2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第三章考點(diǎn):前期工作
相關(guān)推薦:2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第三章考點(diǎn)匯總
第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理
第三節(jié) 前期工作
當(dāng)通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點(diǎn)與項(xiàng)目之后,在購(gòu)買土地使用權(quán)和開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過程開始以前還有許多工作要做,這主要涉及與開發(fā)全過程有關(guān)的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析,開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計(jì)的因素,在購(gòu)買土地使用權(quán)和簽訂建設(shè)合同之前,必須設(shè)法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗(yàn)之前,開發(fā)商應(yīng)盡量推遲具體的實(shí)施步驟,比如購(gòu)買土地使用權(quán)。
一、獲取土地
當(dāng)完成市場(chǎng)分析和其他前期研究工作并進(jìn)行了項(xiàng)目評(píng)估之后,就要進(jìn)入實(shí)施過程,實(shí)施過程的第一步是獲取土地。
㈠土地儲(chǔ)備與土地一級(jí)開發(fā)
土地儲(chǔ)備:指市縣國(guó)土部門為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng),促進(jìn)土地資源合理利用的目標(biāo),依法取得土地,進(jìn)行前期開發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。建立目的:加強(qiáng)土地調(diào)控,規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行,促進(jìn)土地節(jié)約集約利用,提高建設(shè)用地保障能力。
土地儲(chǔ)備的范圍:依法收回的國(guó)有土地、收購(gòu)的土地、行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準(zhǔn)手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。
土地一級(jí)開發(fā):指由政府或其授權(quán)委托的企業(yè)進(jìn)行土地征收、拆遷、土地平整,進(jìn)行市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公眾配套設(shè)施建設(shè),使土地達(dá)到“幾通一平”的建設(shè)條件活動(dòng)。
土地儲(chǔ)備和土地一級(jí)開發(fā)模式的建立,推動(dòng)了公開、公平和透明的土地供應(yīng)市場(chǎng)建設(shè),對(duì)開發(fā)商或投資者獲取土地使用權(quán)的價(jià)格也產(chǎn)生了重大影響。
㈡獲取土地的途徑
1.土地使用權(quán)出讓。從02年7月1日開始實(shí)施《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》,從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》。07年9月修訂形成了《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》。按照這些規(guī)定,商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地,須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓,特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是:①招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。②拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。③掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。④協(xié)議出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。該方式僅當(dāng)依法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標(biāo)、拍賣或掛牌方式出讓時(shí),方可采用。即“在公布的地段上,同一地塊只有一個(gè)意向用地者的,方可采取協(xié)議方式出讓”,但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。
2. 土地使用權(quán)劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權(quán),通常涉及私人參與的城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)項(xiàng)目和國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目的用地。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房項(xiàng)目用地,目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)用地時(shí),逐步開始采用以未來租售價(jià)格不標(biāo)的的公開招標(biāo)方式。
3. 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權(quán)。原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn),如因企業(yè)改制或兼并收購(gòu)等行為導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)變更時(shí),需辦理出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件下,該類土地可采用協(xié)議方式獲得,采用國(guó)有出讓、租賃、作價(jià)入股或授權(quán)經(jīng)營(yíng)等方式,對(duì)原劃撥國(guó)有土地資產(chǎn)進(jìn)行處置,土地使用者獲得相應(yīng)條件下的土地使用權(quán)。
4. 與當(dāng)前土地使用權(quán)擁有者合作。是獲得土地使用權(quán)的一種重要的方式。
二、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可
㈠土地出讓過程中的規(guī)劃管理
出讓城市國(guó)有土地使用權(quán),出讓前應(yīng)制定控規(guī)。出讓的地塊,須具有規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件包括:地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度;建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設(shè)施和工程設(shè)施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。附圖包括:地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標(biāo)、標(biāo)高,道路紅線坐標(biāo)、標(biāo)高,出入口位置,建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施條件;線要素控制圖,包括地塊范圍控制線(紫線)、道路控制線(紅線)、綠化控制線(綠線)、水體控制線(藍(lán)線)和允許建筑建造線(黃線)。
《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及其附圖或《審定設(shè)計(jì)方案通知書》及其附圖,是出讓合同的重要附件,不得隨意變更。確需變更的,須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。受讓方在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí),須持有附具規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件及附圖的出讓合同,取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,方可辦理土地使用權(quán)權(quán)屬證明。
㈡房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理 5階段
開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在:開發(fā)項(xiàng)目的選址定點(diǎn)審批,核發(fā)“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,規(guī)劃方案及初步設(shè)計(jì)審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。
開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段。kfs須持發(fā)改委批準(zhǔn)立項(xiàng)文件、建設(shè)單位申請(qǐng)用地的函件、工程情況簡(jiǎn)要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項(xiàng)目意向位置的1/2000或l/500地形圖及其他相關(guān)材料向規(guī)劃部門提出開發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)申請(qǐng),由規(guī)劃部門審核后向土地部門等發(fā)征詢意見表。kfs持土地部門填好的征詢意見表、征地和安置補(bǔ)償方案及經(jīng)土地部門蓋章的征地協(xié)議、項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案、批準(zhǔn)的總平面布置圖或建設(shè)用地圖,報(bào)規(guī)劃部門審核后,由規(guī)劃部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。
申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》階段。持發(fā)改委批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)、市政府批準(zhǔn)征用農(nóng)田的文件(使用城市國(guó)有土地時(shí),需持土地部門的拆遷安置意見)、1/2000或1/500的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關(guān)協(xié)議與函件及其他相關(guān)資料,向規(guī)劃部門提出申請(qǐng)。審核頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。
規(guī)劃設(shè)計(jì)條件審批階段。kfs需持計(jì)委批準(zhǔn)的計(jì)劃任務(wù)、kfs對(duì)擬建項(xiàng)目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500,居住區(qū)1/2000,其中1份畫出用地范圍)和設(shè)計(jì)單位提供的控規(guī)方案及其他相關(guān)資料。向規(guī)劃部門提出申請(qǐng),經(jīng)規(guī)劃部門審核下達(dá)《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》及用地紅線圖。規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書規(guī)定:征地面積、規(guī)劃建設(shè)用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個(gè)數(shù)等。
設(shè)計(jì)方案審批階段。kfs持含有2個(gè)以上設(shè)計(jì)方案報(bào)審表、項(xiàng)目各設(shè)計(jì)方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000,其中1份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關(guān)資料,向規(guī)劃部門提出設(shè)計(jì)方案審批申請(qǐng),規(guī)劃部門協(xié)同有關(guān)單位審查該詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并提出修改或調(diào)整意見。之后,kfs根據(jù)審查意見對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整修改,再報(bào)審批。規(guī)劃部門審批通過后,簽發(fā)“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案審批通知書”。
申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》階段。kfs需持由建設(shè)部門下發(fā)的年度施工任務(wù)批準(zhǔn)文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它主管部門審查意見和要求取得的有關(guān)協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議),向規(guī)劃部門提出申請(qǐng),規(guī)劃部門主持召開市政配合會(huì),組織有關(guān)單位進(jìn)行綜合圖會(huì)簽等工作,最后簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
三、建設(shè)工程招標(biāo)
㈠開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的招標(biāo)方式——公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)(選擇性招標(biāo))
公開招標(biāo)。優(yōu)點(diǎn):kfs可選擇報(bào)價(jià)合理、工期短、信譽(yù)良好的承包商,促使承包商努力提高開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工程的質(zhì)量,縮短工期并降低成本造價(jià)。適用:工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。
邀請(qǐng)招標(biāo):被邀請(qǐng)參加投標(biāo)的承包商通常在3~10個(gè)之間。優(yōu)點(diǎn):kfs可節(jié)省招標(biāo)費(fèi)用,提高招標(biāo)工作效率,節(jié)省時(shí)間。適用:那些工程性質(zhì)較特殊、要求有專門經(jīng)驗(yàn)的技術(shù)人員和專業(yè)技術(shù),只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設(shè)項(xiàng)目,或是公開招標(biāo)的結(jié)果未產(chǎn)生出中標(biāo)單位的建設(shè)項(xiàng)目,以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標(biāo)的建設(shè)工程。
㈡招標(biāo)機(jī)構(gòu)
招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)招標(biāo)過程中的決策活動(dòng)與日常事務(wù)工作的處理。招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力,可自行辦理招標(biāo)事宜,并向有關(guān)部門備案;不具備自行招標(biāo)能力,可委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)提供招標(biāo)代理服務(wù)。整個(gè)招標(biāo)過程的活動(dòng)均由招標(biāo)工作小組負(fù)責(zé)組織。
招標(biāo)過程中的決策活動(dòng):①確定開發(fā)項(xiàng)目發(fā)包的范圍。宜用建設(shè)全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。②確定承包方式和承包內(nèi)容:確定總價(jià)合同、單價(jià)合同或成本加酬金合同,以及是全部包工包料,還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。③確定標(biāo)底。④決標(biāo)并簽訂合同或協(xié)議。
招標(biāo)中的日常事務(wù)工作:①發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)招標(biāo)函;②編制和發(fā)送招標(biāo)文件;③編制標(biāo)底;④審查投標(biāo)者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場(chǎng)和解答投標(biāo)人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標(biāo)人的標(biāo)函,負(fù)責(zé)為其保密;⑦開標(biāo)、審核標(biāo)書并組織評(píng)標(biāo);⑧談判簽訂協(xié)議或合同。
招標(biāo)工作小組組成人 員:①?zèng)Q策人員:kfs本身或其授權(quán)代表。②專業(yè)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)老師:建筑師,結(jié)構(gòu)、設(shè)備等專業(yè)工程師,經(jīng)濟(jì)師、造價(jià)工程師等。負(fù)責(zé)向kfs或其授權(quán)代表提供咨詢意見,并進(jìn)行招標(biāo)的具體事務(wù)處理。③助理人員:決策和專業(yè)技術(shù)人員的助手,包括秘書,資料、檔案管理人員,計(jì)算、繪圖等工作人員。
相關(guān)推薦:2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第三章考點(diǎn)匯總
㈢ 招標(biāo)程序
1.申請(qǐng)招標(biāo)。持建設(shè)部門同意招標(biāo)的“建設(shè)工程開工審批表”和招標(biāo)申請(qǐng)書,向當(dāng)?shù)卣型稑?biāo)管理部門登記、申請(qǐng)招標(biāo),并領(lǐng)取招標(biāo)用表。kfs只有在獲得招標(biāo)批準(zhǔn)后,方可進(jìn)行招標(biāo)。
2.編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)包括:工程綜合說明,招標(biāo)方式及對(duì)發(fā)包單位的要求,招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求,鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設(shè)備的供應(yīng)方式,工程款支付方式及預(yù)付款的百分比,合同條件和合同文本,投標(biāo)須知,招標(biāo)人認(rèn)為應(yīng)向投標(biāo)人明確的問題,招標(biāo)文件附件。對(duì)投標(biāo)人資格審查的標(biāo)準(zhǔn)、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。
3.編制招標(biāo)工程標(biāo)底。標(biāo)底是招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格,是審核投標(biāo)報(bào)價(jià)、評(píng)價(jià)、決標(biāo)的重要依據(jù)之一。kfs必須把工程標(biāo)底送當(dāng)?shù)睾贤A(yù)算審查機(jī)關(guān)確認(rèn),密封后再經(jīng)當(dāng)?shù)卣袠?biāo)管理辦公室核準(zhǔn)方能生效。當(dāng)前編制招標(biāo)工程標(biāo)底方法,按其所用的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不同,可分為以施工圖預(yù)算為基礎(chǔ)編制;以概算額或擴(kuò)大綜合定額為基礎(chǔ)編制;以平方米造價(jià)包干為基礎(chǔ)編制等。
4.確定招標(biāo)方式,發(fā)布招標(biāo)公告或邀請(qǐng)投標(biāo)函。采取公開招標(biāo)方式時(shí),招標(biāo)人應(yīng)發(fā)布招標(biāo)公告。招標(biāo)公告應(yīng)載明招標(biāo)人的名稱和地址、招標(biāo)項(xiàng)目的性質(zhì)、數(shù)量、實(shí)施地點(diǎn)和時(shí)間以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。采用邀標(biāo)方式時(shí),應(yīng)向3個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。
5.投標(biāo)人資格審查。公開招標(biāo)時(shí),投標(biāo)人資格審查通常放在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行,審查合格者才準(zhǔn)許購(gòu)買招標(biāo)文件,故稱之為資格預(yù)審。在邀請(qǐng)招標(biāo)情況下,則在評(píng)標(biāo)的同時(shí)進(jìn)行資格審查。進(jìn)行資格審查時(shí)應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面:①企業(yè)注冊(cè)證明和技術(shù)等級(jí);②主要施工經(jīng)歷;③技術(shù)力量簡(jiǎn)況;④施工機(jī)械設(shè)備簡(jiǎn)況;⑤在施工的承建項(xiàng)目;⑥資金和財(cái)務(wù)狀況。采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式,投標(biāo)人還須向kfs扼要說明對(duì)招標(biāo)工程準(zhǔn)備采用的主要施工方法。外地建筑企業(yè)參加投標(biāo),還須持有建設(shè)工程所在地城市主管部門簽發(fā)的投標(biāo)許可證。
6.招標(biāo)工程交底及答疑。kfs發(fā)出招標(biāo)文件,招標(biāo)人踏勘現(xiàn)場(chǎng)之后,kfs應(yīng)邀請(qǐng)投標(biāo)人的代表開會(huì),進(jìn)行工程交底,并解答疑問。工程交底的內(nèi)容,主要是介紹工程概況,明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求,若要由開發(fā)商供料,則應(yīng)說明供料情況,材料款和工程款的支付方式以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。
7.開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。投標(biāo)截止后,kfs應(yīng)按規(guī)定的時(shí)間開標(biāo)。開標(biāo)會(huì)議由kfs主持,邀請(qǐng)各投標(biāo)人和當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)以及招標(biāo)管理部門參加。開標(biāo)時(shí),由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況,也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查并公證;經(jīng)確認(rèn)無誤后,由工作人員當(dāng)眾拆封,宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容,并在預(yù)先準(zhǔn)備好的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。開標(biāo)后,如全部投標(biāo)人的報(bào)價(jià)都超出標(biāo)底過多,經(jīng)復(fù)核標(biāo)底無誤,kfs可宣布本次投標(biāo)無效,另組織招標(biāo)。評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。開標(biāo)后首先應(yīng)排除無效標(biāo)書,并經(jīng)公證人員檢查確認(rèn)。然后由評(píng)標(biāo)委員會(huì)從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效的標(biāo)書。評(píng)審的標(biāo)準(zhǔn)是中標(biāo)單位擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力,信譽(yù)良好;報(bào)價(jià)合理。評(píng)標(biāo)委員在評(píng)審各有效投標(biāo)后,應(yīng)按標(biāo)價(jià)從低到高的順序列出清單,并寫出評(píng)估報(bào)告,推薦一、二、三名候選的中標(biāo)單位,交給kfs作最后抉擇。對(duì)一般不太復(fù)雜的工程,kfs可在開標(biāo)會(huì)議上當(dāng)場(chǎng)決定中標(biāo)單位,同時(shí)公布標(biāo)底,并通知未中標(biāo)單位退回招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時(shí)間和地點(diǎn)。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程,則應(yīng)對(duì)kfs與評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的候選中標(biāo)單位,就技術(shù)力量、施工方案、機(jī)械設(shè)備、材料供應(yīng)以及決定其標(biāo)價(jià)的其他因素進(jìn)行調(diào)查與磋商,全面衡量,擇優(yōu)決標(biāo)。決標(biāo)后,kfs應(yīng)立即向中標(biāo)單位發(fā)出中標(biāo)通知書。
8.簽訂合同。中標(biāo)通知書發(fā)出后,kfs和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商,雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。簽訂了合同,開發(fā)商的招標(biāo)工作即告圓滿結(jié)束。
四、開工申請(qǐng)與審批
建筑工程施工許可管理辦法規(guī)定,在中國(guó)境內(nèi)從事務(wù)類房屋建筑及其附屬設(shè)施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設(shè)備的安裝,以及城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的施工,建設(shè)單位在開工前,向工程所在地的縣級(jí)以上建設(shè)部門申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
㈠ 申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證應(yīng)具備的條件
⑴已辦理該建筑工程用地批準(zhǔn)手續(xù),獲得國(guó)有土地使用權(quán)證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證。
⑵在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程,已取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。
⑶施工場(chǎng)地已基本具備施工條件,需要拆遷的,已獲得拆遷許可證且拆遷進(jìn)度符合施工要求。
⑷已經(jīng)通過招投標(biāo)確定了施工企業(yè),簽署了施工合同。
⑸有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料,施工圖設(shè)計(jì)文件已按規(guī)定進(jìn)行了審查。
⑹有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。
⑺按規(guī)定應(yīng)委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理,并簽署了委托監(jiān)理合同。
⑻建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。工期不足1年:到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的50%,工期超過1年:到位資金原則上不得少于工程合同價(jià)的30%。建設(shè)單位應(yīng)提供銀行出具的到位資金證明,有條件的可實(shí)行銀行付款保函或其他第三方擔(dān)保。
⑼持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí),繳納了按法律有關(guān)規(guī)定需要繳納的費(fèi)用。
㈡ 申請(qǐng)辦理施工許可證的程序
⑴領(lǐng)取《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》。
⑵持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》,并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件,向發(fā)證機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)。
⑶發(fā)證機(jī)關(guān)在收到《建筑工程施工許可證申請(qǐng)表》和所附證明文件后,符合條件:應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可;證明文件不齊全或失效:應(yīng)限期要求建設(shè)單位補(bǔ)正,審批時(shí)間可自證明文件補(bǔ)正齊全后作相應(yīng)順延;不符合條件:應(yīng)自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)書面通知建設(shè)單位,并說明理由。
⑷施工過程中,建設(shè)單位或施工單位發(fā)生變更,應(yīng)重新申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證。
五、前期工作的其他環(huán)節(jié)
除上述四個(gè)主要環(huán)節(jié)(獲取土地、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可、建設(shè)工程招標(biāo)、形式申請(qǐng)與審批)的工作外,房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括:征地、拆遷、安置、補(bǔ)償;施工現(xiàn)場(chǎng)的水、電、路通和場(chǎng)地平整;市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長(zhǎng)期信貸;對(duì)擬開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目尋找預(yù)租(售)的客戶;進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況,初步確定目標(biāo)市場(chǎng)、租金或售價(jià)水平;制定項(xiàng)目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜等。
上述工作完成后,對(duì)項(xiàng)目應(yīng)再進(jìn)行一次財(cái)務(wù)評(píng)估。作為一條行業(yè)準(zhǔn)則,kfs必須時(shí)刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度,且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對(duì)待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。
最新資訊
- 2025房地產(chǎn)估價(jià)師教材2024-11-15
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考前復(fù)習(xí)資料:土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師報(bào)考復(fù)習(xí)材料:房地產(chǎn)制度法規(guī)政策科目考前沖刺三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試資料下載:房地產(chǎn)估價(jià)原理與方法科目考前三頁紙2024-11-06
- 2024年房地產(chǎn)估價(jià)師考試復(fù)習(xí)資料:房地產(chǎn)估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目考前三頁紙2024-11-05
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師重點(diǎn)考點(diǎn)內(nèi)容:房地產(chǎn)交易制度政策科目2024-10-23
- 房地產(chǎn)估價(jià)師2024年備考有必要刷題嗎?2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)提分秘籍2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師土地估價(jià)基礎(chǔ)與實(shí)務(wù)科目難度如何?沖刺密集奉上2024-10-21
- 2024房地產(chǎn)估價(jià)師備考攻略經(jīng)驗(yàn):僅三周,攻克考點(diǎn)記憶難關(guān)!2024-10-18