2019房地產(chǎn)估價師《案例與分析》第四章考點(diǎn)：房地產(chǎn)貸款項目評估

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第四節(jié) 房地產(chǎn)貸款項目評估

房地產(chǎn)貸款項目評估是房地產(chǎn)開發(fā)項目評估的一種類型。房地產(chǎn)開發(fā)項目評估一般包括兩種情況，一是投資方擬收購或介入一個房地產(chǎn)開發(fā)項目時進(jìn)行的評估，二是銀行準(zhǔn)備對房地產(chǎn)開發(fā)項目提供融資貸款時進(jìn)行的評估。

本節(jié)以房地產(chǎn)貸款目的進(jìn)行的項目評估為例介紹房地產(chǎn)貸款項目評估的相關(guān)內(nèi)容，收購項目所進(jìn)行的項目評估與此類似。

一、房地產(chǎn)貸款項目評估的含義

房地產(chǎn)貸款項目評估是在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為房地產(chǎn)開發(fā)項目向銀行、信托公司、投資基金等金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行融資時，金融機(jī)構(gòu)委托評估咨詢機(jī)構(gòu)或自行對借貸企業(yè)及開發(fā)項目進(jìn)行全面調(diào)查、分析、測算、評價的一項貸前評審的專業(yè)服務(wù)活動。一般均形成書面報告，作為房地產(chǎn)開發(fā)貸款評審的重要依據(jù)。接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其他投資者委托，為其投資項目的決策進(jìn)行科學(xué)論證而做的項目評估，與貸款項目評估的關(guān)注點(diǎn)略有不同。

二、房地產(chǎn)貸款項目評估相關(guān)法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

《中華人民共和國土地管理法》;

《中華人民共和國城市規(guī)劃法》;

《中華人民共和國擔(dān)保法》;

《中華人民共和國會計法》;

《中華人民共和國稅收征收管理辦法》;

《貸款通則》;

《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》;

《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》;

《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》;

《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》;

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》;

中國人民銀行、銀監(jiān)會、國家發(fā)改委、各級政府有關(guān)部門頒布的其他相關(guān)法規(guī)。

三、房地產(chǎn)貸款項目評估的特點(diǎn)

(一)綜合性

(二)科學(xué)性

(三)專業(yè)性

(四)特殊性

四、房地產(chǎn)貸款項目評估的內(nèi)容

房地產(chǎn)貸款項目評估包含的內(nèi)容在中國人民銀行、國家開發(fā)銀行、各商業(yè)銀行及中國國際工程咨詢公司等均有各自的相關(guān)規(guī)定，但大同小異。主要包括對企業(yè)的資信評估、開發(fā)項目的合理性評估、市場分析、財務(wù)及經(jīng)濟(jì)效益評估、風(fēng)險評估、結(jié)論等幾大部分。綜合各家的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)貸款項目的特點(diǎn)，建議設(shè)立九部分內(nèi)容：

第一部分 借款企業(yè)資信評估

第二部分 項目概況評估

第三部分 項目市場分析

第四部分 項目投資估算及資金來源、籌措評估

第五部分 項目進(jìn)度與資金運(yùn)用評估

第六部分 項目財務(wù)效益評估

第七部分 不確定性分析

第八部分 貸款效益及風(fēng)險評估

第九部分 結(jié)論與建議

各部分的具體內(nèi)容可參見后附房地產(chǎn)貸款項目評估案例。

在報告的開頭一般會增加總論(或摘要)部分。說明評估的依據(jù)，并將各部分的主要數(shù)據(jù)、指標(biāo)及結(jié)論盡量摘錄。

在報告的最后應(yīng)附評估附表與附件。附表含評估過程中涉及的各種分析及測算表格;附件含企業(yè)及項目的各種申請文件及批件的復(fù)印件、項目地理位置示意圖及項目現(xiàn)狀照片。

報告的撰寫方面，力求文字簡潔、準(zhǔn)確、明了，敘述全面、清楚。定性分析與定量分析結(jié)合運(yùn)用，盡量采用數(shù)字、圖表表述。注意報告內(nèi)容和分析結(jié)論的真實性、完整性和準(zhǔn)確性。

五、房地產(chǎn)貸款項目評估的注意事項

(一)評估的側(cè)重點(diǎn)

金融機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款一般按企業(yè)評價為主和項目評價為主兩種模式操作。以企業(yè)評價為主的，評估的側(cè)重點(diǎn)是企業(yè)的綜合實力、專業(yè)素質(zhì)、財務(wù)及信用狀況等，對項目狀況的評估可適當(dāng)簡化;以項目評價為主的，評估的側(cè)重點(diǎn)是項目狀況、投資成本、市場分析、財務(wù)效益評價及項目的封閉運(yùn)作方案等，對企業(yè)狀況的評估可適當(dāng)簡化。

(二)動態(tài)與靜態(tài)分析

在財務(wù)效益評估時，計算期較長的房地產(chǎn)項目(如作為酒店、商業(yè)中心等自行管理或出租的綜合性房地產(chǎn)項目)，應(yīng)進(jìn)行動態(tài)評價，測算與分析項目的動態(tài)評價指標(biāo);計算期1～2年的房地產(chǎn)項目(如作為普通住宅銷售的房地產(chǎn)項目)，對資金運(yùn)用、銷售收入測算、貸款取得與償還等也應(yīng)進(jìn)行動態(tài)的分析。

(三)項目風(fēng)險評估

從項目本身及借款企業(yè)兩方面考慮。項目本身的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：項目的合法性、合規(guī)性和可行性(包括技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等);施工過程及質(zhì)量風(fēng)險;租售模式風(fēng)險;外部競爭環(huán)境風(fēng)險等。借款企業(yè)的風(fēng)險關(guān)注點(diǎn)主要有：資質(zhì)及管理能力;信用狀況;其他項目的關(guān)聯(lián)風(fēng)險等以及項目條件、企業(yè)條件是否符合金融機(jī)構(gòu)的信貸政策及風(fēng)險管理要求，擔(dān)保措施的可實施性等方面。

(四)項目市場評估

與對某一宗房地產(chǎn)的價值(價格)評估相比，貸款項目評估注重競爭區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。一般要求進(jìn)行項目的SWOT(優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅)分析，評價項目的產(chǎn)品、客戶定位，對項目周邊區(qū)域及競爭項目分析也更深入化、具體化。