2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第三章考點:房地產(chǎn)價格影響因素之社會因素
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第四節(jié) 房地產(chǎn)價格影響因素
社會因素:
一、政治安定狀況
一般地說,政治不安定則意味著社會可能動蕩,這會影響人們投資、置業(yè)的信心,從而會造成房地產(chǎn)價格低落。
二、社會治安狀況
房地產(chǎn)所處的地區(qū)如果經(jīng)常發(fā)生犯罪案件,則意味著人們的生命財產(chǎn)缺乏保障,因此會造成該地區(qū)房地產(chǎn)價格低落。
三、城市化(熟悉)——容易想當然和經(jīng)濟因素混淆
城市化,是指人類生產(chǎn)和生活方式由鄉(xiāng)村型向城市型轉(zhuǎn)化的歷史過程,表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移以及城市不斷發(fā)展和完善等。城市化是18世紀產(chǎn)業(yè)革命以后社會經(jīng)濟發(fā)展的世界性現(xiàn)象,世界各國先后開始從以農(nóng)業(yè)為主的鄉(xiāng)村社會,轉(zhuǎn)向以工業(yè)和服務(wù)業(yè)為主的現(xiàn)代城市社會。
通常采用一國或一地區(qū)行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)人口占總?cè)丝诒戎剡@個指標來測度城市化水平。該指標又稱為城市化率或城鎮(zhèn)化率。一般地說,城市化意味著城鎮(zhèn)人口不斷增長,從而對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的需求不斷增加,進而會帶動城鎮(zhèn)房地產(chǎn)價格上漲。
【例題】在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中,“城市化”屬于( )。
A.社會因素
B.環(huán)境因素
C.人口因素
D.行政因素
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是城市化。城市化屬于社會因素。參見教材P147。
四、房地產(chǎn)投機(了解)——容易想當然地和經(jīng)濟因素混淆
房地產(chǎn)投機是指不是為了使用或出租,而是為了再出售(或再購買)而暫時購買(或出售)房地產(chǎn),利用房地產(chǎn)價格的漲落變化,以期從價差中獲利的行為。即為賣而買。
投機是建立在對未來房地產(chǎn)價格預(yù)期的基礎(chǔ)上。預(yù)期價格上漲,則會買入。
房地產(chǎn)投機對房地產(chǎn)的影響有多重性:①引起房地產(chǎn)價格上漲;②引起房地產(chǎn)價格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。
消極影響:造成市場劇烈波動
在房地產(chǎn)節(jié)節(jié)上升期,投機者的搶購會造成一種虛假需求,推動價格進一步上漲。
在價格下跌期,投機者的大量拋售,會使價格進一步下跌。
當投機者判斷失誤,或被過度的熱烈(樂觀)或恐慌(悲觀)的氣氛或心理所驅(qū)使時,可能造成價格的劇烈波動。
積極影響:平抑穩(wěn)定。當房地產(chǎn)需求較小時,投機者購置房地產(chǎn),造成房地產(chǎn)需求增加。而在房地產(chǎn)價格上漲到一定程度時,投機者拋售房地產(chǎn),增加房地產(chǎn)供給,從而平抑房地產(chǎn)價格。
注意:城市化和房地產(chǎn)投機容易誤解為經(jīng)濟因素。城市化,是生產(chǎn)生活方式的轉(zhuǎn)變,是社會發(fā)展的必然趨勢;房地產(chǎn)投機是社會一致性預(yù)期的結(jié)果。
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