2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》第九章考點(diǎn)：動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

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第二節(jié)動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法

一、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的產(chǎn)生

房地產(chǎn)特別是大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)周期一般較長(zhǎng)，其待開發(fā)房地產(chǎn)的購(gòu)置價(jià)款、后續(xù)開發(fā)的各項(xiàng)支出、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售回款等發(fā)生的時(shí)間相隔較長(zhǎng)。因此，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)應(yīng)當(dāng)考慮資金的時(shí)間價(jià)值。

考慮資金時(shí)間價(jià)值有兩種方式：折現(xiàn)的方式(動(dòng)態(tài)分析法);單獨(dú)計(jì)算投資利息的方式(靜態(tài)分析法)。

二、動(dòng)態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別

3大區(qū)別：

(1)對(duì)后續(xù)開發(fā)的必要支出和開發(fā)完成后的價(jià)值的測(cè)算，在靜態(tài)分析法中主要是根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)(通常為現(xiàn)在)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作出的，即它們基本上是靜止在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的金額。而在動(dòng)態(tài)分析法中，是模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程，預(yù)測(cè)它們未來(lái)發(fā)生的時(shí)間以及在未來(lái)發(fā)生時(shí)的金額，即要進(jìn)行現(xiàn)金流量預(yù)測(cè)。

現(xiàn)金流量是指一個(gè)項(xiàng)目(方案或企業(yè))在某一特定的時(shí)期內(nèi)收入和支出的資金數(shù)額。現(xiàn)金流量分為現(xiàn)金流入量、現(xiàn)金流出量和凈現(xiàn)金流量。資金的收入稱為現(xiàn)金流入，相應(yīng)的數(shù)額稱為現(xiàn)金流入量。

(2)靜態(tài)分析法不考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，不需要將它們折算到同一時(shí)間上，而是直接相加減，但要計(jì)算投資利息，計(jì)息期通常到開發(fā)完成之時(shí)，既不考慮預(yù)售，也不考慮延遲銷售;

動(dòng)態(tài)分析法要考慮各項(xiàng)收入、支出發(fā)生的時(shí)間不同，把它們折算到價(jià)值時(shí)點(diǎn)，然后再相加減。

(3)在靜態(tài)分析中投資利息和開發(fā)利潤(rùn)都單獨(dú)顯現(xiàn)出來(lái)，在動(dòng)態(tài)分析法中這兩項(xiàng)都不顯現(xiàn)出來(lái)，而是隱含在折現(xiàn)過(guò)程中。

三、動(dòng)態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點(diǎn)

從理論上講，動(dòng)態(tài)分析法測(cè)算出的結(jié)果比較精確，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)較復(fù)雜;靜態(tài)分析法測(cè)算的結(jié)果比較粗略，但測(cè)算過(guò)程相對(duì)簡(jiǎn)單一些。

實(shí)際估價(jià)中優(yōu)先選擇動(dòng)態(tài)分析法。