2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》第二章考點(diǎn)：工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

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工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)

(一)工業(yè)房地產(chǎn)及其的特點(diǎn)

1.涉及的行業(yè)多

2.非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大

3.要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)

4.廠房易受腐蝕的影響

(二)影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的主要因素

1.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的區(qū)位狀況

(1)交通條件。

(2)基礎(chǔ)設(shè)施。

(3)地理位置。

2.影響工業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的實(shí)物狀況

(1)用地面積與形狀。

(2)地質(zhì)和水文條件。

(3)房地產(chǎn)用途。在進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)抵押、清算、兼并等目的的估價(jià)時(shí)，由于房地產(chǎn)的用途可能發(fā)生改變，因此要考慮該房地產(chǎn)改作其他用途以及用于其他產(chǎn)品生產(chǎn)的可能性。

(三)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法

1.成本法。采用成本法。標(biāo)準(zhǔn)廠房較容易確定統(tǒng)一的重置價(jià)格，從而可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，非標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格的確定則有兩個(gè)主要途徑：一是參考工業(yè)建筑預(yù)算價(jià)格計(jì)算;二是利用標(biāo)準(zhǔn)廠房的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)跨度、柱距、凈空高度等諸多影響廠房?jī)r(jià)格的因素進(jìn)行價(jià)格的增加或減少的修正。

2.市場(chǎng)法。工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易案例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更是不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的比較案例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地區(qū)，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售案例通常較多，可以采用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

3.收益法。如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出屬于工業(yè)房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法進(jìn)行估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。

(四)工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

工業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價(jià)，再利用成本法估價(jià)時(shí)，往往將土地、地上建筑物進(jìn)行分別估價(jià)，然后再將兩部分的價(jià)格合并處理。土地的估價(jià)通常采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意所采用基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)為當(dāng)?shù)卣诠嫉幕鶞?zhǔn)地價(jià)，對(duì)于有土地使用權(quán)年期限制的，應(yīng)考慮對(duì)地價(jià)進(jìn)行年限修正。對(duì)建筑物估價(jià)時(shí)，應(yīng)根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、用途、跨度、柱距、梁底標(biāo)高、樓面荷載等因素，利用當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)定額管理站公布的最新工業(yè)建筑造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的工程造價(jià)。