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2019房地產估價師《理論與方法》第三章考點:房地產價格影響因素之概述

更新時間:2018-11-26 11:44:46 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽99收藏49

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摘要 教材是備考房地產估價師考試的重要參考資料,環(huán)球網(wǎng)校小編給大家整理了2019房地產估價師《理論與方法》第三章考點:房地產價格影響因素之概述,希望對考生們備考有所幫助。

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第四節(jié) 房地產價格影響因素

地產價格影響因素概述:

一、對房地產價格影響因素的基本認識

房地產價格影響因素眾多,且難以準確量化它們的影響。8點認識:

(1)不同的影響因素或其變化導致房地產價格變動的方向不盡相同。

(2)不同的影響因素或其變化導致房地產價格變動的程度不盡相同。有的因素或其變化導致房地產價格變動的幅度較大,這類因素可稱為主要因素。有的因素或其變化導致房地產價格變動的幅度較小,這類因素可稱為次要因素。

(3)不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系不盡相同。有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格,如圖4-1(a)所示。有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產價格,在另一狀況下隨著其變化會降低房地產價格,如圖4-1(b)所示。有的因素從某一角度看會提高房地產價格,從另一角度看會降低房地產價格,至于它對房地產價格的最終影響如何,是由這兩方面的合力決定的,如圖4-1(c)所示。

圖4-1 不同影響因素與價格之間的關系

修筑一條道路穿過某個居住區(qū),一方面由于改善了該居住區(qū)的對外交通,方便了居民出行,會提高該居住區(qū)住宅的價格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全,又會降低該居住區(qū)住宅的價格。

至于它最終是提高還是降低該居住區(qū)的住宅價格,要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質等情況。其中,緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負面影響大,除非有了該道路之后適宜并允許改變?yōu)樯虡I(yè)用途。但是,如果該道路是一條過境公路,如高架路或全封閉的高速公路,則對該居住區(qū)的住宅價格只有負面影響,沒有正面作用。(影響的雙重性)

(4)有的影響因素對房地產價格的影響與時間無關,有的則與時間有關。(時滯)。

(5)有的影響因素對房地產價格的影響方向和影響程度非一成不變。

(6)同一影響因素在不同地區(qū)對房地產價格的影響可能不同。

(7)同一影響因素在不同水平上的變化對房地產價格的影響可能不同。

(8)有的影響因素對房地產價格的影響可用數(shù)學公式或模型來量化,有的則難以用數(shù)學公式或模型來量化。

房地產估價必須依靠科學的估價理論和方法,但又不是簡單地套用某些計算公式就能解決的;估價需要定性分析與定量分析相結合,測算需要以綜合分析房地產價格影響因素為基礎,測算結果往往還需要通過對房地產價格影響因素做綜合分析后,再做適當調整才能作為最終的估價結果;定性分析也需要以一定程度的定量分析為基礎,二者相輔相成。

在實際估價中,應盡量采用定量分析來量化各種因素對房地產價格的影響,使估價不斷科學、精確。只有當影響因素對房地產價格的影響無法采用定量分析予以量化時,才可以僅憑經(jīng)驗進行判斷。

【例題】在影響房地產價格的各因素中,如果某影響因素最初對某房地產價格的影響是正向的,但隨著該影響因素的變化,其對該房地產價格的影響可能出現(xiàn)相反的情況。( )

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是對房地產價格影響因素的基本認識。有的影響因素對房地產價格的影響方向和影響程度非一成不變。注意題干中“可能”的字樣。參見教材P121。

二、房地產價格影響因素的分類

第一種分類體系

一般因素,對廣大范圍的房地產價格都有影響的因素,如宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況、貨幣政策、利率、匯率等。

區(qū)域因素,對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內的房地產價格有所影響的因素,如城市規(guī)劃調整、環(huán)境狀況、配套設施狀況等。

個別因素,僅對特定房地產的價格有影響的因素。主要是自身因素,如區(qū)位、用途、規(guī)模等。

第二種分類體系

房地產自身因素:房地產實物因素、房地產權益因素、房地產區(qū)位因素。

外部因素:人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素、其他因

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