2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第三章考點：房地產(chǎn)抵押估價

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第二節(jié)房地產(chǎn)抵押估價

一、 房地產(chǎn)抵押價值內(nèi)涵及估價實質(zhì)

房地產(chǎn)抵押是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。抵押人不履行債務(wù)時，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。也就是說，貸款的取得是以具有足夠抵押價值的房地產(chǎn)設(shè)定抵押為前提。

抵押房地產(chǎn)包括擬抵押房地產(chǎn)和已抵押房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)抵押價值是假設(shè)債務(wù)履行期屆滿債務(wù)人不能履行債務(wù)，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)最可能所得的價款或者抵押房地產(chǎn)折價的價值扣除優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，房地產(chǎn)抵押價值為抵押房地產(chǎn)在價值時點的市場價值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。(請結(jié)合《理論與方法》教材進行學(xué)習(xí))

將法定優(yōu)先受償款額的范圍界定為發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款、已抵押擔(dān)保債權(quán)數(shù)額、其它法定優(yōu)先受償款等，但不包括強制執(zhí)行費用。

房地產(chǎn)抵押凈值是抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。

房地產(chǎn)抵押估價，是指為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)，對房地產(chǎn)抵押價值進行分析、估算和判定的活動。房地產(chǎn)抵押估價包括抵押貸款前估價和抵押貸款后重估。

二、房地產(chǎn)抵押估價的法律規(guī)定

房地產(chǎn)抵押估價，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》、《中華人民共和國物權(quán)法》及最高人民法院的司法解釋、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》、《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》、《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》，《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等進行。

現(xiàn)將有關(guān)法規(guī)中規(guī)定的可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)、其他限制條件及與估價有關(guān)的內(nèi)容主要歸納如下。

(一)可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對其抵押時的要求

(1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物;

(2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物;

(3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán);

(4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施以外的財產(chǎn);

(5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán);

(7)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時該國有土地上的房屋同時抵押;

(8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時抵押;

(9)以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時抵押;

(10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。

(二)不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn)

(1)土地所有權(quán);

(2)權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn);所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的房地產(chǎn);

(3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn);學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施;

(4)列入文物保護的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物;

(5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn);

(6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn);

(7)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)(法律規(guī)定可抵押的除外);

(8)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物;

(9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn);

(10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨抵押;

(11)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的(集體)土地使用權(quán)不得單獨抵押。

(三)其他限制條件

(1)在建項目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證;

(2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押;

(3)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取商品房預(yù)售許可證;

(4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意;

(5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效;

(6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~;

(7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理;

(8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對抗第三人;

(9)以法律、法規(guī)禁止流通的財產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。

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三、房地產(chǎn)抵押估價的相關(guān)技術(shù)規(guī)定

1.房地產(chǎn)抵押貸款前估價，應(yīng)包括下列內(nèi)容：

(1)評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值;

(2)調(diào)查了解抵押房地產(chǎn)法定優(yōu)先受償權(quán)設(shè)立情況及相應(yīng)的法定優(yōu)先受償款;

(3)計算抵押房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值;

(4)分析抵押房地產(chǎn)的變現(xiàn)能力并作出風(fēng)險提示。

2.抵押價值和抵押凈值估價應(yīng)遵循謹(jǐn)慎原則，不得高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，不得低估法定優(yōu)先受償款及預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金。

3.評估待開發(fā)房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進行估價。

4.抵押房地產(chǎn)已出租的，其假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值應(yīng)符合下列規(guī)定：

(1)合同租金低于市場租金的，應(yīng)為出租人權(quán)益價值;

(2)合同租金高于市場租金的，應(yīng)為無租約限制價值。

5.抵押房地產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)為劃撥方式取得的，應(yīng)選擇下列方式之一評估抵押房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值：

(1)直接評估在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值。

(2)先評估在出讓建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用。

(3)當(dāng)估價中需要將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)假定為出讓建設(shè)用地使用權(quán)時，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價值時點起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。

6.由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用，應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行測算;抵押房地產(chǎn)所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進行估算。

7.抵押房地產(chǎn)為按份共有的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為抵押人在共有房地產(chǎn)中享有的份額的抵押價值或抵押凈值;為共同共有的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為共有房地產(chǎn)的抵押價值或抵押凈值。

8.抵押房地產(chǎn)為享受國家優(yōu)惠政策購買的，抵押價值或抵押凈值應(yīng)為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額的抵押價值或抵押凈值。

9.房地產(chǎn)抵押估價用于設(shè)立最高額抵押權(quán)，且最高額抵押權(quán)設(shè)立前已存在的債權(quán)經(jīng)當(dāng)事人同意轉(zhuǎn)入最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍的，抵押價值或抵押凈值可不減去相應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

10.在進行續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價時，應(yīng)調(diào)查了解及在估價報告中說明抵押房地產(chǎn)狀況和房地產(chǎn)市場狀況發(fā)生的變化，并應(yīng)根據(jù)已發(fā)生的變化情況進行估價。對同一抵押權(quán)人的續(xù)貸房地產(chǎn)抵押估價，抵押價值或抵押凈值可不減去續(xù)貸對應(yīng)的已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，但應(yīng)在估價報告中說明并對估價報告和估價結(jié)果的使用作出相應(yīng)限制。

11.房地產(chǎn)抵押貸款后重估，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值或抵押凈值等進行重新估價，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提示。

12.重新估價大量相似的抵押房地產(chǎn)在同一價值時點的市場價格或市場價值、抵押價值、抵押凈值，可采用批量估價的方法。

四、房地產(chǎn)抵押估價技術(shù)路線及估價方法

作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價特點和估價技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價值估價應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則。房地產(chǎn)抵押估價常見類型的估價思路及方法的選用簡述如下：

(一)完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場、工廠等等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，可根據(jù)具體情況采用比較法、收益法和成本法估價。對單獨以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進行估價，可以采用基準(zhǔn)地價修正法、比較法和假設(shè)開發(fā)法估價。

(二)不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會團體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟適用房、房改房、合作建房等。對這類房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評估其抵押價值：一是直接估價在劃撥建設(shè)用地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值;

二是先評估在出讓土地使用權(quán)下的假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值，再減去由劃撥建設(shè)用地使用權(quán)改變?yōu)槌鲎尳ㄔO(shè)用地使用權(quán)需要繳納的出讓金等費用，出讓建設(shè)用地使用權(quán)的使用期限應(yīng)設(shè)定為自價值時點起計算的相應(yīng)用途法定出讓最高年限，但國家和抵押房地產(chǎn)所在地有特別規(guī)定的，應(yīng)按其規(guī)定執(zhí)行。估價報告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價款的數(shù)額，該數(shù)額應(yīng)按抵押房地產(chǎn)所在地規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)進行測算，抵押房地產(chǎn)所在地沒有規(guī)定的，可按同類房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)進行估算。

市場條件比較成熟的、市場交易性較強的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價對象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用比較法(收益法)作為一種方法評估出房地產(chǎn)的客觀市場價值，并減去需要補交的土地出讓金或出讓毛地價價值;再選用成本法為另一種方法，測算不含土地出讓金或出讓毛地價的價值。

市場狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地(不含土地使用權(quán)出讓金的價款)分別估價再綜合的成本法估價。

(三)部分(局部)房地產(chǎn)

這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某棟、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對已建成或使用的部分(局部)房地產(chǎn)作為抵押物進行估價時，應(yīng)注意到該部分(局部)房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨立使用，是否可以獨立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用比較法、收益法或成本法。

(四)在建工程房地產(chǎn)

在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗收的工程項目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現(xiàn)其設(shè)計用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進行抵押。

對在建工程作為抵押物進行估價時，要全面掌握估價對象狀況、注意實際施工進度和相應(yīng)可實現(xiàn)的權(quán)益，請抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價時點是否拖欠建筑工程價款的書面說明(承諾函)，存在拖欠建筑工程價款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時評估只能反映房屋未建成時的某一時點的抵押價值，不含拖欠價款，估價方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。

(五)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)房地產(chǎn)

以鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進行估價時應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價過程中應(yīng)扣減與國有土地價值的差異，估價方法可選用成本法、收益法或比較法。

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五、房地產(chǎn)抵押估價的注意事項

由于房地產(chǎn)抵押的特殊性，其在適用法規(guī)依據(jù)、估價原則、考慮因素、參數(shù)選擇、報告說明、風(fēng)險分析與風(fēng)險提示等方面與其他目的的估價有所不同。

房地產(chǎn)抵押估價服務(wù)于金融(銀行)業(yè)的抵押貸款、擔(dān)保業(yè)務(wù)，金融(銀行)業(yè)本身需要的是安全、穩(wěn)健、謹(jǐn)慎。

房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價師處在中介的位置，須注意抵貸雙方的風(fēng)險，規(guī)避估價機構(gòu)及估價師的風(fēng)險，在抵押估價中要更加嚴(yán)格地執(zhí)行《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》，采取客觀、謹(jǐn)慎，甚至偏保守的做法，使估價結(jié)果客觀、公正、合理、合法，切忌不實估價，切忌高(虛)估算。這是房地產(chǎn)抵押估價最重要的特點及注意事項，其他注意事項還有：

(一)估價目的

房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而估價房地產(chǎn)抵押價值。

(二)價值時點

因設(shè)定抵押時點在估價時是不確定的，估價時點原則上為完成估價對象實地查勘之日。估價委托合同對價值時點另有約定的從其約定，但實地查勘時應(yīng)了解估價對象在價值時點時的(過去或未來)狀況，并在“估價的假設(shè)和限制條件”中假定估價對象在價值時點的狀況與完成實地查勘之日的狀況一致。

(三)價值類型

房地產(chǎn)抵押估價目的統(tǒng)一表述為：抵押價值是估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。

市場價值是估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

法定優(yōu)先受償款是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。

(四)估價對象抵押的合法性分析

估價師首先要確定估價對象是否可以作為抵押房地產(chǎn)。這里包括估價師從專業(yè)角度審視估價對象的合法性、他項權(quán)利狀況、可轉(zhuǎn)讓(流通或拍賣)性、可抵押登記生效等。這樣就從合法性上確保了抵押房地產(chǎn)的安全性，從基本條件上減少風(fēng)險。

但實際也會遇到一些問題，最常見的有權(quán)證不齊;權(quán)證所有(使用)權(quán)人名稱與委托人現(xiàn)名稱不符;權(quán)證上的法定用途和規(guī)劃面積與實際不符;出讓合同的建筑面積與規(guī)劃批準(zhǔn)不符;已全部或部分設(shè)定抵押權(quán)，并未到期;有共有權(quán)人但沒有共有權(quán)人同意抵押的聲明;不可抵押的人防面積不清;房產(chǎn)證房產(chǎn)登記表上的違章臨時建筑;房屋使用多年卻無所有權(quán)證;分割出的抵押物不合理(缺少獨立性)等。

這時應(yīng)及時將意見反饋給銀行和委托人，提出和商議合法的解決辦法。但是，如果缺少土地或房屋的權(quán)證，在建工程沒有或缺少合法建設(shè)批件，在建工程未出具發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在價值時點是否拖欠建筑工程款的書面說明(承諾函)，房屋已竣工使用多年未辦理竣工驗收或無產(chǎn)權(quán)證，屬于不合法的或其他不得抵押的房地產(chǎn)范疇的，應(yīng)促其解決，解決不了的只能不評。

(五)合理確定假設(shè)前提和限制條件

應(yīng)當(dāng)針對估價對象的具體情況合理且有依據(jù)地明確相關(guān)假設(shè)和限制條件，如合法性的延續(xù)、用途與面積等主要數(shù)據(jù)不一致時估價所采用的依據(jù)說明、已設(shè)定抵押權(quán)的部位及其擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、已存在抵押權(quán)的解押前提、已知不存在的他項權(quán)利等的確定、估價人員知悉的特定的法定優(yōu)先受償款的確定、存在拖欠建筑工程價款的數(shù)額、對估價結(jié)果有重大影響的其他因素等。房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)在進行抵押估價時，應(yīng)當(dāng)實事求是，勤勉盡責(zé)，不得濫用和任意設(shè)定假設(shè)前提和限制條件。

(六)把握市場風(fēng)險防止高估

為了防止高估抵押房地產(chǎn)價值，在估價過程中重點是把握好市場狀況，若在價值時點時當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)市場有過熱(或泡沫)現(xiàn)象，估價師要頭腦清醒，特別謹(jǐn)慎、保守估價，因一旦泡沫破裂市場價值理性回歸，抵押物價值會急速下降。

對某些房地產(chǎn)抵押貸款后重估時，應(yīng)根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值或抵押凈值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值或抵押凈值等進行重新評估，并應(yīng)為抵押權(quán)人提供相關(guān)風(fēng)險提示。

在建工程不是房地產(chǎn)成品，建成使用獲得收益尚需時日，這期間不確定因素很多，是否能順利完工、是否能獲得房屋所有權(quán)證、未來市場及營銷如何等均不確定。在建工程難以準(zhǔn)確確定形象進度、土建安裝設(shè)備的實際進度、工程款支付狀況、能否實現(xiàn)相應(yīng)的全部利潤，所以評估應(yīng)預(yù)測謹(jǐn)慎，足額考慮后續(xù)期間的成本、費用、利息、利潤，準(zhǔn)確估價現(xiàn)狀成本。

土地的估價(包括房地產(chǎn)其中的劃撥地和集體土地)不確定性也較大;尤其是偏遠(yuǎn)地帶的土地、空置閑置土地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)村企業(yè)集體建設(shè)用地。評估時應(yīng)準(zhǔn)確把握地價的構(gòu)成和地價水平，防止高估。

對預(yù)期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預(yù)期不確定的收益或升值因素可較少或不予考慮，如：收益法中預(yù)期升值收益或不確定的收益應(yīng)較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。報酬率取值要根據(jù)風(fēng)險程度合理選取。

(七)估價中的謹(jǐn)慎原則

選用估價方法時，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價格較高時，應(yīng)使積算價格成為收益價格的補充;在有價無市或存在長期低(偏離市場)租金租約的房地產(chǎn)，則應(yīng)更加重視收益價格。

確定估價結(jié)果時采用兩種方法估價結(jié)果的簡單平均值還是加權(quán)平均值，應(yīng)根據(jù)市場情況決定，一般選用簡單平均值。

在估價中選取可比實例、確定修正系數(shù);預(yù)測未來現(xiàn)金流、確定報酬率;預(yù)測未來開發(fā)完成后價值、折現(xiàn)率、續(xù)建費用;確定地價水平、基準(zhǔn)地價修正系數(shù)、開發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時，保持客觀、謹(jǐn)慎的尺度，使估價結(jié)果客觀、公正、合理。

在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)當(dāng)對可比實例進行必要的實地查勘。

在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。

在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率不應(yīng)偏低。

在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價參數(shù)值的，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先選用;不選用的，應(yīng)當(dāng)在估價報告中說明理由。

(八)市場變現(xiàn)能力分析

根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》：“房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。”

變現(xiàn)能力是指假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。1)估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開發(fā)程度、價值大小以及房地產(chǎn)市場狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對變現(xiàn)能力的影響，2)假定估價對象在價值時點拍賣或者變賣時最可能實現(xiàn)的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;3)變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。

拍賣變現(xiàn)時的費用、稅金，主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費;營業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補繳的土地出讓價款等。報告中應(yīng)加以提示。

由于以上原因，房地產(chǎn)估價師進行房地產(chǎn)抵押估價活動時，應(yīng)當(dāng)掌握抵押房地產(chǎn)的特點，并關(guān)注和收集相關(guān)市場上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過統(tǒng)計分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場流動性及快速變現(xiàn)能力進行定性分析。經(jīng)過分析，如果確認(rèn)抵押房地產(chǎn)本身及市場因素造成變現(xiàn)能力較差，更要加以提示。

(九)估價對象風(fēng)險提示

估價對象風(fēng)險提示分析主要包括：

1)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明;

2)評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已發(fā)生的變化予以考慮說明;

3)估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響;

4)抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點;

5)合理使用評估價值;

6)定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估等。

(十)其他

根據(jù)當(dāng)?shù)氐盅旱怯浀男枰?，有的需分列土地與建筑物的抵押價值。

對再交易房屋，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。對大產(chǎn)權(quán)證下的應(yīng)按商品房的實際套為單位的價值分列。