2019房地產估價師《案例與分析》第三章考點：房地產拍賣、變賣估價

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第四節(jié) 房地產拍賣、變賣估價

房地產強制拍賣估價是為相關部門確定拍賣保留價提供服務，這里所說的拍賣特指強制處分的拍賣。以拍賣方式對房地產進行處分，是一種特殊的交易方式，在強制處分、清償、司法執(zhí)行房地產的交易中較為常見。

一、房地產拍賣、變賣估價的特點

處分房地產由于其清償、抵債、罰沒、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產估價的一般固有特點外，還有許多新的特點，因此在對房地產拍賣、變賣估價過程中，應根據(jù)這些不同點，確定其價格。

(一)強制處分

處分房地產的拍賣屬于強制性的司法行為，原產權人沒有權利討價還價，處分行為也一定要在規(guī)定的時間內完成，如果拍賣不成，通常會由法院主持將拍賣標的物折價抵償債務。

(二)快速變現(xiàn)

由于拍賣交易方式的特點，買受人(購得拍賣標的的競買人)在較短的時間內決定購買，沒有充分的考慮時間，也沒有足夠的時間對拍賣標的物作充分的了解，特別是需在較短的時間內支付全部款項，承擔的風險較大，因此其價格一般較正常交易低。

(三)市場需求面窄、推廣力度小

拍賣房地產多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產開發(fā)項目進行市場營銷，僅以拍賣公告的形式進行宣傳，推廣力度較小;再加之拍賣房地產是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進行銷售，而不像房地產開發(fā)項目先進行市場定位、營銷、策劃，以銷定產的方式進行，因此市場需求面窄，只會滿足個別消費者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價格上不得不低于正常的房地產項目。

(四)消費者心理因素

購買者由于消費心理的影響，在購買前已先期認為處分被拍賣的房地產價格會低于正常房地產價格，使得拍賣房地產的價格較低。

(五)購買者的額外支出

由于競買拍賣房地產要支付拍賣機構傭金，按標的額的不同，此部分約為標的額的1%～5%，成為購買者額外的成本，使之希望得到較低的價格，以彌補該支出。

二、房地產拍賣、變賣估價的相關規(guī)定

1.房地產拍賣估價，應區(qū)分司法拍賣估價和普通拍賣估價。

2.房地產司法拍賣估價，應符合下列規(guī)定：

(1)應根據(jù)最高人民法院的有關規(guī)定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格;

(2)評估價值的影響因素應包括拍賣房地產的瑕疵，但不應包括拍賣房地產被查封及拍賣房地產上原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權 ;

(3)人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權;

(4)待開發(fā)房地產司法拍賣估價采用假設開發(fā)法的，應選擇被迫轉讓開發(fā)前提進行估價。

3.房地產普通拍賣估價，可根據(jù)估價委托人的需要，評估市場價值或市場價格、快速變現(xiàn)價值，為確定拍賣標的的保留價提供參考依據(jù)。快速變現(xiàn)價值可根據(jù)變現(xiàn)時限短于正常銷售期的時間長短，在市場價值或市場價格的基礎上進行適當減價確定。

4.房地產變賣估價，宜評估市場價值。

三、房地產拍賣、變賣估價的技術路線

房地產拍賣、變賣是一種特殊的市場交易，根據(jù)《拍賣、變賣財產的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現(xiàn)流拍，在行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。”

因此房地產拍賣、變賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。估價對象正常的市場價格可以根據(jù)估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進行評估。

四、房地產強制拍賣估價的類型與方法

(一)商品房

商品房屬于完全產權的房地產，估價時可采用市場法、成本法、收益法估價其正常市場價格。

(二)行政劃拔地上的房產

行政劃撥地上房產的所有人只擁有房屋的所有權，按照相關的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權出讓金，因此對劃撥土地上的房產進行估價時，可采取兩種技術路線進行估價：

(1)以完全商品房產權進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應補地價款及賣方稅費。估價時可采用市場法、成本法、收益法估價其正常市場價格。

(2)以房地產的權益價格，即完全商品房的價格減去應補地價進行估價，估價時可先采用市場法、成本法、收益法估價完全產權下的正常市場價格，再估價應補繳的地價。

由于完全產權市場價格比較容易獲取，而應補交地價存在較多變數(shù)，因此通常采用第一種技術路線。

(三)在建工程

對處于在建工程階段的拍賣房地產的估價，應充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預見費用，估價方法可選用假設開發(fā)法、成本法、市場法。