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2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章考點:假設開發(fā)法總結(jié)和運用舉例

更新時間:2018-12-25 15:12:18 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽125收藏62

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摘要 教材是備考房地產(chǎn)估價師考試的重要參考資料,環(huán)球網(wǎng)校小編給大家整理了2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》第九章考點:假設開發(fā)法總結(jié)和運用舉例,希望對考生們備考有所幫助。

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第七節(jié) 假設開發(fā)法總結(jié)和運用舉例

一、假設開發(fā)法總結(jié)

對上述假設開發(fā)法的內(nèi)容進行歸納總結(jié)可知:假設開發(fā)法本質(zhì)上是一種收益法,形式上是成本法的“倒算法”。根據(jù)考慮資金時間價值的方式不同,假設開發(fā)法分為動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。

假設開發(fā)法適用的估價對象是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法等方法求取的房地產(chǎn),簡稱為待開發(fā)房地產(chǎn)。假設開發(fā)法的測算結(jié)果為估價對象開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤。

運用假設開發(fā)法估價的關鍵,首先是要把握住兩頭:一頭是待開發(fā)房地產(chǎn)狀況(起點);另一頭是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況(終點)。然后假設將待開發(fā)房地產(chǎn)狀況“變成”未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,需要做哪些工作,完成這些工作需要多長時間,需要哪些必要支出,相應要獲得多少利潤。

在實際估價中,待開發(fā)房地產(chǎn)狀況和未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況是多種多樣的。待開發(fā)房地產(chǎn)狀況可分為可供開發(fā)的土地、在建工程、可重新改造或改變用途的舊房三大類??晒╅_發(fā)的土地又可分為生地、毛地、熟地三類。

未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況,對生地和毛地的估價對象來說,有熟地和新房兩類;對熟地、在建工程和舊房的估價對象來說,只有新房一類。新房又可分為毛坯房、粗裝修房和精裝修房三類。另外,未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不一定是純粹的房地產(chǎn),還可能包含家具、機器設備等動產(chǎn)和特許經(jīng)營權等權利。

開發(fā)完成后的價值可采用比較法或長期趨勢法求取,也可采用收益法求取(但是絕對不能采用成本法求取)。后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤通常分為待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤。

假設開發(fā)法估價測算匯總表,見表9-1和表9-2。

假設開發(fā)法(動態(tài)分析法)估價測算匯總表 表9-1

 

測算標準

數(shù)量

金額

備注

一、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

 

 

二、開發(fā)完成后的價值

 

 

 

 

三、后續(xù)開發(fā)的必要支出

 

 

 

 

(一)取得稅費

 

 

 

 

契稅

 

 

 

 

其他稅費

 

 

 

 

(二)建設成本

 

 

 

 

(三)管理費用

 

 

 

 

續(xù)表

 

測算標準

數(shù)量

金額

備注

(四)銷售費用

 

 

 

 

(五)銷售稅費

 

 

 

 

銷售稅金及附加

 

 

 

 

其他銷售稅費

 

 

 

 

四、折現(xiàn)率

 

 

五、開發(fā)價值

總價

 

 

單價

 

 

假設開發(fā)法(靜態(tài)分析法)估價測算匯總表 表9-2

 

測算標準

數(shù)量

金額

備注

—、后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

 

 

二、開發(fā)完成后的價值

 

 

 

 

單價

 

 

 

 

總價

 

 

 

 

續(xù)表

 

測算標準

數(shù)量

金額

備注

三、后續(xù)開發(fā)的必要支出

 

 

 

 

(一)取得稅費

 

 

 

 

契稅

 

 

 

 

其他稅費

 

 

 

 

(二)建設成本

 

 

 

 

(三)管理費用

 

 

 

 

(四)銷售費用

 

 

 

 

(五)投資利息

 

 

 

 

(六)銷售稅費

 

 

 

 

續(xù)表

測算標準數(shù)量金額備注

銷售稅金及附加

其他銷售稅費

四、后續(xù)開發(fā)的應得利潤

直接成本利潤率

投資利潤率

成本利潤率

銷售利潤率

五、開發(fā)價值總價

單價

二、假設開發(fā)法運用舉例

【例9-1】某成片荒地的面積為2km2,適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉(zhuǎn)讓;可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60%;附近地區(qū)與之位置相當?shù)?ldquo;小塊”“五通一平”熟地的單價為800元/m2;建設期為3年;

將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2;貸款年利率為8%;土地開發(fā)的年平均投資利潤率為10%;當?shù)赝恋剞D(zhuǎn)讓中賣方需要繳納的營業(yè)稅等稅費和買方需要繳納的契稅等稅費,分別為轉(zhuǎn)讓價格的6%和4%。請采用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法測算該成片荒地的總價和單價。

『正確答案』價值時點為購買該成片荒地之日,假設為現(xiàn)在,并設該成片荒地的總價為V,則:

(1)開發(fā)完成后的熟地總價值=800×2000000×60%=9.6(億元)

(2)該成片荒地取得稅費總額=V×4%=0.04V(億元)

(3)建設成本及管理費用、銷售費用總額=2.5×2=5(億元)

(4)投資利息總額=(V+0.04V)×[(1+8%)3-1]+5×[(1+8%)1.5-1]=0.27V+0.612(億元)

(5)轉(zhuǎn)讓開發(fā)完成后的熟地的稅費總額(銷售稅費)=9.6×6%=0.576(億元)

(6)開發(fā)利潤總額=(V+V×4%)×10%×3+5×10%×1.5=0.312V+0.75(億元)

(7)V=9.6-0.04V-5-(0.27V+0.612)-0.576-(0.312V+0.75)

V=1.641(億元)

故:

該成片荒地總價=1.641(億元)

該成片荒地單價=164100000/2000000=82.05(元/m2)

注意與教材第286頁例8-1對比學習。

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