住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期之外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依法未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。

坐落位置很好、建筑物狀況也很好的房地產(chǎn)，可能由于土地使用期限較短而價(jià)值較低。

四、供給有限(熟悉)

滿足人們特定需要的土地和建筑物的數(shù)量是有限的。自然供給不能增加，經(jīng)濟(jì)供給可以適當(dāng)增加。

供給有限造成房地產(chǎn)具有獨(dú)占性。

原因：

■土地總量不可增加;

■房地產(chǎn)不可移動(dòng)造成了供給不能調(diào)劑。

五、價(jià)值較大(熟悉)

與一般物品相比，房地產(chǎn)單價(jià)高，總價(jià)大。

因此交易需要房地產(chǎn)金融，房地產(chǎn)咨詢和評(píng)估等專業(yè)服務(wù)。

六、用途多樣(熟悉)

用途多樣特性也稱為用途的競(jìng)爭(zhēng)、轉(zhuǎn)換及并存的可能性，這一特性在空地上表現(xiàn)得尤為明顯。

土地上一旦建造了建筑物，用途通常就被限定，一般難以改變，因?yàn)榭赡苁艿皆薪ㄖY(jié)構(gòu)等的限制而不能改變，或者改變的費(fèi)用很高而在經(jīng)濟(jì)上不可行。當(dāng)然，也有隨著交通條件、外部配套設(shè)施等的完善，將原廠房改造為辦公樓、超級(jí)市場(chǎng)或者拆除重新利用的大量實(shí)例。

多數(shù)土地就其本身來看，可以有多種不同的用途。

用途不可以隨意轉(zhuǎn)換的原因：

政府的用途管制——符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃(合法原則)

不同用途以及利用方式之間的競(jìng)爭(zhēng)與優(yōu)選問題(最高最佳使用原則)

七、相互影響(熟悉)

房地產(chǎn)不可移動(dòng)，因此與其周圍的環(huán)境產(chǎn)生相互的影響。

房地產(chǎn)的價(jià)值不僅與其自身的狀況直接相關(guān)，而且與其周圍房地產(chǎn)的狀況密切相關(guān)，受周圍房地產(chǎn)利用的影響。

外部性：

正外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受益，而受益者無需為此花費(fèi)代價(jià)。如：墻內(nèi)開花墻外香

負(fù)外部性——某經(jīng)濟(jì)行為主體的活動(dòng)使他人或社會(huì)受損，而該經(jīng)濟(jì)行為主體卻沒有為此承擔(dān)成本。

如：工廠向河流排放廢水、汽車產(chǎn)生噪聲，污染了環(huán)境使他人受害，但該工廠和汽車駕駛者可能并沒有因此向受害者支付補(bǔ)償費(fèi)。

八、易受限制(熟悉)

政府對(duì)房地產(chǎn)限制的四種特權(quán)：

管制權(quán)——直接對(duì)房地產(chǎn)利用加以干涉，如通過城市規(guī)劃規(guī)定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)某些工業(yè)項(xiàng)目或商業(yè)設(shè)施等。

征稅權(quán)——對(duì)房地產(chǎn)征稅。

征收權(quán)——為了公共利益而征收。

充公權(quán)——政府在業(yè)主死亡或失蹤而無繼承人的情況下，可無償收回房地產(chǎn)。

易受限制還表現(xiàn)為：不可移動(dòng)，不可隱藏，難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來制度、政策等變化的影響。

九、難以變現(xiàn)

難以變現(xiàn)也稱為變現(xiàn)能力弱、流動(dòng)性差。

變現(xiàn)能力是指在沒有過多損失的條件下，將非現(xiàn)金財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。

凡是能夠隨時(shí)、迅速地轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金且沒有損失或者損失較小的，稱為變現(xiàn)能力強(qiáng);反之，稱為變現(xiàn)能力弱。

房地產(chǎn)由于具有獨(dú)一無二、價(jià)值量大、易受限制等特性，加上交易手續(xù)較復(fù)雜等原因，使得同一宗房地產(chǎn)的買賣不會(huì)頻繁發(fā)生，一旦需要出售，通常需要較長的時(shí)間才能脫手。例如，需要數(shù)月甚至一兩年才能找到合適的買者，討價(jià)還價(jià)的時(shí)間一般也較長。因此，房地產(chǎn)與股票、債券、黃金等相比，變現(xiàn)能力弱。

不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下，變現(xiàn)能力會(huì)有所不同。

影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有(七項(xiàng))：

①該宗房地產(chǎn)的通用性。

②該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。

③該宗房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。

④該宗房地產(chǎn)的價(jià)值大小。反比關(guān)系。

⑤該宗房地產(chǎn)的區(qū)位。

⑥該宗房地產(chǎn)的開發(fā)程度。

⑦該類房地產(chǎn)的市場(chǎng)狀況。

結(jié)合實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，理解性記憶

廠區(qū)內(nèi)的住宅，可能因?yàn)槿狈ι唐纷≌^(qū)的配套，以及物業(yè)管理服務(wù)，相比而言是更難變現(xiàn)的;郊區(qū)因?yàn)閰^(qū)位偏僻，以及客戶群體比市區(qū)少，也更難交易變現(xiàn)。參見教材P65。

提示：這種題目，可以結(jié)合我們的生活常識(shí)，對(duì)照理論，進(jìn)行分析。

十、保值增值

房地產(chǎn)因土地面積不能增加、交通等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善、人口增加等，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３?，甚至隨著時(shí)間的推移而自然增加，即自然增值。(常見考點(diǎn))

引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要有以下5個(gè)方面：

①房地產(chǎn)擁有者自己對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資改良，例如重新進(jìn)行裝飾裝修，更新或添加設(shè)施設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理等;——投資增值

②外部經(jīng)濟(jì)，例如政府進(jìn)行道路、地鐵等交通建設(shè)，修建廣場(chǎng)、公園、公共綠地，調(diào)整城市發(fā)展方向，改變城市格局等;——自然增值

③需求增加導(dǎo)致稀缺性增加，例如經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增加帶動(dòng)房地產(chǎn)需求增加;——自然增值

④房地產(chǎn)使用管制改變，例如將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，將原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛净蛏虡I(yè)用途，增加容積率。——自然增值

⑤通貨膨脹，即商品和服務(wù)的貨幣價(jià)格總水平的持續(xù)上漲現(xiàn)象，或者簡(jiǎn)單地說，是物價(jià)的持續(xù)普遍上漲;——房地產(chǎn)保值

引起房地產(chǎn)自然增值的原因：外部性、稀缺性、管制改變。(記憶竅門：歪吸管)