2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第二章考點(diǎn):商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
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商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。
(一)商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)
商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn),包括商場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)店鋪、超級(jí)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、便利店、百貨店、專賣店、倉(cāng)儲(chǔ)商店等。
1.收益性
2.經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多,業(yè)態(tài)多樣
3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多,產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜
4.裝修高檔而復(fù)雜
5.垂直空間價(jià)值衰減性明顯
(二)影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素
1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況
(1)地段繁華程度。(2)交通條件。(3)臨街狀況。(4)樓層。
2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況
(1)建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。(2)凈高。(3)面積。(4)裝修。(5)無(wú)形價(jià)值。
(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法
商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以采用收益法、市場(chǎng)法、成本法等進(jìn)行估價(jià)。
1.收益法。
商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益,商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上,所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一。注意凈收益、收益年限、報(bào)酬率的確定。
2.市場(chǎng)法。
商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁,特別是小型商鋪更是如此,因此較易獲得交易(比較)實(shí)例,所以在對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),市場(chǎng)法也是常用方法之一。也可用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。
3.成本法。
在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中,例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià),或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí),也會(huì)用成本法作為輔助。
(三)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線和難點(diǎn)處理
1.不同經(jīng)營(yíng)方式商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)方式的不同可分為出租型和商業(yè)運(yùn)營(yíng)型兩類。
(1)出租型商業(yè)房地產(chǎn)
出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。
采用收益法估價(jià)的關(guān)鍵是求取租金收益,租金的測(cè)算要區(qū)分租期內(nèi)和租期外兩種情況。在租期內(nèi)(毀約除外)應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益,租期結(jié)束后,應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)客觀租金水平、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、稅金等利用市場(chǎng)法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益,并根據(jù)市場(chǎng)租金變化趨勢(shì)判斷未來(lái)租金水平。因此對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)測(cè)算租金收益時(shí),應(yīng)了解待估對(duì)象是否存在合約的限制。
采用市場(chǎng)法對(duì)出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)主要應(yīng)用在兩方面:①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格;②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金,再利用收益法測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格。
(2)運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)
運(yùn)營(yíng)型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營(yíng)獲得收入,如百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評(píng)估,由于難以獲取第一手租金資料,對(duì)于這類估價(jià)對(duì)象,在評(píng)估時(shí)理論上可基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益,即凈收益=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-主營(yíng)業(yè)務(wù)成本和稅金-管理費(fèi)用-財(cái)務(wù)費(fèi)用-銷售費(fèi)用-商業(yè)利潤(rùn)。但在實(shí)際操作中,如何剝離商業(yè)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)與房地產(chǎn)帶來(lái)的利潤(rùn)是比較難以處理的問(wèn)題,目前尚無(wú)較好的量化方法,主要是基于估價(jià)師對(duì)商業(yè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)判斷,一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來(lái)確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。
2.不同規(guī)模商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
(1)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
在實(shí)際的商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)中,進(jìn)行整幢房地產(chǎn)估價(jià)的情況相對(duì)而言比較少。對(duì)整幢商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí),首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)方式、類型、收入水平差異等,其次了解同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素,最后根據(jù)不同樓層具體情況、交易實(shí)例收集的難易程度、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算的難易程度而選擇不同估價(jià)方法,一般可采用收益法、市場(chǎng)法。
(2)整層商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)
整層商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估,一般可采用市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行,但通常情況下整層出售遠(yuǎn)少于單個(gè)商鋪出售或出租,因此當(dāng)缺少類似整層商業(yè)房地產(chǎn)出租或銷售可比實(shí)例,而僅有單個(gè)商鋪的成交實(shí)例時(shí),如何利用單個(gè)商鋪價(jià)格修正而估算得出整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格往往成為估價(jià)的難點(diǎn)。
雖然整層商業(yè)房地產(chǎn)與分割商鋪面臨的客戶群定位不同,二者在市場(chǎng)價(jià)格形成過(guò)程中的分割布局、策劃費(fèi)用、銷售代理費(fèi)用、市場(chǎng)接受能力并不一致,但是二者畢竟是“全體”與“個(gè)體”的關(guān)系,對(duì)于某個(gè)具體的鋪位價(jià)格而言,在數(shù)量上與整層商業(yè)房地產(chǎn)均價(jià)間存在一定的比例關(guān)系,因此可通過(guò)細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查,確定這種數(shù)量關(guān)系,進(jìn)而修正到整層商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格。
(3)同層商業(yè)房地產(chǎn)不同鋪面評(píng)估
對(duì)于同層商業(yè)房地產(chǎn)多個(gè)鋪面進(jìn)行評(píng)估時(shí),可先評(píng)估出一個(gè)鋪面的價(jià)格,其余鋪面價(jià)格在此基礎(chǔ)上進(jìn)行修正而得出估價(jià)結(jié)果。但是這種技術(shù)處理方式要求對(duì)同層商業(yè)房地產(chǎn)鋪面的分布格局及價(jià)格分布影響因素有充分的了解和認(rèn)識(shí)。
(三)空置、爛尾商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理
在實(shí)際中有多種原因?qū)е律虡I(yè)房地產(chǎn)空置,有些并不是房地產(chǎn)本身的原因。因此,在評(píng)估這類商業(yè)房地產(chǎn)時(shí),結(jié)合估價(jià)對(duì)象的具體情況,對(duì)其進(jìn)行最高最佳使用分析是十分必要的,而這也是這類房地產(chǎn)評(píng)估的難點(diǎn)之一。
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